ООО "УК "ОПТИМИСТ"

В Новоуренгойском отделе департамента государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) находится на рассмотрении обращение гражданина, по вопросу обслуживания домофона многоквартирного дома, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Имени В. Я. Петуха, д. 3/3, зарегистрировано в департаменте 26.07.2024 № 89-35/01-07/1693. При рассмотрении обращения гражданина установлено, что в соответствии с информацией, содержащейся в свободном доступе в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, управление многоквартирным домом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, ул. Имени В. Я. Петуха, д. 3/3 осуществляет ООО «УК «Оптимист» на основании договора управления многоквартирным домом. В силу требований жилищного законодательства, условий договора управления ООО «УК «Оптимист» обязано обеспечить надлежащее содержание и сохранность общего имущества в многоквартирном доме. При этом обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников помещений является лицензионным требованием (ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.п. «а», «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 1110 от 28.10.2014). В силу под. "б" п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 общее имущество должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. Домофон, как оборудование, находящееся в многоквартирном доме и обслуживающее более одного помещения, отвечает признакам общего имущества в многоквартирном доме. Частью 1 статьи 39 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) установлено, что собственники помещений в многоквартирном доме несут бремя расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме (далее - МКД). Бремя расходов на содержание домофонной системы, входящей в состав общего имущества в МКД, так же возлагается на собственников помещений в многоквартирном доме. Согласно части 2 статьи 162 ЖК РФ по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме) в течение согласованного срока за плату обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме. В соответствии с частью 3 статьи 162 ЖК РФ в договоре управления многоквартирным домом должны быть предусмотрены состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме и порядок изменения такого перечня. На основании договора управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества, включая работу по организации обслуживания домофона, при этом его обслуживание должно входить в перечень и стоимость работ по содержанию общего имущества. Управляющая организация имеет право обслуживать домофонную систему собственными силами, либо путем привлечения специализированной организации на основании соответствующего договора. Обязанность заключения договора на техническое обслуживание домофона возлагается именно на управляющую организацию, прямых договоров с собственниками помещений в многоквартирном доме на обслуживание общего имущества не соответствует нормам законодательства. В случае же если договором управления многоквартирным домом в составе работ по содержанию и ремонту общего имущества не предусмотрено техническое обслуживание запирающего устройства (домофона), то для начисления такой платы необходимо решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме. В целях проведения оценки достоверности поступивших от гражданина сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям запрошены пояснения у контролируемого лица управляющей организации ООО «УК «Оптимист». По информации управляющей организации оборудование установленное в жилом доме: видеокамеры и домофон не являются общим имуществом собственников, а собственность ПАО «Ростелеком». Перечень и периодичность работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирных домов определены договором, в рамках предусмотренных тарифов на содержание и техническое обслуживание жилищного фонда, выполняемые в соответствии с минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме и порядке их оказания и выполнения (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290). Согласно указанного перечня и периодичности работ, в обязанности управляющей организации не входят услуги на обслуживание запирающих устройств (домофонов) и видеокамер. Соответственно и плату за данный вид услуг управляющая организация не взимает.Согласно ч.2 ст.36 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим Кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме.По решению собственников помещений в многоквартирном доме, принятому на общем собрании таких собственников, объекты общего имущества в многоквартирном доме могут быть переданы в пользование иным лицам в случае, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч.4 ст.36, п.3 ч.2 ст.44 ЖК РФ).Поскольку собственниками помещений в многоквартирном доме не принималось решение о передаче объектов общего имущества в многоквартирном доме иным лицам (ПАО «Ростелеком»), управляющая организация не обладает полномочиями на распоряжение общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме и не вправе самостоятельно принимать решение о допуске сотрудников третьих лиц к объектам общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.Учитывая, что фактически установленное на данный момент оборудование третьими лицами без согласия собственников, не соответствует проектному оборудованию, управляющая организация в адрес застройщика и ПАО «Ростелеком» направила письма. Между тем, по информации службы государственного строительно надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (письмо от 07.08.2024 № 89-35/01-07.1/6768) застройщиком жилого дома являлось общество с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Ямальская Инвестиционно-Строительная Компания» (далее – застройщик). В процессе строительства жилого дома застройщиком было принято решение об утверждении изменений, внесённых в проектную документацию в соответствии с частью 3.8 статьи 49 Градостроительного кодекса Российской Федерации.В соответствии с изменениями, внесёнными в проектную документацию на жилой дом (Раздел 5 «Сети связи» шифр: 1-РП-17-03-ИОС5) домофонная связь в жилом доме предусматривается на базе оборудования «Vizit» устанавливаемого в слаботочном отсеке этажного щита на 1 этаже здания. От блока вызывной панели до коммутатора и блока питания, предусматриваются кабели. От блока коммутации по вертикальным стоякам предусматривается прокладка кабеля до разветвительных коробок, устанавливаемых в этажных щитах. От разветвительных коробок до квартирных розеток в прихожих квартир, предусматривается прокладка проводом. Квартирные домофонные аппараты исключены со структурной схемы и плана, в квартиру заводится кабель, аппараты устанавливаются жильцами.