ЖСК "АСТРОНОМИЧЕСКИЙ 9/16"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных надзорных мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №135 от 26.03.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф, указанной в статье 123.1 ЖК РФ, осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. Ранее ЖСК «Астрономический 9/16» осуществляло строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: Аксайский район, пос. Верхнетемерницкий, пер. Астрономический, 9/16 (1-й этап). Многоквартирный дом введен в эксплуатацию, разрешение на ввод от 27.10.2023 №61-502311-313-2023. ЖСК «Астрономический 9/16» осуществляет строительство многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: Аксайский район, пос. Верхнетемерницкий, пер. Астрономический, 9/16 (2-й этап) (далее также – 2-й этап строительства) на основании выданного администрацией Щепкинского сельского поселения разрешения на строительство. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ЖСК «Астрономический 9/16» размещена следующая информация о строительстве указанного многоквартирного дома: - разрешение на строительство №61502311-1943-2023 от 23.01.2023 со сроком действия до 23.01.2026; - устав ЖСК «Астрономический 9/16», утвержденный протоколом №18 от 15.11.2023; - протокол, которым утвержден устав от 08.10.2018; - протоколы общих собраний членов ЖСК «Астрономический 9/16»; - протоколы заседаний правления ЖСК «Астрономический 9/16» размещен протокол выбора членов правления от 04.03.2022; - документы, подтверждающие итоги голосования за 2018 год; - реестр членов ЖСК по 1 этапу строительства в количестве 11 человек; - права на земельный участок, кадастровый номер и площадь земельного участка, элементы благоустройства, выписка из ЕГРН от 13.09.2019; - местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание; - количество жилых помещений; - предполагаемый срок ввода 01.12.2024; - размер вступительных и паевых взносов; - должностные лица; - градостроительный план земельного участка; - заключение экспертизы проектной документации №61-2-1-2-035921-2021 от 05.07.2021; - проектная документация; - корректировка ежеквартальной отчетности застройщика об осуществлении деятельности ЖСК, связанной с привлечением денежных средств граждан для строительства многоквартирного дома за 1 квартал 2023 года. В соответствии с частью 2 статьи 123.3 ЖК РФ предметом регионального государственного контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительного кооператива, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, является соблюдение жилищно-строительным кооперативом обязательных требований, установленных частью 3 статьи 110 настоящего кодекса, за исключением последующего содержания многоквартирного дома, и статьей 123.1 ЖК РФ. В соответствии с частью 4.1 статьи 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ) жилищно-строительные кооперативы обязаны размещать в системе информацию, предусмотренную ЖК РФ. Согласно части 1 статьи 123.1 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив, осуществляющий за счет средств членов кооператива строительство многоквартирного дома, обязан размещать в единой информационной системе жилищного строительства, предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ (далее - единая информационная система жилищного строительства), устав кооператива, а также следующие документы и информацию: 1) количество членов жилищно-строительного кооператива; 2) разрешение на строительство многоквартирного дома, в строительстве которого своими средствами участвуют члены жилищно-строительного кооператива; 3) права жилищно-строительного кооператива на земельный участок, в том числе реквизиты правоустанавливающего документа на земельный участок, сведения о собственнике земельного участка (в случае, если жилищно-строительный кооператив не является собственником земельного участка), кадастровый номер и площадь земельного участка, предоставленного для строительства многоквартирного дома, сведения об элементах благоустройства; 4) местоположение строящегося многоквартирного дома и его описание, подготовленное в соответствии с проектной документацией, на основании которой выдано разрешение на строительство; 5) количество жилых помещений в строящемся многоквартирном доме, описание технических характеристик таких жилых помещений в соответствии с проектной документацией, а также изменение указанной информации в случае внесения в проектную документацию соответствующих