ООО СЗ "МСК-СИТИ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила) осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «МСК-СИТИ» (ИНН 6167143078) размещена информация о строительстве жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Красноармейская, 157в/83 в г. Ростове-на-Дону (жилые дома позиции 1, 2, 3, 4): 1. о строительстве жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Красноармейская, 157в/83 в г. Ростове-на-Дону (поз. 3): - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство (№61-310-941001-2018 от 27.12.2018 сроком действия до 27.12.2024); - экспертиза проектной документации (№61-2-1-3-0067-18 от 10.12.2018, №61-2-1-2-015274-2019 от 20.06.2019, №61-2-1-2-032150-2020 от 17.07.2020); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.04.2019, договор купли-продажи объектов недвижимости (целого здания и доли в праве общей долевой собственности на земельном участке) от 05.04.2019); - проект договора участия в долевом строительстве (в редакции от 12.01.2024); - проектная декларация (№61-001097 в редакции от 12.02.2024); - заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ (№99 от 12.11.2020); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2019 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторские заключения за 2019, 2020, 2021, 2022 годы; - сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости застройщика за 2, 3, 4 кварталы 2019 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - фотографии (актуальные на 02.02.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета. 2. о строительстве жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Красноармейская, 157в/83 в г. Ростове-на-Дону (поз. 4): - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешение на строительство (№61-310-941101-2018 от 27.12.2018 сроком действия до 27.12.2024); - экспертиза проектной документации (№61-2-1-3-0067-18 от 10.12.2018, №61-2-1-2-015274-2019 от 20.06.2019, №61-2-1-2-032150-2020 от 17.07.2020); - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из ЕГРН об основных характеристиках и зарегистрированных правах на объект недвижимости от 09.04.2019, договор купли-продажи объектов недвижимости (земельного участка, нежилых зданий и помещения) от 23.11.2018, соглашение об объединении земельных участков от 20.02.2019); - проект договора участия в долевом строительстве (в редакции от 12.01.2024); - проектная декларация (№61-000840 в редакции от 12.02.2024); - заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ (№85 от 18.04.2019); - заключение о степени готовности проекта (№176 от 15.10.2019); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2019 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторские заключения за 2019, 2020, 2021, 2022 годы; - фотографии (актуальные на 02.02.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение о начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета; - сведения об уплате застройщиком обязательных отчислений. Жилые комплексы со встроенно-пристроенными помещениями и подземными автостоянками по ул. Ларина, 45 в г. Ростове-на-Дону поз. 1 введена в эксплуатацию 19.05.2022 №61-310-940809-2022, поз. 2 введена в эксплуатацию 22.12.2022 №61-310-940909-2022. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. В нарушение требований ч. 1 ст. 3.1, ст. 19-21 Федерального закона № 214-ФЗ в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 19.02.2024 в проектной декларации №61-001097 ООО СЗ «МСК-СИТИ» содержится неполная и недостоверная информация. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 31.01.2024 № КУВИ-001/2024-32771452 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040502:480 имеются записи о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку. При этом участники долевого строительства в счет своей доли в праве долевой собственности на указанную подземную автостоянку получают в пользование стояночные места, имеющие свои номера. В подразделе 15.1 проектной декларации № 61-001097 с изменениями по состоянию на 19.02.2024 содержатся недостоверные сведения o количестве строящихся в рамках проекта строительства объекта – 0 машино-мест. В подразделе 15.3 проектной декларации № 61-001097 с изменениями по состоянию на 19.02.2024 указаны характеристики 8 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве: 6 нежилых помещений (офисов) и 2 нежилых помещения - автостоянки площадью 3333,4 кв.м. и 2997 кв.м. Вместе с тем, в подразделе 15.3 проектной декларации № 61-001097 с изменениями по состоянию на 19.02.2024 информация о 2 нежилых помещения - автостоянки площадью 3333,4 кв.м. и 2997 кв.м. не соответствует сведениям, содержащимся в фактически зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в проектной документации, также противоречит требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Кроме того, в разделе 19.7 проектной декларации № 61-001097 содержится недостоверная информация об отсутствии заключенных договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест, записи о государственной регистрации которых содержатся в выписке из ЕГРН от 31.01.2024 № КУВИ-001/2024-32771452. При этом необходимо отметить следующее. В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 ГК РФ, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машиноместа устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Таким образом, застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства которых фактически является машино-место. Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В указанной ситуации требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машиноместа, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше). Кроме того, в указанном случае не применяются требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту. Необходимо отметить, что в случае продажи доли в праве собственности на парковку к собственнику применяются требования, предусмотренные ст. 42 Закона о регистрации, о размещении извещения о продаже на официальном сайте Росреестра. На основании изложенного ООО СЗ «МСК-СИТИ» нарушены положения Федерального закона № 214-ФЗ. В связи с этим проектная декларация и заключенные договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку нуждаются в приведении в соответствие с перечисленными положениями законодательства. Частью 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные ч. 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. ООО СЗ «МСК-СИТИ» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф размещен проект договора участия в долевом строительстве (далее – договор) жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями по ул. Красноармейская, 157в/83 в г. Ростове-на-Дону (позиция 3). Согласно пункту 5.1. договора (позиция 3) срок окончания строительства многоквартирного дома – 30.04.2024 (включительно). Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.04.2024 (п. 5.2. договора). ООО СЗ «МСК-СИТИ» в проектной декларации № 61-001097 в разделе 17.2.2 указана планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства – 30.04.2024, а в разделе 17.1.2 получение разрешения на ввод в эксплуатацию – 2 квартал 2024 года. В соответствии с ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами, а ч. 3 ст. 192 ГК РФ установлено, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Таким образом, в проектной декларации № 61-001097 и договоре содержится противоречивая информация: датой ввода объекта в эксплуатацию в проектной декларации является 30.06.2024, а в договоре указано – 30.04.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. В соответствии с ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в единой информационной системе жилищного строительства в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. Таким образом, информация в части ввода в эксплуатацию в договор должна быть внесена до 13.01.2024. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. Последний день срока размещения договора приходится на 13.01.2024, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 15.01.2024, в связи с этим срок правонарушения - 16.01.2024. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор) установлено нарушение положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ: 1) Согласно п. 4.4 договора: «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в Договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия, лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта). Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту – Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 4.3. Договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, условия п. 4.2, п. 4.4 договора противоречат друг другу и требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2) Согласно п. 8.4 договора: «В случае нарушения Участником долевого строительства п. 6.2.15 Договора, он обязан уплатить Застройщику денежные средства, необходимые для приведения Объекта долевого строительства в состояние, соответствующее проектной документации и Договору.» В соответствии с п. 6.2.15 договора: «Участник долевого строительства вправе уплатить Цену Договора досрочно по согласованию с Застройщиком.» По смыслу п. 6.2.15 не связан с п. 8.4 возможно, имелось ввиду ссылка на п. 6.2.14 договора. Согласно п. 6.2.14 договора: «Участник долевого строительства не вправе до подписания Акта приема – передачи Объекта долевого строительства производить в Объекте долевого строительства какие-либо работы, в том числе перепланировку (переоборудование) в Объекте долевого строительства (перенос перегородок, дверных проемов, изменение местоположения санузлов и мест прохождения водопроводных и канализационных стояков, изменение внутренних схем тепло-водо-электроснабжения, систем пожаротушения), а также производить какие-либо иные работы, которые изменяют физические и (или) технические характеристики Объекта долевого строительства и (или) Многоквартирного дома.» Таким образом, п. 8.4 содержит некорректную ссылку на пункт договора (п. 6.2.15). Учитывая изложенное, договор нуждается в корректировке.