ООО "УК "ОПТИМИСТ"

В Новоуренгойском отделе департамента государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) находится на рассмотрении коллективное обращение граждан, проживающих по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Оптимистов, д. 4, корп. 3 (вх. от 24.11.2023 № 89-35/01-09/2275), по вопросу бездействия управляющей организацией обязательств, предусмотренных договором № 31/У/2018 от 23.04.2018. Департамент осуществляет региональный государственный жилищный надзор, лицензионный контроль в отношении юридических лиц или индивидуальных предпринимателей, осуществляющих деятельность по управлению многоквартирными домами на основании лицензии. Осуществляемые департаментом государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа контрольные (надзорные) мероприятия регулируются Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №248-ФЗ). При рассмотрении обращений установлено, что в соответствии с информацией, содержащейся в свободном доступе в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства, управление многоквартирным домом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Оптимистов, д. 4, корп. 2, осуществляет общество с ограниченной ответственностью «УК «Оптимист» (далее – ООО «УК «Оптимист»). Лицензия: №089000109 от 28.07.2016 действует до 11.01.2028. Сведения об управлении многоквартирным домом включены в реестр лицензий Ямало-Ненецкого автономного округа, период полномочий по управлению домом с 01.04.2018. Управление осуществляется в соответствии с договором управления многоквартирным домом от 23.11.2018 № 31/У/2018. В соответствии с ч. 1 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) договор управления многоквартирным домом заключается с управляющей организацией, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами, в письменной форме или в электронной форме с использованием системы путем составления одного документа, подписанного сторонами. При выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме с каждым собственником помещения в таком доме заключается договор управления на условиях, указанных в решении данного общего собрания. При этом собственники помещений в данном доме, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, выступают в качестве одной стороны заключаемого договора. Согласно ч. 2.1 ст. 162 ЖК РФ договор управления многоквартирным домом, заключенный в порядке, установленном ст. 162 ЖК РФ, должен быть размещен управляющей организацией в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Сроки действия договора управления многоквартирным домом предусмотрены ч. 5 ст. 162 ЖК РФ (до пяти лет). По общему правилу, установленному в ч. 7 ст. 162 ЖК РФ, управляющая организация обязана приступить к исполнению договора управления многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта РФ в связи с заключением договора управления таким домом. Заключенный на любой из указанных сроков договор управления многоквартирным домом автоматически пролонгируется на тот же период с теми же условиями, если ни одна из сторон письменно не заявила о прекращении его действия (ч. 6 ст. 162 ЖК РФ). В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. В соответствии с ч. 8 ст. 162 ЖК РФ изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Порядок изменения и расторжения договора управления многоквартирным домом предусмотрен пунктом 1 статьи 310, пунктом 1 статьи 432, статьями 450 - 453 Гражданского кодекса Российской Федерации, а также принимается в порядке, предусмотренном статьями 44 - 48 ЖК РФ или в порядке, предусмотренном главой 9.1 ГК РФ, в случае, когда ЖК РФ не предусматривает возможности принятия таких решений. В силу п. 1 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с п. 2 ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации по требованию одной из сторон договор может быть изменен или расторгнут по решению суда только: 1) при существенном нарушении договора другой стороной; 2) в иных случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими законами или договором. В силу п. 18 ст. 7 Федеральный закона от 21.07.2014 N 209-ФЗ «О государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» Лица, осуществляющие деятельность по оказанию услуг по управлению многоквартирными домами, по договорам оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирных домах, по предоставлению коммунальных услуг, размещают в системе информацию, предусмотренную п. 21, 38 ч. 1 ст. 6 настоящего Федерального закона, а именно информацию о