ООО СЗ "МСК-СИТИ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 358 от 28.06.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН 6167143078) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Красноармейская, 157в/83 в г. Ростове-на-Дону (жилой дом поз. 4) (далее – объект). Первоначальный срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства - 31.12.2021. Первоначальный срок ввода объекта в эксплуатацию в соответствии с проектной декларацией № 61-000840 – 2 квартал 2021 года. В соответствии с проектной декларацией № 61-000840 от 10.04.2019 с изменениями по состоянию на 16.09.2024 срок передачи объектов долевого строительства – 30.12.2025, срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2024 года. Таким образом, указанные сроки застройщиком изменены. В ЕИСЖС на 27.09.2024 ООО СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН 6167143078) размещены разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ. Также в ЕИСЖС на дату наблюдения – 27.09.2024 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН 6167143078) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство (№ 61-310-941101-2018 от 27.12.2018 сроком действия до 27.12.2024); - экспертиза проектной документации (№61-2-1-3-0067-18 от 10.12.2018, №61-2-1-2-015274-2019 от 20.06.2019, №61-2-1-2-032150-2020 от 17.07.2020); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.04.2019, договор купли-продажи объектов недвижимости (земельного участка, нежилых зданий и помещения) от 23.11.2018, соглашение об объединении земельных участков от 20.02.2019); - проекты договоров участия в долевом строительстве (далее – проекты договоров) на жилое помещение (в редакции от 20.03.2024 и 29.09.2022), на нежилое помещение (в редакции от 20.03.2024); - проектная декларация (№ 61-000840 в редакции от 16.09.2024); - заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ (№85 от 18.04.2019); - заключение о степени готовности проекта (№176 от 15.10.2019); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2019 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2023 года, 1, 2 кварталы 2024 года; - аудиторские заключения за 2019, 2020, 2021, 2022 годы; - фотографии объекта (актуальные на 05.09.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); - сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1. На дату мониторинга сайта – 27.09.2024 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН 6167143078) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. 1.1. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в ЕИСЖС сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. ООО СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН 6167143078) нарушены сроки опубликования и размещения изменений, вносимых в подраздел 10.4 раздела 10 проектной декларации № 61-000840 о выданных положительных заключениях негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения от 19.04.2021 № 61-2-1-2-00006-2021, от 18.05.2021 № 61-2-1-2-000008-2021 (далее – положительные заключения). В соответствии с требованиями ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан был внести изменения в подраздел 10.4 раздела 10 проектной декларации № 61-000840 о выданных положительных заключениях до 10.05.2021, 10.06.2021. Однако, на дату мониторинга сайта – 27.09.2024 соответствующая информация застройщиком в проектную декларацию не внесена. Дата совершения административного правонарушения – 11.05.2021, 11.06.2021. Указанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КРФ об АП и составляет 1 год со дня их совершения. Таким образом, привлечение к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП ООО СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН 6167143078) за указанное правонарушение не представляется возможным в связи с истечением срока давности. 1.2. ООО СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН 6167143078) в разделы 17.1, 17.2 проектной декларации № 61-000840 по объекту внесены 01.08.2024 изменения, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен со 2 квартала 2024 года на 4 квартал 2024 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства перенесена с 30.06.2024 на 31.12.2024. В рамках осуществления регионального государственного строительного надзора на территории Ростовской области ООО СЗ «МСК-СИТИ» представлено в Региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области (далее – Региональная служба ГСН РО) по объекту извещение № 10 об изменениях сроков окончания работ, подлежащих проверке, при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства от 17.05.2024 (от 20.05.2024 вх. № 38/ГСН/3072). В соответствии с извещением застройщиком произведен перенос на более поздний период этапа работ «Монтаж крышной котельной. монтаж фермерной конструкции для монтажа газоходов, монтаж газоходов. Кладка наружных и внутренних стен и перегородок. устройство ламелей декоративных из металла. Устройство кровли в уровне 4-го этажа (над жилой частью). Монтаж лифтов. Монтаж эскалаторов. Устройство бетонных полов автостоянки». Дата завершения работ – 30.08.2024. Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Однако в нарушение требований ч. 1 ст. 3.1, ст. 19-21 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «МСК-СИТИ» нарушены сроки внесения изменений в разделы 17.1, 17.2 проектной декларации № 61-000840 по объекту в части изменения планируемого срока ввода объекта в эксплуатацию и планируемой даты передачи застройщиком объектов долевого строительства. Согласно извещению № 10 от 17.05.2024 (вх. № 38/ГСН/3072 от 20.05.2024) застройщиком внесены изменения в сроки окончания работ по объекту – 17.05.2024. Таким образом, указанные изменения в разделы 17.1, 17.2 проектной декларации № 61-000840 подлежали размещению застройщиком не позднее 10.06.2024. Дата совершения административного правонарушения – 11.06.2024. Кроме того, согласно размещенным застройщиком в ЕИСЖС проектам договоров на жилое и нежилое помещения (в редакции от 20.03.2024) по объекту застройщик обязуется завершить строительство многоквартирного дома и ввести его в эксплуатацию в срок не позднее 30.06.2024 (пункт 5.1 проекта договора), срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.06.2024 (пункт 5.2 проекта договора). Также застройщиком не отозван размещенный 29.09.2022 в ЕИСЖС по объекту проект договора на жилое помещение, в соответствии с котором застройщик обязуется завершить строительство многоквартирного дома и ввести его в эксплуатацию в срок не позднее 31.03.2023 (пункт 5.1 проекта договора), срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.06.2023 (пункт 5.2 проекта договора). Таким образом, на дату наблюдения застройщиком не внесены изменения в проекты договоров по объекту в части изменения срока ввода и срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в сроки, установленные ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ (в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений). Таким образом, указанные изменения в проекты договоров подлежали размещению застройщиком по объекту не позднее 21.05.2024. Дата совершения административного правонарушения – 22.05.