изменений; 6) предполагаемый срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящегося многоквартирного дома. В соответствии с частью 2 статьи 123.1 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив по требованию члена этого кооператива обязан предоставить для ознакомления, в том числе с использованием единой информационной системы жилищного строительства: 1) заключение экспертизы проектной документации, если проведение такой экспертизы установлено федеральным законом; 2) проектную документацию, включающую в себя все внесенные в нее изменения; 3) документы, подтверждающие права жилищно-строительного кооператива на земельный участок; 4) протоколы общих собраний членов жилищно-строительного кооператива, заседаний его правления и ревизионной комиссии (ревизора) кооператива; 5) документы, подтверждающие итоги голосования, в том числе бюллетени для голосования, и доверенности на участие в общем собрании членов жилищно-строительного кооператива или копии таких доверенностей; 6) заключения ревизионной комиссии (ревизора) жилищно-строительного кооператива; 7) иные документы, предусмотренные настоящим кодексом, уставом жилищно-строительного кооператива, его внутренними документами, решениями общего собрания членов этого кооператива. Согласно части 3 статьи 123.1 ЖК РФ жилищно-строительный кооператив обязан вести, в том числе в системе, реестр своих членов, содержащий следующие сведения: 1) фамилия, имя и (при наличии) отчество члена жилищно-строительного кооператива или в случае, если членом жилищно-строительного кооператива является юридическое лицо, наименование юридического лица; 2) определение в соответствии с проектной документацией конкретного жилого помещения, право собственности, на которое приобретает член жилищно-строительного кооператива в случае выплаты паевого взноса полностью; 3) размер вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива. Обязанность по размещению информации в единой информационной системе жилищного строительства, установленная ч. 4.1 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ (в ред. ФЗ от 25.12.2018 № 478-ФЗ), возникает с 25.09.2019. Однако, в нарушение требований ч. 3 ст. 123.1 ЖК РФ, в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 28.06.2024 выявлено следующее: В отношении многоквартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: Аксайский район, пос. Верхнетемерницкий, пер. Астрономический, 9/16 (2-й этап) ЖСК «Астрономический 9/16» не размещены: - реестр членов ЖСК (размещена информация о членах ЖСК в отношении 1-го этапа строительства в количестве 11 человек; - реестр вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива (размещена информация о членах ЖСК в отношении 1-го этапа строительства в количестве 10 членов ЖСК). Кроме того, в нарушение требований ч. 2 ст. 123.1 ЖК РФ ЖСК «Астрономический 9/16» в ЕИСЖС: - указана информация об общем количестве жилых помещений – 1, между тем в разрешении на строительство указана информация о 27 жилых помещениях; - проектная документация размещена не в полном объеме (размещена пояснительная записка, схема планировочной организации земельного участка, благоустройство и архитектурные решения); - отсутствует протокол, которым утвержден устав (протокол №18 от 15.11.2023); - в разделе протоколы общих собраний членов ЖСК размещены протоколы за 2018, 2019, 2020 и 2022 год, однако, согласно п. 7.3 Устава кооператива, Кооператив обязан проводить годовое общее собрание членов Кооператива ежегодно. Проводимые помимо годового общего собрания членов Кооператива общие собрания членов Кооператива являются внеочередными. Таким образом, ЖСК в ЕИСЖС должны размещены протоколы общих собраний и за другие периоды; - размещен протокол выбора членов правления от 04.03.2022, однако, согласно выписке из ЕГРЮЛ, 11.08.2023 внесена запись о председателе правления Макарова Н.Н.; - в разделе документы, подтверждающие итоги голосования, размещены бюллетени голосования за 2018 год; - в разделе должностные лица указан председатель правления Абакумов М.Н., однако, согласно выписке из ЕГРЮЛ, 11.08.2023 внесена запись о председателе правления – Макарова Н.Н.; Таким образом, ЖСК «Астрономический 9/16» необходимо устранить указанные нарушения и принять меры по размещению в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф актуальной информации в том числе и в отношении членов ЖСК и размеров вступительных и паевых взносов в отношении каждого члена жилищно-строительного кооператива. Кроме того, согласно информации, поступившей в Региональную службу от 20.06.2024 (вх. №38/1590) от председателя правления ЖСК «Астрономический 9/16» Макаровой Н.