перечне оказываемых услуг по управлению общим имуществом в многоквартирном доме, выполняемых работ по содержанию общего имущества в многоквартирном доме, текущему и капитальному ремонту, об их объеме, о качестве и периодичности их предоставления или проведения и стоимости указанных услуг, работ с указанием использованного порядка расчета их стоимости, а также расчет такой стоимости и соответствующие договоры на оказание таких услуг и (или) выполнение таких работ; условия договора управления многоквартирным домом, которые в обязательном порядке должны быть предусмотрены в таком договоре в соответствии с законодательством Российской Федерации, договор, а также предусмотренный законодательством Российской Федерации отчет о выполнении такого договора; В соответствии с п. 14 раздела 10 приказа Министерства связи и массовых коммуникаций Российской Федерации и Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 29.02.2016 N 74/114/пр «Об утверждении состава, сроков и периодичности размещения информации поставщиками информации в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства» (далее – Приказ 74/114/пр) подлежит размещению информация о договоре управления многоквартирным домом, в том числе дата заключения договора управления многоквартирным домом, дата расторжения договора управления многоквартирным домом. Пунктом 14.5 Раздела 10 Приказа N 114/пр установлено, что размещению подлежит управляющей организацией планируемая дата окончания действия договора управления многоквартирным домом не позднее 7 дней со дня заключения договора управления либо дополнительного соглашения о внесении в него изменений. Согласно п. 17 «Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме», утвержденных Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (далее-правила № 491), собственники помещений обязаны утвердить на общем собрании перечень услуг и работ, условия их оказания и выполнения, а также размер их финансирования. Из теста коллективного обращения граждан следует, что работы по уборке придомовой территории от снега (тротуары) не производится с 04.11.2023, тем самым бездействует по договору №31/У/2018 от 23.04.2023. ООО «УК «Оптимист» не смотря на окончание срока договора 31.03.2023 продолжает оказывать услуги, о чем свидетельствует выставление платёжных документов. В ГИС ЖКХ информация о пролонгации не размещена. В целях проведения оценки достоверности поступивших от гражданина сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям проведены контрольно (надзорные) мероприятия без взаимодействия в отношении ООО «УК «Оптимист»: выездное обследование на основании задания от 19.12.2023 № 858-з, наблюдение за соблюдением обязательных требований в соответствии с заданием от 19.12.2023 № 857-з, также запрошены пояснения у контролируемого лица ООО «УК «Оптимист» в отношении полученных сведений. В ответ на запрос ООО «УК «Оптимист» поясняет (исх. № 1858 № 19.12.2023) так по факту выполнения работ по уборке снега: Состав общего имущества дома определен пп. е) п.2 Постановления Правительства РФ от 13.08.2006 N 491 (ред. от 27.03.2023) «Об утверждении Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность»: - земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Согласно публичной кадастровой карте, земельный участок имеющий кадастровый номер: 89:11:020201:2304 (назначение иные строения, тротуары) площадью 23 458 кв. м., не является общедомовым имуществом собственников многоквартирных жилых домов мкр. Оптимистов, является муниципальной собственностью. Содержание проездов и тротуаров обеспечивает Департамент строительства и жилищно-коммунального комплекса Администрации города Новый Уренгой. Механизированная очистка внутриквартальных проездов производится по муниципальному контракту подрядной организацией – ООО «СтройЭнергоСервис». Протоколом №1/2023 от 08.11.2023 года, собственниками принято решение об утверждении нового перечня работ и услуг, в котором согласно состава общего имущества отсутствуют тротуары. Протокол действующий, собственниками не оспорен. Подрядчик администрации (собственника земельного участка) на котором расположены тротуары, производит очистку согласно графика, утвержденного в контракте в период ноябрь-декабрь 2023 года. В адрес ООО «УК Оптимист» не поступало обращений по вопросу перерасчетов за некачественно оказанные услуги, от собственников многоквартирного дома мкр. Оптимистов д.4 корп.2. По вопросу пролонгации договора управления №31/У/2018 от 23.04.2023 года, сообщаю, условиями