ООО "СЗ "ЮФО СТРОЙГРУПП"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 407 от 03.07.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319) 09.08.2023 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» (ИНН 2309170178) является застройщиком многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, №11 «в», на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072101:228 (ЖК «Frame»). По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: В единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» (ИНН 2309170178) на дату мониторинга - 09.08.2023 размещена информация о строительстве многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, №11 «в», на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072101:228 (ЖК «Frame»): - разрешение на строительство № 61-310-010401-2022 от 29.04.2022 co сроком действия до 25.04.2032; -проектная декларация № 61-001408 от 13.09.2022 c изменениями от 07.08.2023; - проект договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (квартиру); - условия привлечения денежных средств участников долевого строительства по договору участия в долевом строительстве в соответствии c требованиями ст. 15.4 и ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ в случае размещения таких средств на счетах эскpоу; - аудиторское заключение за 2022 год; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 2,3,4 кварталы 2022 года, 1,2 кварталы 2023 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта по состоянию на 28 июля 2023 года; - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства; - сведения об открытии расчетного счета застpойщика; - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застpойщика на земельный участок (договор купли - продажи земельного участка от 15.10.2019, зарегистрированный в Росреестре - 15.11.2019 № 61:44:0072101:228-61/001/2019-7, выписка из ЕГPН от 13.07.2022, подтверждающая право собственности на земельный участок). B единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта отсутствуют результаты инженерных изысканий поскольку обязанность по размещению указанных документов y застpойщика отсутствует в связи c получением положительного заключения экспертизы проектной документации № 61-2-1-3-025925-2022 - 26.04.2022 года. B соответствии c ч. 6.5 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ оператор единого государственного реестра заключений размещает в системе: 1) сведения o заключениях экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также o представленных для проведения такой экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий; 2) заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий, a также проектную документацию и результаты инженерных изысканий, по результатам рассмотрения которых подготовлены такие заключения. Таким образом, y застройщика отсутствует обязанность по размещению указанных документов. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. Согласно ч. 1. ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренную настоящим Федеральным законом, путем размещения ее в единой информационной системе жилищного строительства. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 09.08.2023, выявлены нарушения требований ч. 1, ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающих требованиям настоящего Федерального закона. Застройщик в нарушение указанных положений законодательства не разместил проекты договоров участия в долевом строительстве на нежилое помещение и машино-место. При этом в проектной документации, разрешении на строительство предусмотрено строительство в составе многоквартирного дома 18 нежилых помещений (офисных помещений) и 155 машино-мест. В проектной декларации, в разделах 15.3, 19.7, указана характеристика указанных нежилых помещений и машино-мест. 2. ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 09.08.2023, разместило документ, предусмотренный п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за 1 квартал 2023 г., с нарушением срока - 10.05.2023, то есть позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Последний день срока размещения - 02.05.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ. Дата совершения административного правонарушения – 03.05.2023 года. Кроме того, анализ проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение – квартиру (далее – проект договора), используемый застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенный в ЕИСЖС показал, что он не отвечает требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, что может повлечь ущемление законных прав участников долевого строительства. 1)В пункте 5.6 проекта договора указано: «Участник долевого строительства» вправе отказаться от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта только в случае, если у него имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту долевого строительства, связанные с существенными недостатками, которые делают Объект долевого строительства непригодным для предусмотренного настоящим Договором использования по назначению. Под существенными недостатками Стороны понимают отступления от условий Договора, от обязательных требований технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, от иных обязательных требований». В пункте 5.8 проекта договора указано: «В случае, если выявленные «Участником долевого строительства» несоответствия Объекта долевого строительства не относятся к существенным недостаткам (п. 5.5 Договора), они рассматриваются Сторонами как несущественные недостатки, которые не могут являться препятствием для принятия «Участником долевого строительства» Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, и подлежат устранению Застройщиком в рамках гарантийного срока, указанного в п. 6.3 настоящего Договора, после передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства в соответствии с условиями настоящего Договора. Отказ Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта в соответствии с условиями настоящего Договора, в связи с выявленными Участником долевого строительства несущественными недостатками, при условии наличия у Застройщика Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию и получения Участником долевого строительства уведомления от Застройщика о завершении строительства Объекта недвижимости согласно п. 5.4 настоящего Договора, признается Сторонами как уклонение Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства и подписания Передаточного акта». Вместе с тем согласно ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. B соответствии c ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных c осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации o защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, указанные условия договора ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. Кроме того, Постановление Правительства РФ от 23 марта 2022 г. № 442 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» устанавливающее п. «в» ч. 1 понятия «существенных» и «несущественных» недостатков, носило временный характер и прекратило своё действие 30.06.2023г. При этом Федеральным законом № 214-ФЗ не определено понятие существенных и несущественных недостатков. Определение в п. 5.8 проекта договора несущественных недостатков, как не препятствующих использованию объекта по назначению, не умоляет права участников долевого строительства, предусмотренного ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ на требование от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 Федерального закона, до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства и отказа от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 Федерального закона. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ предусмотрены основания для составления застройщиком одностороннего акта или иного документ о передаче объекта долевого строительства и расширительному толкованию они не подлежат. Следовательно, положения пунктов 5.6 и 5.8 проекта договора противоречат нормам, установленным Федеральным законом № 214-ФЗ, и ущемляют права участников долевого строительства. 2) В пункте 5.7 проекта договора указано: «При этом Стороны учитывают тот факт, что получение Застройщиком Разрешения на ввод Объекта недвижимости в эксплуатацию подтверждает завершение строительства в полном объеме как Объекта недвижимости, так и Объекта долевого строительства и их соответствие условиям настоящего Договора, требованиям технических регламентов, градостроительных регламентов и проектной документации, и иным обязательным требованиям, а также подтверждает отсутствие каких-либо существенных недостатков при создании Объекта долевого строительства». Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства и подтверждать отсутствие при создании объекта каких-либо существенных недостатков, пункт 5.7 проекта договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 3) В абзаце 6 пункта 7.1 проекта договора указано: «Обязательства «Участника долевого строительства» по настоящему Договору считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с п. 4 настоящего Договора, выполнения иных обязательств, вытекающих из настоящего Договора и подписания Сторонами Передаточного акта». Вместе с тем условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12 «Исполнение обязательств по договору», в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Учитывая изложенное, указанные в абзаце 6 пункта 7.1 проекта договора условия в части возложения иных обязательств на участника долевого строительства противоречат действующему законодательству. 4) В абзаце 10 пункта 7.1 проекта договора указано: «Участник долевого строительства» обязуется самостоятельно нести расходы по оплате документов органов, осуществляющих техническую инвентаризацию Объекта долевого строительства, другие платежи, которые могут быть необходимы для государственной регистрации настоящего Договора и оформления Объекта долевого строительства в собственность Участника». В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 настоящего Федерального закона подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13 июля 2015 года №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ). На основании ч. 1.5 ст. 19 Федерального закона №218-ФЗ в случае принятия указанными в части 1 настоящей статьи органами или организациями решения о выдаче разрешения на ввод многоквартирного дома и (или) объекта недвижимости в эксплуатацию, создание которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ, многоквартирного дома, созданного жилищно-строительным кооперативом, а также объекта недвижимости, созданного с привлечением средств нескольких лиц, в отношении которого на момент обращения застройщика с заявлением о выдаче разрешения на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию между застройщиком и иным лицом (иными лицами) не достигнуто соглашение о возникновении прав на созданные здание, сооружение или на все расположенные в таких здании, сооружении помещения, машино-места, в срок не позднее пяти рабочих дней с даты принятия этого решения соответствующие орган или организация обязаны направить посредством отправления в электронной форме в орган регистрации прав заявление о государственном кадастровом учете указанных объектов недвижимости и прилагаемые к нему документы (в том числе разрешение на ввод объекта капитального строительства в эксплуатацию). Согласно п. 1 ч. 2 ст. 15, ч. 4 ст. 40 Федерального закона №218-ФЗ при осуществлении государственного кадастрового учета многоквартирного дома одновременно осуществляется государственный кадастровый учет всех расположенных в нем жилых и нежилых помещений, а также машино-мест. В соответствии с п. 7.3 ч. 2 ст. 14 Федерального закона №218-ФЗ основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав является: технический план (при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав либо при государственном кадастровом учете в связи с созданием в результате строительства или изменением в результате реконструкции зданий, сооружений, изменением в результате капитального ремонта сооружений, если иное не установлено настоящим Федеральным законом; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении объектов незавершенного строительства; при государственном кадастровом учете и государственной регистрации прав в отношении помещений или машино-мест в здании, сооружении; при государственном кадастровом учете помещений или машино-мест в здании, сооружении). Также в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует обязанность участника долевого строительства нести расходы по оплате документов органов, осуществляющих техническую инвентаризацию объекта долевого строительства, производить другие платежи. Учитывая изложенное, указанные в абзаце 10 пункта 7.1 проекта договора условия противоречат Федеральному закону №214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 5) В пункте 9.3 проекта договора указано: «Участник долевого строительства» вправе уступать права и обязанности по настоящему Договору третьим лицам после оплаты Цены Договора, установленной разделом 4 настоящего Договора. Уступка прав и обязанностей по настоящему Договору допускается не ранее государственной регистрации настоящего Договора и до подписания Передаточного акта. «Участник долевого строительства» обязан предоставить новому участнику долевого строительства надлежащее подтверждение полной оплаты Цены Договора, в размере, установленном разделом 4 настоящего Договора». «Уступка прав требования по настоящему Договору, в т.ч. неустойки (штрафов, пени), возмещение причиненных убытков сверх неустойки, без уступки основного обязательства по настоящему Договору (п. 3.1. настоящего Договора) не допускается». Вместе с тем согласно ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Также согласно разъяснениям, изложенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 21.12.2017 № 54 «О некоторых вопросах применения положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации о перемене лиц в обязательстве на основании сделки» (далее – постановление Пленума № 54) по смыслу пункта 1 статьи 382, пункта 1 статьи 389.1, статьи 390 ГК РФ уступка требования производится на основании договора, заключенного первоначальным кредитором (цедентом) и новым кредитором (цессионарием). В силу статьи 421 ГК РФ такой договор между цедентом и цессионарием может являться договором, предусмотренным законом или иными правовыми актами, смешанным договором или договором, который не предусмотрен законом или иными правовыми актами. По общему правилу, уступка требования об уплате сумм неустойки, начисляемых в связи с нарушением обязательства, в том числе подлежащих выплате в будущем, допускается как одновременно с уступкой основного требования, так и отдельно от него (пункт 14 постановления Пленума № 54). Учитывая изложенное, указанные в пункта 9.3 проекта договора условия о возможности уступки только после оплаты Цены Договора и о недопущении уступки прав требования по неустойке (штрафам, пени), возмещения причиненных убытков сверх неустойки, без уступки основного обязательства по настоящему договору противоречат требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, действующего законодательства и сложившейся судебной практике. 6) В пункте 11.4 проекта договора указано: «В случае расторжения «Участником долевого строительства» Договора по собственной инициативе, «Участник долевого строительства» возмещает «Застройщику» в полном объеме все расходы, связанные с заключением и государственной регистрацией настоящего Договора, в том числе и пошлину за государственную регистрацию в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области». Согласно ч. 1 ст. 450 Гражданского кодекса РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулируют отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства В соответствии со ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства в одностороннем порядке отказаться от исполнения договора участия в долевом строительстве (ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ) либо по требованию участника долевого строительства расторгнуть договор участия в долевом строительстве в судебном порядке (ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ) в случаях, которые предусмотрены в указанных правовых актах. Таким образом, ни Гражданским кодексом РФ, ни Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрено понятие расторжения договора участия в долевом строительстве по инициативе участника долевого строительства. При этом, согласно п. 1.2 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если застройщик надлежащим образом исполняет свои обязательства перед участником долевого строительства и соответствует предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям к застройщику, участник долевого строительства не имеет права на односторонний отказ от исполнения договора во внесудебном порядке. Следует учитывать, что в случае надлежащего исполнения застройщиком обязательств перед участником долевого строительства и соответствия застройщика предусмотренным настоящим Федеральным законом требованиям участник долевого строительства вправе расторгнуть договор участия в долевом строительстве в судебном порядке в случаях, которые определены в ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно в иных установленных федеральным законом или договором случаях. Один из случаев для расторжения договора участия в долевом строительстве по требованию участника долевого строительства в судебном порядке при надлежащем исполнении застройщиком обязательств перед участником долевого строительства и соответствия застройщика требованиям Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрен в ст. 451 Гражданского кодекса РФ в связи с существенным изменением обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа. Также следует учитывать, что в соответствии с ч. 3 ст. 451 Гражданского Кодекса РФ при расторжении договора вследствие существенно изменившихся обстоятельств суд по требованию любой из сторон определяет последствия расторжения договора, исходя из необходимости справедливого распределения между сторонами расходов, понесенных ими в связи с исполнением этого договора. Таким образом, указанные в ст. 451 Гражданского кодекса РФ обстоятельства подлежат доказыванию в судебном порядке, а договор участия в долевом строительстве расторгается судом. В соответствии с ч. 5 ст. 453 Гражданского кодекса РФ если основанием для изменения или расторжения договора послужило существенное нарушение договора одной из сторон, другая сторона вправе требовать возмещения убытков, причиненных изменением или расторжением договора. Согласно ст. 10 Федерального закона № 214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Вместе с тем в пункте 11.4 проекта договора не указаны порядок и основания расторжения участником долевого строительства договора участия в долевом строительства, предусмотренные Гражданским кодексом РФ, ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, при которых возмещаются застройщику расходы, связанные с заключением и государственной регистрацией договора. Таким образом, пункт 11.4 проекта договора противоречит Федеральному закону №214-ФЗ. Ранее в отношении ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» за размещение в ЕИСЖС проектов договоров участия в долевом строительстве, не отвечающих требованиям Федерального закона №214-ФЗ, Службой выносились предостережения № 61221176140104205481 от 17.11.2022, № 61231176140105046279 от 13.02.2023, № 61231176140105842071 от 20.04.2023 о недопустимости нарушения обязательных требований. Застройщик часть из них устранил, но разместил новый проект договора, в котором выявлены новые нарушения Федерального закона № 214-ФЗ.