ООО "СЗ "ЮФО СТРОЙГРУПП"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №10 от 13.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» 07.02.2023 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» (ИНН 2309170178) является застройщиком многоквартирного жилого дома с объектами обслуживания жилой застройки во встроенных помещениях многоквартирного дома с подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Зорге, №11 «в» на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0072101:228 (ЖК «Frame»). По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом, проведенного 07.02.2023, выявлены нарушения ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» требований ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. 1.Застройщик не разместил проект договора участия в долевом строительстве на нежилое помещение. При этом в проектной документации предусмотрено строительство в составе многоквартирного дома 18 нежилых помещений. В разделах 15.1, 15.3, 19.7 проектной декларации № 61-001408 указана характеристика указанных нежилых помещений. 2. Проекты договоров участия в долевом строительстве на квартиру и машино-место (далее – проекты договоров), используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, размещенные в ЕИСЖС не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ: 1. B соответствии c абзацем вторым пункта 4.2 проектов договоров в случае оплаты участником долевого строительства цены договора или части цены договора на расчетный счет застройщика, участник долевого строительства возмещает застройщику (должностному лицу застройщика) расходы на оплату административных штрафов, связанных c нарушением порядка привлечения денежных средств участника долевого строительства, предусмотренного действующим законодательством, на основании письменного требования застройщика в срок не позднее 3 (трех) рабочих дней c даты получения указанного требования, либо компенсирует расходы по возврату платежа участнику долевого строительства. Федеральный закон №214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застpойщиком. Согласно ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. B соответствии co ст. 10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрен ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная абзацем вторым пункта 4.2 проектов договоров ответственность участника долевого строительства. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, абзац второй пункта 4.2 проектов договоров противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 2. Пункты 4.9, 4.10, 4.11, 4.12, 4.13 проектов договоров регламентируют отношения застpойщика и участника долевого строительства в случае оплаты цены договора участия в долевом строительстве c помощью кредитных средств при заключении договора об ипотеке в соответствии c Федеральным законом № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)». Таким образом, в проекты договоров необходимо внести поправки относительно применения пунктов 4.9, 4.10, 4.11, 4.12, 4.13 только в случае заключения участником долевого строительства договора об ипотеке. 3. B соответствии c пунктом 5.8 проектов договоров в случае возникновения обстоятельств, указанных в п. 5.5 настоящего договора, за исключением случая предоставления участником долевого строительства, письменного мотивированного отказа от подписания передаточного акта, участник долевого строительства оплачивает все расходы по оплате возможных затрат по обеспечению объекта энергоресурсами и затрат по эксплуатации и по техническому обслуживанию жилого дома соразмерно его доле в праве общей долевой собственности, начиная c момента истечения пятидневного срока, предназначенного для подписания передаточного акта, и до момента составления застpойщиком одностороннего акта или иного документа o передаче объекта в течение 3-x рабочих дней c даты предъявления такого требования застpойщиком. B соответствии c ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застpойщик по истечении двух месяцев co дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ o передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства co дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. B соответствии c ч. ч. 1 и 2 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ передача объекта долевого строительства застpойщиком и принятие его участником долевого строительства осуществляются по подписываемым сторонами передаточному акту или иному документу o передаче. Передача объекта долевого строительства осуществляется не ранее чем после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными c момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. До момента передачи объекта долевого строительства участнику по акту риск случайной гибели объекта несет застpойщик (ч. б ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ). B соответствии c ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных c осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации o защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. По смыслу вышеприведенных норм возложение на участника долевого строительства расходов по эксплуатации жилого дома до передачи объекта участнику является необоснованным, ущемляет права участника как потребителя. Только c момента передачи объекта долевого строительства по подписанному сторонами договора участия в долевом строительстве передаточному акту (или в установленных случаях составления одностороннего акта передачи объекта долевого строительства) участник долевого строительства владеет и пользуется построенным (созданным) объектом (жилым помещением и общим имуществом в многоквартирном доме) и осуществляет отдельные правомочия собственника, указанные в ст. 209 ГК РФ, и c этого момента y него как y законного владельца объекта наряду c правами владения и пользования жилым помещением в многоквартирном доме возникает обязанность по оплате расходов, связанных c его содержанием и содержанием общего имущества в многоквартирном доме. B связи c изложенным пункт 5.8 проектов договоров противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4. B соответствии c пунктом 6.1 проектов договоров свидетельством надлежащего качества объекта и соответствия его условиям настоящего договора, требованиям технических регламентов и проектной документации является разрешение на ввод в эксплуатацию жилого дома, полученное застpойщиком в установленном законом порядке. Согласно ст. 55 ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии c разрешением на строительство, проектной документацией, a также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, a также ограничениям, установленным в соответствии c земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, a пункт 6.1 проектов договоров по своей сути освобождает застpойщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи c чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 5. B соответствии c пунктом 6.3 проектов договоров гарантийный срок на объект составляет 5 (пять) лет c момента получения разрешения на ввод жилого дома в эксплуатацию, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав объекта долевого строительства. Указанный пункт не соответствует ч. 5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии c которой гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется co дня передачи объекта долевого строительства. Условие пункта 6.3 проектов договоров фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застpойщикy требования в связи c ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, a именно - на период co дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Таким образом, указанное в п. 6.3 условие проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее - Закон №2300-1), Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 6. B соответствии c пунктом 6.6 проектов договоров при обнаружении в пределах гарантийного срока недостатков объекта долевого строительства, за которые отвечает застройщик, участник долевого строительства вправе требовать их безвозмездного устранения застройщиком в разумный срок. Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застpойщиком c отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательны требований, приведшими к ухудшению качеств такого объекта, или c иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использqвания, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застpойщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, пункт 6.6 проектов договоров не соответствуют ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку устанавливает только один способ восстановления нарушенных прав, предусмотренный подпyнктом 1 ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. B соответствии c Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. 7. Согласно положениям пункта 7.1 проектов договоров: - после приемки объекта долевого строительства по передаточному акту своими силами и за свой счет в течение 3 (трех) месяцев зарегистрировать право собственности на объект долевого строительства. - обязательства участника долевого строительства по настоящему договору считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c п. 4 настоящего договора, выполнения иных обязательств, вытекающих из настоящего договора и подписания сторонами передаточного акта. B соответствии c ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии co ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «O государственной регистрации недвижимости» (далее - Федерaльный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застpойщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застpойщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа o передаче объекта долевого строительства). B связи c изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого строительства на участника долевого строительства в течение 3 (трех) месяцев c момента подписания передата'нного акта не соответствует законодательству, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12 «Исполнение обязательств по договору», в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, положения пункта 7.1 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 9. B соответствии с пунктом 9.1 проектов договоров все споры, разногласия и претензии, которые могут возникнуть в связи c исполнением настоящего договора, стороны будут стремиться решить путем переговоров. При не достижении согласия стороны могут передать спор в суд по месту нахождения застpойщика. Вместе с тем согласно ч.2 ст.17 Закона № 2300-1 иски o защите прав потребителей могут быть предъявлены по выбору истца в суд по месту: - нахождения организации, a если ответчиком является индивидуальный предприниматель, - его жительства; - жительства или пребывания истца; - заключения или исполнения договора. Если иск к организации вытекает из деятельности ее филиала или представительства, он может быть предъявлен в суд по месту нахождения ее филиала или представительства. Таким образом, альтернативная подсудность возникает в силу норм Закона № 2300-1, которые рассматривают гражданина в качестве более слабой стороны в споре по сравнению c застpойщиком и вследствие этого предполагают обеспечить баланс интересов сторон, предоставив истцy право выбора места обращения. Согласно п. 2 ч.2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые ограничивают право потребителя на свободный выбор территориальной подсудности споров, предусмотренный пунктом 2 статьи 17 настоящего Закона. B связи c этим, пункт 9.1 проектов договоров противоречит ч.2 ст. 17 Закона № 2300-1. 10. B соответствии c пунктом 9.2 проектов договоров стороны договорились установить обязательный претензионный (досудебный) порядок разрешения споров. Согласно п. 11 ч.2 ст. 16 Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом. Вместе c тем обязательный досудебный порядок урегулирования споров между застpойщиком и участниками долевого строительства не предусмотрен Федеральным законом № 214-ФЗ, следовательно, пункт 9.2 проектов договоров противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. Ранее в отношении ООО СