ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "МАКСИМУМ 2"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 407 от 03.07.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «МАКСИМУМ 2» (ИНН 6168023810) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства объекта: «Жилой дом со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой», расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки, 215 Б (далее – объект). В ЕИСЖС на 15.08.2023 ООО «СЗ «МАКСИМУМ 2» (ИНН 6168023810) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешения на строительство № 61-310-998701-2021 от 04.10.2021 со сроком действия до 04.10.2024, с внесенными 03.12.2021 изменениями в части указания технико-экономических показателей объекта; - положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий от 13.08.2021 № 61-2-1-3-045399-2021, проектная документация, утвержденная положительным заключением экспертизы проектной документации и результатов инженерных от 13.08.2021 № 61-2-1-3-045399-2021; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 20.07.2021 № КУВИ-002/2021-90803439); - проектная декларация № 61-001249 от 10.11.2021 с последними внесенными изменениями от 04.08.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – жилое и нежилое помещения, машино-место с указанием срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию – 2 квартал 2024 года (пункт 3.1 проекта договора) и срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 31.12.2024 (пункт 3.2 проекта договора); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1 квартал 2023 года; - фотографии строящегося застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирного дома (актуальные на 01.08.2023); - аудиторские заключения за 2021, 2022 годы; - градостроительный план земельного участка и схема планировочной организации земельного участка, на котором осуществляется строительство объекта недвижимости; - извещение о начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 20.10.2021; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным частью 2 статьи 3, статьями 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ выдается контролирующим органом, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве жилого дома со встроенно-пристроенными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Стачки, 215 Б зарегистрирован 21.12.2021, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1.В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В связи с тем, что последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 1 квартал 2023 года и 2 квартал 2023 года приходился на нерабочий день, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 02.05.2023 и 31.07.2023. Однако в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и» п. 9 Правил ООО «СЗ «МАКСИМУМ 2» (ИНН 6168023810) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 15.08.2023 промежуточная бухгалтерская (финансовой) отчетность за 1 квартал 2023 года размещена застройщиком 24.05.2023, а также застройщиком не размещена промежуточная бухгалтерская (финансовой) отчетность за 2 квартал 2023. Датами совершения указанных правонарушений являются 03.05.2023, 01.08.2023. 2.В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Проектная декларация № 61-001249 от 10.11.2021 с последними внесенными изменениями по состоянию на 04.08.2023 содержит недостоверную информацию, а также застройщиком нарушены сроки опубликования и размещения изменений, вносимых в проектную декларацию: 2.1.в нарушение п. 3 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 3.1 проектной декларации № 61-001249 застройщиком размещена недостоверная информация в части указания учредителем (участником) - юридического лица, являющемся резидентом Российской Федерации – ООО «Специализированный застройщик «Универсальная строительная компания» (ИНН 6168059206). Согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц от 15.08.2023 учредителем застройщика с 25.01.2023 является Зайцев Игорь Викторович, обладающий 100 % голосов в высшем органе управления юридического лица. 2.2.в нарушение п. 3.2 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ графа 3.1.2 (2) подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001249 размещена недостоверная информация об юридическом лице – ООО «Специализированный застройщик «Максимум» (ИНН 6168059206, ОГРН 1126194004452), входящем в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком. Согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц от 15.08.2023 указанные ИНН 6168059206, ОГРН 1126194004452 присвоены ООО «Специализированный застройщик «Универсальная строительная компания». 2.3.в нарушение п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001249 размещена информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату на 28.04.2023. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Согласно п.п. «и» п. 9 Правил застройщик размещает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, застройщику необходимо разместить бухгалтерскую (финансовую) отчетность по состоянию на 31.03.2023 до 02.05.2023 (30.04.2023 –– нерабочий день), на 30.06.2023 до 31.07.2023 (30.06.2023 –– нерабочий день), с учетом изложенного изменения в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001249 на отчетную дату – 31.03.2023 застройщик должен внести до 10.05.2023, на отчетную дату – 30.06.2023 до 10.08.2023. Однако застройщиком в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001249 не размещена информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на отчетные даты на 31.03.2023, 30.06.2023. Даты совершения правонарушений – 11.05.2023, 11.08.2023. 2.4.в подразделе 10.4 раздела 10 проектной декларации № 61-001249 не размещена информация о выданных положительных заключениях по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения № 0002-2022 от 01.07.2022, № 0002-2021 от 29.11.2021. 2.5.в нарушение п. 6 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 10.7 раздела 10 проектной декларации № 61-001249 застройщиком размещена информация в части указания ООО «СКМ» (ИНН 6163223004) генеральным подрядчиком, выполняющим работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком. Однако в рамках осуществления регионального государственного строительного надзора на территории Ростовской области ООО «СЗ «МАКСИМУМ 2» представило в Региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области договор генподряда № 07/02/22 от 07.02.2022 (вх. № 38/ГСН/2132 от 14.06.2023), в соответствии с которым генеральным подрядчиком является ООО «СКМ 2» (ИНН 6163224992). Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 3.В проектной декларации № 61-001249 от 10.11.2021 с последними внесенными изменениями по состоянию на 04.08.2023 в разделе 14.1 о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение) в подразделе 14.1.7 указан срок действия технических условий – 25.06.2023. В связи с чем застройщику в случае продления срока указанных технических условий необходимо актуализировать срок. 4.В результате анализа условий, размещенных в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место (далее – проекты договоров) установлены следующие нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с пунктом 4.5 проектов договоров «В случае если в результате изменения Цены договора, возникнет задолженность по ее уплате, Участник долевого строительства обязан в течение пяти рабочих дней со дня заключения сторонами соглашения об изменении Цены договора погасить такую задолженность путем перечисления суммы долга на расчетный счет Застройщика, указанный в разделе 8 Договора». Согласно ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения. Однако не указание в пункте 4.5 проектов договоров случаев и условий изменения цены договора противоречит ч. 2 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ, создает правовую неопределенность и влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 5. В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.