ООО "СЗ "ЮФО СТРОЙГРУПП"

При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 07.02.2024 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» (ИНН 2309170178) на дату мониторинга - 07.02.2024 размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, №11 «в», на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072101:228 (ЖК «Frame»): - разрешение на строительство № 61-310-010401-2022 от 29.04.2022 co сроком действия до 25.04.2032; - проектная декларация № 61-001408 от 13.09.2022 c изменениями от 10.01.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - аудиторское заключение за 2022 год; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2,3,4 кварталы 2022 года, 1, 2 кварталы 2023 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 31 января 2024 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок (договор купли - продажи земельного участка от 15.10.2019, зарегистрированный в Росреестре - 15.11.2019 № 61:44:0072101:228-61/001/2019-7, выписка из ЕГPН от 13.07.2022, подтверждающая право собственности на земельный участок). B единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий поскольку обязанность по размещению указанных документов y застpойщика отсутствует в связи c получением положительного заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-025925-2022 - 26.04.2022 года. B соответствии c ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения o заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также o представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, y застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением № 319 (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно ч. 1. ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренную настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 07.02.2024 в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. Однако, в нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 24.10.2023 размещены проекты договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства, которые не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, положениям законодательства Российской Федерации, что может повлечь ущемление законных прав участников долевого строительства. Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 07.02.2024 в ЕИСЖС, показал следующее. 1. В соответствии с абзацем 2 пункта 5.2 проектов договоров «Срок строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может быть изменен в случае внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию». Из буквального толкования данного абзаца следует, что изменение срока строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию возможно в одностороннем порядке путем внесения застройщиком изменений в проектную документацию и проектную декларацию. Кроме того, изменение указанных сроков может повлечь изменение срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам. Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора, по которому между сторонами должно быть достигнуто соглашение. На основании ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Из приведенной нормы закона следует, что согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Необходимо отметить, что пунктом 5.14 проектов договоров предусмотрено, что изменение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участнику осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. Учитывая изложенное, поскольку условие договора о сроке передаче объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия путем внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, в соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16. Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Позиция Службы подтверждена также судебной практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. № 5-КГ15-156; п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.) Таким образом, абзац 2 пункта 5.2 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2. Согласно пунктов 5.5, 5.6, 5.7, 5.9 проектов договоров участник долевого строительства вправе воспользоваться правами, предусмотренными ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту долевого строительства, связанные с недостатками, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим договором использования по назначению. Вместе с тем, Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Согласно ч. 2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1 и ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, пункты 5.5, 5.6, 5.7, 5.9 проектов договоров противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. Согласно пункту 5.13 проектов договоров «Застройщик считается не нарушившим срок передачи Объекта, если Участник получил уведомление о готовности Объекта к передаче и необходимости его принятия, но не явился для приемки в установленный срок, а также в случае возврата оператором почтовой связи уведомления в связи с отказом Участника принять его, либо по причине истечения срока хранения уведомления, или в связи с отсутствием Участника по почтовому адресу, указанному в настоящем Договоре, а также и в случае направления уведомления Участнику долевого строительства по адресу электронной почты указанному в договоре». Условие указанного пункта в части освобождения застройщика от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в случае направления уведомления о завершении строительства многоквартирного дома участнику долевого строительства по адресу электронной почты, указанному в договоре, противоречит ч. 4 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, в соответствии с которой сообщение о завершении строительства многоквартирного дома должно быть направлено застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Таким образом, направление сообщения о завершении строительства многоквартирного дома участнику долевого строительства по адресу электронной почты не свидетельствует о его получении и не является надлежащим уведомлением участника, в связи с чем условия пункта 5.13 проектов договоров в указанной части противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. Пунктами 6.5, 6.6, 6.7 проектов договоров предусмотрены случаи и основания освобождения застройщика от ответственности за недостатки (дефекты) объектов долевого строительства и оборудования, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Перечень оснований, перечисленный в указанных пунктах соответствует ч. 