ООО "УК СЕВЕРНЫЙ ДОМ"

Согласно сведений, содержащихся в реестре лицензий Ямало-Ненецкого автономного округа управление многоквартирным домом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, д. 6, корп. 2, осуществляет ООО «УК Северный дом» в соответствии с заключенным договором управления с 13.08.2022. ООО «УК Северный дом» в соответствии с лицензией №089-000031 от 29.04.2015, выданной департаментом, осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирными домами. В соответствии с п.3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами (утв. постановлением Правительства РФ от 28.10.2014 №1110, далее – Положение о лицензировании №1110) лицензионными требованиями к лицензиату помимо требований, предусмотренных пунктами 1 - 6.1 части 1 статьи 193 Жилищного кодекса Российской Федерации, являются следующие требования: а) соблюдение требований, предусмотренных частью 2.3 статьи 161 Жилищного кодекса Российской Федерации; б) исполнение обязанностей по договору управления многоквартирным домом, предусмотренных частью 2 статьи 162 Жилищного кодекса Российской Федерации; в) соблюдение требований, предусмотренных частью 3.1 статьи 45 Жилищного кодекса Российской Федерации; г) соблюдение требований, предусмотренных частью 7 статьи 162 и частью 6 статьи 198 Жилищного кодекса Российской Федерации. Лицензионными требованиями ч.2.3. ст.161 ЖК РФ закреплено, что при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Лицензионными требованиями ч.2 ст.162 ЖК РФ закреплено, что по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в пункте 6 части 2 статьи 153 настоящего Кодекса, либо в случае, предусмотренном частью 14 статьи 161 настоящего Кодекса, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме утверждены постановлением Правительства РФ №491 от 13.08.2006 (далее – Правила №491). В соответствии с п.2 Правил №491 в состав общего имущества включаются: а) помещения в многоквартирном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного жилого и (или) нежилого помещения в этом многоквартирном доме (далее - помещения общего пользования), в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, колясочные, чердаки, технические этажи (включая построенные за счет средств собственников помещений встроенные гаражи и площадки для автомобильного транспорта, мастерские, технические чердаки) и технические подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, мусороприемные камеры, мусоропроводы, иное обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном доме оборудование (включая котельные, бойлерные, элеваторные узлы и другое инженерное оборудование); б) крыши; в) ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); г) ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); д) механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенное для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов в помещения многоквартирного дома (далее - оборудование для инвалидов и иных маломобильных групп населения), находящееся в многоквартирном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного жилого и (или) нежилого помещения (квартиры); е) земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства; е(1)) автоматизированные информационно-измерительные системы учета потребления коммунальных ресурсов и услуг, в том числе совокупность измерительных комплексов (приборов учета, устройств сбора и передачи данных, программных продуктов для сбора, хранения и передачи данных учета), в случаях, если установлены за счет собственников помещений в многоквартирном доме, в том числе в рамках исполнения обязанности по установке приборов учета в соответствии с требованиями Федерального закона «Об энергосбережении и о повышении энергетической эффективности и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»; ж) иные объекты, предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома, включая трансформаторные подстанции, тепловые пункты, предназначенные для обслуживания одного многоквартирного дома, коллективные автостоянки, гаражи, детские и спортивные площадки, расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Согласно под. «а», «б», «е» п.10 Правил №491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома; безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества; поддержание архитектурного облика многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции многоквартирного дома. Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме утвержден постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 №290 (далее – Минимальный перечень №290). В соответствии с п.3 Минимального перечня №290 работы, выполняемые для надлежащего содержания стен многоквартирных домов: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств; выявление следов коррозии, деформаций и трещин в местах расположения арматуры и закладных деталей, наличия трещин в местах примыкания внутренних поперечных стен к наружным стенам из несущих и самонесущих панелей, из крупноразмерных блоков; выявление повреждений в кладке, наличия и характера трещин, выветривания, отклонения от вертикали и выпучивания отдельных участков стен, нарушения связей между отдельными конструкциями в домах со стенами из мелких блоков, искусственных и естественных камней; выявление в элементах деревянных конструкций рубленых, каркасных, брусчатых, сборно-щитовых и иных домов с деревянными стенами дефектов крепления, врубок, перекоса, скалывания, отклонения от вертикали, а также наличия в таких конструкциях участков, пораженных гнилью, дереворазрушающими грибками и жучками-точильщиками, с повышенной влажностью, с разрушением обшивки или штукатурки стен; в случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение. Технические регламенты установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утверждёнными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 (далее – Правила №170). В соответствии с п.1.4. Правил №170 граждане, юридические лица в соответствии со статьей 4 Закона Российской Федерации «Об основах федеральной жилищной политики» обязаны: 1) использовать жилые помещения, а также подсобные помещения и оборудование без ущемления жилищных, иных прав и свобод других граждан; 2) бережно относиться к жилищному фонду и земельным участкам, необходимым для использования жилищного фонда; 3) выполнять предусмотренные законодательством санитарно-гигиенические, экологические, архитектурно-градостроительные, противопожарные и эксплуатационные требования; 4) своевременно производить оплату жилья, коммунальных услуг, осуществлять выплаты по жилищным кредитам; 5) использовать указанные в пункте 2 земельные участки без ущерба для других лиц. Согласно п.1.6. Правил №170 собственники жилищного фонда или их уполномоченные должны своевременно вносить изменения в исполнительную документацию по планировке помещений, конструктивным элементам и инженерному оборудованию, возникающие в результате ремонтов, реконструкции, модернизации, перепланировки и повышения благоустройства с корректировкой технического паспорта на дома, строения и земельный участок. В соответствии с требованиями п.1.7.2. Правил №170 переоборудование и перепланировка жилых домов и квартир (комнат), ведущие к нарушению прочности или разрушению несущих конструкций здания, нарушению в работе инженерных систем и (или) установленного на нем оборудования, ухудшению сохранности и внешнего вида фасадов, нарушению противопожарных устройств, не допускаются. 10.01.2023 в 09 часов 00 минут при проведении внеплановой выездной проверки по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, д. 6, корп. 2, установлено, что ООО «УК Северный дом» допущено нарушение лицензионных требований, установленных ч.2.3. ст.161, ч.2 ст.162 ЖК РФ, под. «а», «б» п.3 Положения о лицензировании №1110, п.2, под. «а», «б», «е» п.10 Правил №491, п.3 Минимального перечня №290, п.1.4., 1.6., 1.7.2. Правил №170 выразившаяся в увеличении ширины проёма вторых ворот въезда в паркинг (подвальный этаж, рампа) за счёт демонтажа части перегородки справа и слева от проёма. Так, согласно кладочного плана подземной автостоянки, шифр 145-65-КР ширина проёма вторых ворот въезда в паркинг должна быть 2600 мм, справа ширина перегородки 380 мм, слева ширина перегородки 270 мм. По факту ширина проёма вторых ворот въезда в паркинг составила 2890 мм, справа ширина перегородки составила 175 мм, слева ширина перегородки составила 210 мм. Согласно пояснениям управляющей организации (письмо от 21.12.2022 № 1103), привлечённая собственниками специализированная организация оформляет проект перепланировки (переустройства) помещения. 16.12.2022 от собственника помещения № 70 поступило обращение о необходимости проведения комиссионного осмотра и составления акта осмотра. Согласно акту от 16.12.2022 выявлено, что со стороны въезда в паркинг, в районе внутренних (вторых) ворот выполнена разборка кладки из керамзитобетонных блоков по всей высоте, размерами: справа 200 мм и слева 60 мм. Керамзитобетонные перегородки, согласно проектной документации (кладочный план подземной автостоянки, шифр 145-65-КР) не являются несущими (акт осмотра от 16.12.2022). 