ООО "СЗ "ЮФО СТРОЙГРУПП"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 24.10.2023 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» (ИНН 2309170178) является застройщиком многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, №11 «в», на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072101:228 (ЖК «Frame»). По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» (ИНН 2309170178) на дату мониторинга - 24.10.2023 размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, №11 «в», на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072101:228 (ЖК «Frame»): - разрешение на строительство № 61-310-010401-2022 от 29.04.2022 co сроком действия до 25.04.2032; -проектная декларация № 61-001408 от 13.09.2022 c изменениями от 09.10.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве (на квартиру, нежилое помещение и машино-место); - аудиторское заключение за 2022 год; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2,3,4 кварталы 2022 года, 1, 2 кварталы 2023 года; -фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 30 сентября 2023 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок (договор купли - продажи земельного участка от 15.10.2019, зарегистрированный в Росреестре - 15.11.2019 № 61:44:0072101:228-61/001/2019-7, выписка из ЕГPН от 13.07.2022, подтверждающая право собственности на земельный участок). B единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий поскольку обязанность по размещению указанных документов y застpойщика отсутствует в связи c получением положительного заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-025925-2022 - 26.04.2022 года. B соответствии c ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения o заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также o представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, y застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением №319 (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно ч. 1. ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренную настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено, что информация ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» размещена в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 24.10.2023 в полном объеме. Вместе с тем, возможно не внесение (несвоевременное внесение) сведений в проектную декларацию, актуализация других документов, предусмотренных ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, Постановлением № 319. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. Однако, в нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 24.10.2023 размещены проекты договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства, которые не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, положениям законодательства Российской Федерации, что может повлечь ущемление законных прав участников долевого строительства. Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 24.10.2023 в ЕИСЖС, показал следующее. 1. В соответствии с абзацем 2 пункта 5.2 проектов договоров «Срок строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию может быть изменен в случае внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию». Из буквального толкования данного абзаца следует, что изменение срока строительства и получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию возможно в одностороннем порядке путем внесения застройщиком изменений в проектную документацию и проектную декларацию. Кроме того, изменение указанных сроков может повлечь изменение срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам. Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора, по которому между сторонами должно быть достигнуто соглашение. На основании ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Из приведенной нормы закона следует, что согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. Согласно ч.1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Таким образом, изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Росреестре. Необходимо отметить, что пунктом 5.14 проектов договоров предусмотрено, что изменение застройщиком срока передачи объекта долевого строительства участнику осуществляется в порядке, установленном законодательством РФ. Учитывая изложенное, поскольку условие договора о сроке передаче объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия путем внесения изменений в проектную документацию и проектную декларацию не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того, в соответствии с п. 1 ч.2 ст. 16. Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1) к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Согласно ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Позиция Службы подтверждена также судебной практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 декабря 2015 г. № 5-КГ15-156; п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19 июля 2017 г.) Таким образом, абзац 2 пункта 5.2 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2. Согласно пунктов 5.5, 5.6, 5.7, 5.9 проектов договоров участник долевого строительства вправе воспользоваться правами, предусмотренными ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона № 214-ФЗ только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому объекту долевого строительства, связанные с недостатками, которые делают объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим договором использования по назначению. Вместе с тем, Федеральный закон № 214-ФЗ не разделяет недостатки в зависимости от их влияния на непригодность объекта долевого строительства к использованию. Согласно ч. 2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1,а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. Таким образом, пункты 5.5, 5.6, 5.7, 5.9 проектов договоров противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3. Согласно пункту 5.13 проектов договоров «Застройщик считается не нарушившим срок передачи Объекта, если Участник получил уведомление о готовности Объекта к передаче и необходимости его принятия, но не явился для приемки в установленный срок, а также в случае возврата оператором почтовой связи уведомления в связи с отказом Участника принять его, либо по причине истечения срока хранения уведомления, или в связи с отсутствием Участника по почтовому адресу, указанному в настоящем Договоре, а также и в случае направления уведомления Участнику долевого строительства по адресу электронной почты указанному в договоре». Условие указанного пункта в части освобождения застройщика от ответственности за нарушение срока передачи объекта долевого строительства в случае направления уведомления о завершении строительства многоквартирного дома участнику долевого строительства по адресу электронной почты, указанному в договоре, противоречит ч. 4 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, в соответствии с которой сообщение о завершении строительства многоквартирного дома должно быть направлено застройщиком по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному участником долевого строительства почтовому адресу или вручено участнику долевого строительства лично под расписку. Таким образом, направление сообщения о завершении строительства многоквартирного дома участнику долевого строительства по адресу электронной почты не свидетельствует о его получении и не является надлежащим уведомлением участника, в связи с чем условия пункта 5.13 проектов договоров в указанной части противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. Пунктами 6.5, 6.6, 6.7 проектов договоров предусмотрены случаи и основания освобождения застройщика от ответственности за недостатки (дефекты) объектов долевого строительства и оборудования, обнаруженные в пределах гарантийного срока. Перечень оснований, перечисленный в указанных пунктах соответствует ч. 7 ст. 7 Федерального закона №214-ФЗ. Вместе с тем, застройщик в указанных пунктах проектов договоров относит данные основания освобождения застройщика от ответственности за недостатки (дефекты), обнаруженные в пределах гарантийного срока, не только к объектам долевого строительства, но и к жилому дому в целом, что противоречит положениям Федерального закона №214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства.