ООО "НРЭК №2"

В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) поступило коллективное обращение (вх. № 89-35/01-07/1445 от 07.05.2025) граждан, проживающих в многоквартирном доме по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 94 (далее — Многоквартирный дом). В обращении заявители указывают, что в их доме без согласия собственников располагается гостиница «Север+», с пристроем к дому. Размещение гостиницы нарушает права и законные интересы собственников жилых помещений в доме. На возведение пристройки к гостинице, занимающую часть придомовой территории, собственники своего согласия не давали. Из-за незаконного размещения пристройки у части собственников отсутствует доступ к балкону и пожарной лестнице, а балкон теперь является крышей пристройки гостиницы, тем самым блокируя доступ жильцов дома к общедомовому имуществу. Также заявителями указано, что управляющая организация без согласия собственников помещений сдала в аренду подвальное помещение дома под магазин, не получив и не оформив в соответствии с ЖК РФ согласия собственников. Управляющая организация препятствует допуску собственников в подвальные помещения дома для аудита: нахождения легковоспламеняющихся веществ, сторонних лиц, незаконно находящихся в подвальных помещениях Многоквартирного дома. Собственникам Многоквартирного дома раз в квартал приходит повышенная оплата за водоснабжение и электроснабжение на общедомовые нужды. На обращения жильцов управляющая организация ответов не дает, письма были направлены, но остались без ответа. Кроме того, заявители просят проверить наличие прачечной, законность подключения к коммуникациям МКД и установить каким образом и с кого берется плата за потребление электроэнергии, водоснабжения и водоотведения в подвальном помещении, предполагая, что данная плата может начисляться жильцам дома. Управление Многоквартирным домом осуществляет ООО «НРЭК №2» на основании договора управления многоквартирным домом и лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами. В силу требований жилищного законодательства и условий договора управления ООО «НРЭК №2» обязано обеспечивать надлежащим образом рассмотрение поступивших обращений граждан, а также обеспечивать содержание общего имущества в Многоквартирном доме надлежащим образом, принимать своевременные меры по выявлению и устранению имеющихся нарушений в состоянии общего имущества. В ходе рассмотрения обращения департаментом у ООО «НРЭК №2» и собственника нежилого помещения, в котором располагается гостиница «Север+», запрошены пояснения по изложенным в обращении вопросам, проведено выездное обследование. По результатам проведенных мероприятий по вопросу размещения прачечной в подвальном помещении и подключения ее к инженерным сетям дома установлено следующее. Как следует из представленного управляющей организацией акта обследования и фотоматериала, в настоящее время помещение прачечной не эксплуатируется, отопление в помещении отключено управляющей организацией, сети холодного и горячего водоснабжения подключены через приборы учета к сетям гостиницы. Вместе с тем, сведений об осмотре системы электроснабжения, о месте и способе подключения акт обследования не содержит. Доводы обращения об отсутствии ответов управляющей организации на обращения заявителей, об отказе в доступе в подвальное помещение указывают на наличие признаков нарушения обязательных требований жилищного законодательства. Согласно п.п. «з» п. 4 Правил осуществления деятельности по управлению многоквартирными домами утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 15.05.2013 № 416 (далее – Правила № 416), управление многоквартирным домом обеспечивается выполнением, в том числе, следующего стандарта: прием и рассмотрение заявок, предложений и обращений собственников и пользователей помещений в многоквартирном доме. Согласно пункту 35 Правил № 416, запрос (обращение) может быть направлен посредством почтового отправления, электронного сообщения на адрес электронной почты управляющей организации, товарищества или кооператива, государственной информационной системы жилищно-коммунального хозяйства, а также с нарочным самим собственником или пользователем помещения в многоквартирном доме либо через консьержа многоквартирного дома, если услуга консьержа предусмотрена договором управления многоквартирным домом, а также высказан устно, в том числе на приеме. Официальный ответ направляется по тем же каналам связи, по которым был получен запрос (обращение), если заявителем не указано иное. В соответствии с пунктом 36 Правил № 416, срок для ответа на запрос (обращение) собственника или пользователя помещения в многоквартирном доме по вопросам, не