Н., всего в составе кооператива находится 14 пайщиков из числа участников долевого строительства, заключивших договора с ООО «Арт-Транс». Обязательства перед 12 пайщиками исполнены. В настоящее время ведется строительство указанного многоквартирного дома (2 этап), в котором имеется 2 пайщика, не получившие квартиры в введённом в эксплуатацию многоквартирном доме в 1 этапе строительства. ЖСК «Астрономический 9/16» создан 11.10.2018 с целью завершения строительства 3-этажного 26-квартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: Ростовская обл., Аксайский район, поселок Верхнетемерницкий, пер. Астрономический, д. 9/16 (1-й этап) (далее – Объект). В рамках дела о несостоятельности (банкротстве) ООО «Арт-Транс» (прежнего застройщика Объекта) (ИНН 6102039431) определением Арбитражного суда Ростовской области по делу № А53-6000/2016 от 18.04.2019 ходатайство конкурсного управляющего ООО «Арт-Транс» о погашении требований участников строительства путем передачи Объекта удовлетворено, Объект и право аренды земельного участка, на котором осуществлялось строительство Объекта, переданы ЖСК «Астрономический 9/16». Таким образом, ЖСК «Астрономический 9/16» является правопреемником ООО «Арт Транс». Права и обязанности к жилищно-строительному кооперативу перешли в соответствии со ст. 201.10 Федерального закона от 26.02.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)» (далее – Закон о банкротстве). Согласно п. 2 ч. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве членами жилищно-строительного кооператива являются все участники строительства, требования которых включены в реестр требований участников строительства (за исключением участников строительства, отказавшихся от передачи объекта незавершенного строительства). В соответствии с п. 3 ч. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве в качестве паевых взносов члены жилищно-строительного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива вносят при его создании переданные им права застройщика на объект незавершенного строительства и земельный участок, а также в установленный уставом такого кооператива срок денежные средства для завершения строительства. На основании ч. 15 ст. 201.10 Закона о банкротстве во исполнение обязательства застройщика его права на объект незавершенного строительства и земельный участок передаются конкурсным управляющим жилищно-строительному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу на основании определения арбитражного суда о передаче объекта незавершенного строительства. Согласно представленному в Арбитражный суд Ростовской области в рамках дела № А53-6000/2016 о банкротстве ООО «Арт-Транс» ходатайству конкурсного управляющего ООО «Арт Транс» от 13.12.2018 о погашении требований участников строительства путем передачи прав застройщика на объекты незавершенного строительства и земельные участки созданным ЖСК, в реестр требований кредиторов по Объекту было включено 14 граждан. Учитывая положения п. 2 ч. 8 ст. 201.10 Закона о банкротстве, указанные граждане являются членами ЖСК «Астрономический 9/16». В соответствии с пунктом 1 статьи 110 ЖК РФ жилищным или жилищно-строительным кооперативом признается добровольное объединение граждан и (или) юридических лиц на основе членства в целях удовлетворения потребностей граждан в жилье, а также управления жилыми и нежилыми помещениями в кооперативном доме. Особенностью создания жилищно-строительного кооператива в ходе банкротства застройщика в отличие от общих условий создания жилищно-строительного кооператива является то, что членами кооператива, созданного в соответствии с ЖК РФ, являются только те лица, которые самостоятельно и добровольно приняли соответствующее решение. В случае создания жилищно-строительного кооператива в соответствии с требованиями статьи 201.10 Закона о банкротстве его членами становятся все участники строительства, включенные в реестр кредиторов (за исключением голосовавших против), в том числе и участники строительства, не присутствовавшие на собрании, проведенном в порядке статьи 201.12 Закона о банкротстве. В силу пункта 8 статьи 201.10 Закона о банкротстве основной целью деятельности жилищно-строительного кооператива является завершение строительства многоквартирного дома и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. Согласно