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. Согласно информации, размещенной ООО СЗ «МСК-СИТИ» в разделах 17.1, 17.2 проектной декларации № 61-000840 в ЕИСЖС, планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию перенесен со 2 квартала 2024 года на 4 квартал 2024 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства перенесена с 30.06.2024 на 31.12.2024. При этом, необходимо учитывать следующее. В ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены основания, по которым контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ среди оснований в соответствии с которыми контролирующий орган вправе обратится в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости являются: не исполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности; неисполнение застройщиком требований Федерального закона № 214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия. Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственность за нарушение законодательства в области долевого строительства: ст. 13.19.3, ст. 14.28, ч. 4 ст. 19.5, ст. 19.6 КРФ об АП. С учетом изложенного в случае неисполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований Региональная служба ГСН РО вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Кроме того, нарушение застройщиком требований, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, может повлечь приостановление на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что, как следствие, повлияет на надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства, в т.ч. завершение строительства. В соответствии со ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее- ЕРПО). При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона В случае просрочки застройщиком обязательств более чем на 6 месяцев, объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, в целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства, недопущения включения указанных объектов в ЕРПО, застройщику необходимо принять меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения сроков ввода объекта в эксплуатацию и срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства. 3. В результате анализа условий, размещенных в ЕИСЖС застройщиком проектов договоров, установлены следующие нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. Согласно пункту 4.4 проектов договоров: «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в Договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия, лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта). Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту – Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 4.3. Договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом Российской Федерации № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей», гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия пунктов 4.2 и 4.4 проектов договоров противоречат друг другу, условия пункта 4.4. проектов договоров противоречит требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление прав потребителя гражданина - участника долевого строительства. Учитывая изложенное, пункт 4.4 проектов договоров нуждается в корректировке. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН 6167143078) за аналогичное нарушение объявлено предостережение от 29.05.2024 № 61241176140110779085 о недопустимости нарушения обязательных требований. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. принять меры ООО СЗ «МСК-СИТИ»: 1) по своевременному размещению в ЕИСЖС по адресу: https://дом.рф/ полной и достоверной информации, предусмотренной ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства»; 2) по своевременному внесению в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменений, касающихся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, предусмотренных ст. ст. 20 -21 Федерального закона № 214-ФЗ, приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»; 3) по внесению с использованием ЕИСЖС изменений в подраздел 10.4 раздела 10 проектной декларации № 61-000840 в части указания информации о выданных положительных заключениях негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения от 19.04.2021 № 61-2-1-2-00006-2021, от 18.05.2021 № 61-2-1-2-000008-2021; 4) по своевременному размещению в ЕИСЖС проектов договоров участия в долевом строительстве, содержащих достоверную информацию об изменении застройщиком срока ввода объекта в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства; 5) по приведению проектов договоров участия в долевом строительстве в соответствие с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ и размещению их в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф; 6) по направлению участникам долевого строительств информации о переносе срока передачи объектов долевого строительства и предложения об изменении договора участия в долевом строительстве путем заключения дополнительного соглашения; 7) по передаче объектов долевого строительства участникам долевого строительства в установленный договором либо дополнительным соглашением срок; 8) в целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства, недопущения включения объекта в ЕРПО, принять меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения срока ввода объекта в эксплуатацию и срока передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства.