ООО "УЮТТЕРРА"

В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) поступило обращение (№ 89-35/01-07/2749 от 29.09.2025) гражданина (далее – заявитель), проживающего по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 18/14 (далее - Многоквартирный дом), кв. № 806, с жалобой на незаконные действия собственника помещения № 805, расположенного в Многоквартирном доме, выражающиеся в ограничении доступа заявителю в помещения кухонь, расположенных на 8-м этаже Многоквартирного дома, и бездействие управляющей организации в части решения указанного вопроса. Управление Многоквартирным домом осуществляет ООО «Уюттерра» на основании договора управления многоквартирным домом и лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. В ходе рассмотрения обращения департаментом у ООО «Уюттерра» были запрошены пояснения по доводам, изложенным в обращении заявителя. Из представленных документов и пояснений следует, что  общими кухнями на 8 - м этаже Многоквартирного дома пользуются собственники помещений № 801, №  803, № 804, № 805. Управляющая организация направила собственникам квартир № 801, № 803, № 805 уведомления о необходимости предоставления заявителю доступа на общую кухню. Кроме того, указанные лица дополнительно были приглашены в управляющую организацию для урегулирования вопроса пользования общими кухонными помещениями. Однако принятые меры к положительным результатам не привели. Согласно ч. 1 ст. 36 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, в том числе, помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, помещения, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме. Из технического паспорта Многоквартирного дома, копия которого была направлена управляющей организацией, следует, что спорные помещения в полной мере отвечают указанным требованиям и являются общим имуществом. Частью 2 статьи 36 ЖК РФ установлено, что собственники помещений в МКД владеют, пользуются и в установленных ЖК РФ и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в МКД. В соответствии с частью 4 статьи 36 ЖК РФ по решению общего собрания собственников помещений объекты общего имущества в МКД могут быть переданы в пользование иным лицам, в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц. При этом документов, подтверждающих, что на общем собрании собственников помещений в МКД было принято решение о предоставлении кухонных помещений в пользование только собственникам помещений № 801, № 803, № 804, № 805 в департамент не представлено. В силу пункта 1 части 4 статьи 37 ЖК РФ собственник помещения в МКД не вправе осуществлять выдел в натуре своей доли в праве общей собственности на общее имущество в МКД. Таким образом, собственник помещения в МКД не имеет права самовольно занимать какую-либо часть общего имущества (в том числе части помещения, входящего в состав общего имущества) с целью использования указанной части для собственных нужд При этом собственники указанных выше квартир используют данное помещение, являющееся общим имуществом собственников помещений, единолично в отсутствие законных оснований. Доступность пользования помещением не обеспечивается. В соответствии с частью 1 статьи 161 ЖК РФ управление МКД должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в МКД, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 ЖК РФ, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в МКД, к предоставлению коммунальных услуг. Согласно пункту 3 части 1.1 статьи 161 ЖК РФ надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в МКД должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать в том числе доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД и соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД, а также иных лиц. Таким образом, в случае управления МКД управляющей организацией именно указанная управляющая организация обязана обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в МКД, обеспечивать доступность пользования общим имуществом собственниками помещений в МКД и соблюдение прав и законных интересов таких собственников, а также иных лиц. Данная правовая позиция подтверждается, в том числе, выводом, изложенным в письме Минстроя России от 19.06.2024 № 34066-ДН/04 «О содержании общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме». Подпунктом «в» пункта 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных Постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 № 491 установлено, что общее имущество многоквартирного жилого дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в состоянии, обеспечивающем доступность пользования жилыми и (или) нежилыми помещениями, помещениями общего пользования, Не обеспечение доступности пользования общими кухонными помещениями, расположенными на 8-м этаже Многоквартирного дома, гражданам, проживающим в квартире № 806 Многоквартирного дома, содержит признаки нарушения обязательных требований. Согласно части 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о признаках нарушений обязательных требований, контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований. Бездействие ООО «Уюттерра» в части обеспечения доступности пользования гражданам, проживающим в квартире 806 Многоквартирного дома, общими кухонными помещениями может привести (приводит) к нарушению обязательных требований. ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: принять необходимые меры, направленные на устранение препятствий, возникающих у собственников жилых помещений, в использовании бытовых, кладовых, кухонных и иных помещений, расположенных на 8-м этаже Многоквартирного дома, в том числе меры, позволяющие обеспечить доступ к помещениям общего пользования собственнику помещения № 806 в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Ленина, д. 18/14.