19.12.2022 за исх. № 1093 управляющей организацией направлено письмо собственнику помещения № 82 о необходимости согласования демонтажа части керамзитобетонной перегородки уполномоченным органом, в случае отсутствия согласования провести мероприятия по её восстановлению. Управляющей организацией предоставлены письменные объяснения (письмо исх. от 10.01.2023 № 10). Из объяснений управляющей организации следует, что собственниками принято решение о расширении проема вторых дверей на минус 1 этаже многоквартирного дома, часть перегородки на 60 и 200 мм, демонтирована, путём разбора кладки из керамзитобетонных блоков (решение собственников протокол от 05.12.2022 № 1). В соответствии с п.1 ч.2 ст.44 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) к компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме относится, принятие решений о реконструкции многоквартирного дома (в том числе с его расширением или надстройкой), строительстве хозяйственных построек и других зданий, строений, сооружений, капитальном ремонте общего имущества в многоквартирном доме, об использовании фонда капитального ремонта, о переустройстве и (или) перепланировке помещения, входящего в состав общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч.1 ст.46 ЖК РФ решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме по вопросам, предусмотренным, в частности п.1 ч.2 ст.44 ЖК РФ принимаются большинством не менее двух третей голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно п.3 вышеуказанного протокола на обсуждение собственников вынесен вопрос: «О принятии решения о переустройстве и (или) перепланировке, входящего в состав общего имущества (лифтового холла паркинга) путем проведения демонтажа перегородки. Привлечение, для организации надлежащего оформления переустройства и (или) перепланировки помещения, ООО «Управляющая компания Северный дом». П. 4 протокола на обсуждение собственников вынесен вопрос: «О принятии решения проведения текущего ремонта собственниками машино-мест, а именно покраска лифтового холла, расположенного в паркинге многоквартирного дома, а также укладку керамического гранита, после проведения демонтажа перегородки лифтового холла; замена подъемных ворот в паркинге, монтаж откосов ворот». При этом, указанный протокол не содержит вопроса об увеличении ширины проёма вторых ворот въезда в паркинг (подвальный этаж, рампа) за счёт демонтажа части перегородки справа и слева от проёма. Переустройство и (или) перепланировка помещения в многоквартирном доме проводятся с соблюдением требований законодательства по согласованию с органом местного самоуправления (далее - орган, осуществляющий согласование) на основании принятого им решения. (ч. 1 ст. 26 ЖК РФ). Из предоставленной Администрацией города Новый Уренгой информации (письмо исх. от 28.12.2022 № 89-176/01-30/125) установлено, что каких-либо заявлений о согласовании перепланировки и (или) переустройства подвального этажа (расширения ворот паркинга) в их адрес не поступало. Также Администрацией города Новый Уренгой не выдавалось решение о согласовании перепланировки и (или) переустройства помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Дружба, д. 6, корп. 2 (подвальный этаж, паркинг) с видами работ, указанными выше. Так же управляющая организация предоставила заключение кадастрового инженера СРО КИ Союз «Кадастровые инженеры» № 906, о том что согласно подпункта 4 пункта 17 статьи 51 Градостроительного кодекса Российской Федерации выдача разрешения на строительство не требуется в случае изменения объектов капитального строительства и (или) их частей, если такие изменения не затрагивают конструктивные и другие характеристики их надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные градостроительным регламентом. Пунктом 14 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации определено понятие реконструкции объекта капитального строительства, согласно которому, реконструкция объектов капитального строительства (за исключением линейных объектов) – это изменение параметров объекта капитального строительства, его частей (высоты, количества этажей, площади, объема), в том числе надстройка, перестройка, расширение объекта капитального строительства, а также замена и (или) восстановление несущих строительных конструкций объекта капитального строительства, за исключением замены отдельных элементов таких конструкций на аналогичные или иные улучшающие показатели таких конструкций элементы и (или) восстановления указанных элементов. Демонтаж любой строительной конструкции, предусмотренной проектной документацией на многоквартирный дом, входящей в состав общего имущества собственником помещений в многоквартирном доме является уменьшением состава общего имущества, влекущим за собой уменьшение количества физических объектов, материалов, входящих в состав общего имущества. В соответствии с ч. 3 ст. 36 ЖК РФ уменьшение размера общего имущества в многоквартирном доме возможно только с согласия всех собственников помещений в данном доме путем его реконструкции. В соответствии с требованиями действующего законодательства Российской Федерации управляющая организация отвечает за надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дом, которая в случае обнаружения факта разрушения и (или) повреждения, демонтажа общего имущества многоквартирного дома, обязана принимать меры по его восстановлению, приведению в надлежащее состояние.