утвержденного собственниками договора, согласно п.8.2. «при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении Договора по окончании срока его действия, Договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях». В связи с тем, что от собственников многоквартирного жилого дома не поступало в адрес управляющей организации заявление о расторжении договора управления, специалистами ООО «УК «Оптимист» в марте 2023 года, была изменена дата окончания договора, скрины из системы ГИС ЖКХ к пояснениям приложены. Договором не предусмотрено подписание дополнительного соглашения на пролонгацию договора. По результатам выездного обследования установлено ручная уборка крылец дома выполнена. По результатам наблюдения установлено: Договор управления № 31/У/2018 от 23.04.2018 заключен с 01.04.2018 по 31.03.2023. Между тем согласно п. 8.2 договор управления № 31/У/2018 при отсутствии заявления одной из сторон о прекращении договора по окончании его действия договор считается продленным на тот же срок и на тех же условиях. Анализ информации, размещенной в ГИС ЖКХ и имеющейся в распоряжении показал, что собственниками решений о расторжении и о прекращении договора управления не принималось, протоколы общих собраний собственников помещений в указанном доме, оформленные в установленном порядке в распоряжении департамента и ООО «УК «Оптимист» отсуствуют. К обращению граждан не приложены. В силу п. 8.1 договора управления № 31/У/2018 от 23.04.2018 изменение и расторжение настоящего договора осуществляется в порядке, предусмотренном действующим законодательством. В ГИС ЖКХ в карточке договора управления № 31/У/2018 указана дата заключения 23.04.2018, срок заключения 5 лет, планируемая дата окончания с учетом пролонгации 31.03.2028. В договоре размещена информация о размере платы за период с 01.11.2023 по 31.03.2028, на основании принятых решений оформленных протоколом общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об установлении размера платы за содержание жилого помещения № 1/2023 от 08.11.2023, указанный протокол размещен в реестре сведений о голосовании. К коллективному обращению граждан приложена копия договора управления № 31/У/2018 многоквартирным домом по адресу: г. Новый Уренгой, мкр. Оптимистов, д. 4, корп. 2 от 23.04.2018г. (далее-договор управления № 31/У/2018), согласно приложения № 1 к договору № 31/У/2018 от 23.04.2018 в перечень работ п. 4 входит уборка придомовых территорий от снега (вход в подъезд, тротуар), вывоз снега с придомовых газонов в осенне-зимний период. По вопросу 7 протокола № 1/2023 от 08.11.2023 приняты решения «Об утверждении перечня услуг и работ по содержанию, текущему ремонту общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме без изменения цены с 01 ноября 2023 года, в соответствии с приложением к протоколу». С 01 ноября 2023 утвержден перечень услуг и работ к протоколу без изменения цены. Уборка тротуаров не входящих в состав общего имущества исключена. В соответствии с п. 4.3 договора управления № 31/У/2018 от 23.04.2018 перечень услуг и работ по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома может быть изменен на основании решения общего собрания собственников помещений в доме. В силу п. 8.8 договора управления № 31/У/2018 от 23.04.2018 все изменения и дополнения к настоящему договору осуществляются путем заключения дополнительного соглашения к договору, являющегося его неотъемлемой частью. На основании ч. 3 ст. 162 ЖК РФ в договоре управления существенными условиями являются перечень услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества многоквартирного дома, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора и размера платы за содержание и ремонт жилого помещения. В соответствии с разъяснениями, указанными в п.3 письма Минэкономразвития России от 24.03.2022 №Д24и-8436, поступление жалобы (жалоб) граждан за защитой (восстановлением) своих прав является основанием для проведения внепланового контрольного (надзорного) мероприятия. Защита (восстановление) прав гражданина предполагает наличие прямой взаимосвязи между угрозой нарушения (фактом нарушения) обязательных требований и правами и законными интересами конкретного заявителя. Если жалоба гражданина (граждан) содержит сведения о нарушении контролируемым лицом обязательных требований, которые не повлекли причинение вреда (ущерба) или иным способом не нарушили права заявителя (заявителей), то проведение внепланового контрольного (надзорного) мероприятия в указанном случае не допускается.