пункту 2.1 устава ЖСК «Астрономический 9/16», утвержденного Протоколом № 1 от 08.10.2018 собрания учредителей, основной целью создания кооператива является завершение строительства многоквартирного дома по адресу: Ростовская обл., Аксайский район, поселок Верхнетемерницкий, пер. Астрономический, д. 9/16 (на участке с кадастровым номером 61:02:0000000:4257) и предоставление в многоквартирном доме, строительство которого завершено, членам указанного кооператива жилых помещений, в соответствии с условиями договоров, предусматривающих передачу жилых помещений. ЖСК «Астрономический 9/16» получил в администрации Щепкинского сельского поселения разрешение на строительство Объекта от 12.07.2021 № RU61502311-1848-2021 и завершил строительство Объекта, получено разрешение на ввод Объекта в эксплуатацию № 61-502311-313-2023 от 27.10.2023. Необходимо отметить, что согласно проектной документации Объект состоял из 35 жилых помещений, что являлось достаточным для погашения всех обязательств кооператива, возникших из ранее заключенных ООО «Арт Транс» договоров участия в долевом строительстве данного объекта. Соответственно, цель создания ЖСК «Астрономический 9/16» – завершение строительства многоквартирного дома – достигнута, препятствия для исполнения обязательств перед 2 пайщиками, включенными во 2-й этап строительства путем предоставления им жилых помещений в Объекте (1-й этап строительства) отсутствовали. Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на помещения в многоквартирных домах и (или) иных объектах недвижимости, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается только: 1) на основании договора участия в долевом строительстве; 2)жилищно-строительными кооперативами, которые осуществляют строительство на земельных участках, предоставленных им в безвозмездное срочное пользование из муниципальной собственности или государственной собственности, в том числе в соответствии с Федеральным законом от 24 июля 2008 № 161-ФЗ «О содействии развитию жилищного строительства, созданию объектов туристской инфраструктуры и иному развитию территорий», или созданы в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)». Кроме того, согласно ч. 2.1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ запрещается привлечение денежных средств граждан для строительства в нарушение требований, установленных ч. 2 настоящей статьи. Лицо, не имеющее в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на это права и (или) привлекающим денежные средства граждан в нарушение требований, установленных указанным законодательством, несет административную ответственность в соответствии с частью 1 статьи 14.28 КоАП РФ, если эти действия не содержат уголовно наказуемого деяния. Между тем в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) за деятельностью жилищно-строительных кооперативов, связанной с привлечением средств членов кооператива для строительства многоквартирного дома, установлено, что ЖСК «Астрономический 9/16» осуществляется строительство 7-этажного 27-квартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: Ростовская область, Аксайский район, пос. Верхнетемерницкий, пер. Астрономический, 9/16 (2-й этап), на основании выданного администрацией Щепкинского сельского поселения разрешения на строительство от 23.01.2023 № 61502311-1943-2023 со сроком действия до 23.01.2026, что является нарушением действующего законодательства в области долевого строительства. Данный факт подтверждается, в том числе ответом ЖСК «Астрономический 9/16» № 2 от 15.02.2024 на запрос Региональной службы ГСН РО № 38/5121 от 21.12.2023, согласно которому источником финансирования строительства 2 этапа строительства являются паевые и членские взносы 6 пайщиков - граждан, указанных в реестре членов ЖСК, приложенном к ответу. При этом участники долевого строительства, перешедшие в рамках дела о банкротстве ООО «Арт-Транс», в составе реестра членов ЖСК «Астрономический 9/16» отсутствуют в связи с получением квартир в Объекте (1 этап строительства). На основании изложенного, учитывая, что основная цель создания кооператива в настоящее время достигнута (Объект введен в эксплуатацию), ЖСК «Астрономический 9/16» не вправе привлекать денежные средства для завершения строительства 7-этажного 27-квартирного жилого дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: Ростовская область, Аксайский район, пос. Верхнетемерницкий, пер. Астрономический, 9/16 (2-й этап).