перечисленным в пунктах 31, 32 и 34 настоящих Правил, составляет не более 10 рабочих дней со дня получения управляющей организацией, товариществом или кооперативом соответствующего запроса (обращения). Частью 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации, частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) и пунктами 2, 5, 6, 7 Правил содержания общего имущества, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13 августа 2006 г. N 491, определен состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В соответствии с пунктом 3.3.5 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя России от 27 сентября 2003 г. N 170 (далее - Правила N 170), входные двери или люки (для чердачных помещений с запасными, напорными и расширительными баками) выхода на кровлю должны быть всегда закрыты на замок (один комплект ключей от которого необходимо хранить у дежурного диспетчера ОДС или в комнате техника-мастера организации по обслуживанию жилищного фонда, а второй в одной из ближайших квартир верхнего этажа), о чем делается соответствующая надпись на люке. При этом вход в чердачное помещение и на крышу следует разрешать только работникам организаций по обслуживанию жилищного фонда, непосредственно занятым техническим надзором и выполняющим ремонтные работы, а также работникам эксплуатационных организаций, оборудование которых расположено на крыше и в чердачном помещении. Согласно пункту 4.1.14 Правил N 170, входные двери в техподполье, подвал должны быть закрыты на замок, ключи должны храниться в объединенной диспетчерской службе (ОДС) или в организации по обслуживанию жилищного фонда и у жителей близлежащей квартиры (о чем должна быть соответствующая надпись). Таким образом, вышеуказанными пунктами Правил N 170 установлено, что один комплект ключей от технических помещений должен храниться у жителей одной из ближайших квартир. В случае, если оба комплекта ключей находятся у управляющей организации, то она обязана передать один из них собственнику одной из ближайших к техническому помещению квартир. Частью 4 статьи 17 ЖК РФ предусмотрено, что пользование жилым помещением осуществляется с учетом соблюдения прав и законных интересов проживающих в этом жилом помещении граждан, соседей, требований пожарной безопасности, санитарно-гигиенических, экологических и иных требований законодательства, а также в соответствии с правилами пользования жилыми помещениями, утвержденными уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти. На основании вышеизложенного, собственник имеет право получить доступ к чердакам и подвалам в любое время, если доступ в указанные помещения не нарушает права и законные интересы проживающих в многоквартирном доме граждан, а также требования пожарной безопасности, санитарно-гигиенические, экологические и иные требования законодательства. Указанная позиция изложена в письме Минстроя России № 13759-ОГ/04 от 07.06.2021. Таким образом, ненаправление ответа управляющей организации на обращение гражданина и отказ собственнику помещений в многоквартирном доме в доступе в подвальное помещение в данном доме является нарушением обязательных требований, а в рассматриваемом обращении имеются признаки таких нарушений. Согласно пункту 1 статьи 49 Федерального закона от 31.07.2020 № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации», в случае наличия у контрольного (надзорного) органа сведений о признаках нарушений обязательных требований контрольный (надзорный) орган объявляет контролируемому лицу предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагает принять меры по обеспечению соблюдения обязательных требований. Бездействие ООО «НРЭК №2» по обеспечению надлежащего управления Многоквартирным домом, надлежащего рассмотрения обращений граждан, надлежащего содержания общего имущества может привести (приводит) к нарушению обязательных требований. Провести осмотр системы электроснабжения и освещения в части подвального помещения многоквартирного дома по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Ноябрьск, ул. Советская, д. 94, где ранее располагалась прачечная, на предмет установления места и способа подключения к внутридомовым сетям. При поступлении в управляющую организацию обращений граждан, проживающих в указанном многоквартирном доме, по вопросам жилищно-коммунального хозяйства, в том числе по вопросам начисления платы за коммунальные услуги, обеспечить их рассмотрение в установленном порядке, в адрес заявителей обеспечить направление ответов на обращения; при обращении собственников помещений в доме с просьбой предоставить доступ в подвальное помещение для проведения осмотра обеспечить предоставление такого доступа.