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ. Вместе с тем, застройщик в указанных пунктах проектов договоров относит данные основания освобождения застройщика от ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, не только к объектам долевого строительства, но и к жилому дому в целом, что противоречит положениям Федерального закона №214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. 5. Согласно пункту 9.1 проектов договоров «Подписанием настоящего Договора Участник долевого строительства дает письменное согласие на осуществление в процессе строительства и/или после окончания строительства Объекта недвижимости и ввода его в эксплуатацию Застройщиком землеустроительных работ (определение границ, межевание, постановка на кадастровый учет, снятие с кадастрового учета и т.п.), связанных с образованием из земельного участка, расположенного непосредственно под Объектом недвижимости, а равно других земельных участков, расположенных под любыми другими возводимыми и/или возведенными отдельно стоящими зданиями/строениями/сооружениями и необходимыми для их эксплуатации и использования в соответствии с правилами и требованиями земельного и иного действующего законодательства, с последующим осуществлением всех необходимых и достаточных процедур, связанных с постановкой на кадастровый учет и внесением во все соответствующие государственные реестры данных в отношении вновь образуемых земельных участков». Согласно пункту 9.2 проектов договоров «Участник долевого строительства уведомлен и выражает свое безусловное согласие на строительство на указанном земельном участке иных МКД, торгово-развлекательных центров, паркингов и иных объектов недвижимости, на которые пока не получены разрешения на строительство». Согласно пункту 9.3 проектов договоров «Участник долевого строительства уведомлен и выражает свое безусловное согласие на передачу Застройщиком в соответствии с требованиями банка при проектном финансировании в залог Банку любых прав на земельный участок, в том числе и права аренды, а также прав на объекты незавершенного строительства на данном участке и передачу в Залог всех прав на строящиеся жилые и нежилые помещения». Специальными положениями ч. 1 ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 №189-ФЗ «О введении в действие Жилищного кодекса Российской Федерации» (далее - Закон №189-ФЗ ) и ч. 1 ст. 36 ЖК РФ предусмотрено, что собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности земельный участок с элементами озеленения и благоустройства, на котором расположен многоквартирный дом и иные входящие в состав такого дома объекты недвижимого имущества. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Из приведенных норм, а также разъяснений, изложенных в пунктах 66, 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 №10/22 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», следует, что с момента государственной регистрации права собственности первого лица на любое из помещений в многоквартирном доме соответствующий земельный участок поступает в долевую собственность собственников помещений в данном многоквартирном доме, а прежний собственник (застройщик) утрачивает право на распоряжение им. Данное правовое регулирование в сфере оборота земель, на которых расположены многоквартирные дома, обусловлено целью соблюдения основных принципов земельного законодательства, в том числе единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов. Государственная регистрация возникновения, перехода, прекращения, ограничения права на жилое или нежилое помещение в многоквартирных домах и обременения такого помещения одновременно является государственной регистрацией возникновения, перехода, прекращения, ограничения неразрывно связанных с ним права общей долевой собственности на общее имущество и обременения такого имущества (часть 1 статьи 42 Федерального закона №218-ФЗ). Если земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, сформирован (предназначен) для строительства многоквартирного дома, учитывая положения части 5 статьи 16 Федерального закона №214-ФЗ, части 5 статьи 40 Закона Федерального закона №218-ФЗ, запись о государственной регистрации права собственности застройщика на земельный участок погашается одновременно с государственной регистрацией права собственности на первое помещение в многоквартирном доме и права общей долевой собственности собственников помещений в многоквартирном доме на этот земельный участок как на их общее имущество. Положения Земельного кодекса, Градостроительного кодекса Российской Федерации, Федеральных законов 189-ФЗ и 214-ФЗ не содержат запрета на формирование единого земельного участка, на котором возведены (или запланировано строительство) два и более отдельно стоящих многоквартирных дома, в том числе составляющих единый жилой комплекс, что предполагает возникновение права собственности всех собственников помещений в этих домах на единый земельный участок. В силу статьи 11.2 Земельного кодекса РФ образование земельных участков допускается при наличии в письменной форме согласия землепользователей, землевладельцев, арендаторов, залогодержателей исходных земельных участков. Указанная позиция подтверждена судебной практикой (Определение Верховного суда РФ от 09.02.2023 №307-ЭС22-19570) В соответствии с ч. 1 ст. 16 Закона №2300-1 недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Кроме того, согласно ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на земельный участок под многоквартирным домом), которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Учитывая изложенное указанные условия договора являются ничтожными, поскольку нарушают требования Федерального закона №214-ФЗ. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 №307-ЭС19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, пункты 9.1, 9.2, 9.3 проектов договоров противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ и законодательства РФ. Учитывая изложенное, проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 07.02.2024, не отвечает требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ, ущемляют права участников долевого строительства и нуждаются в корректировке .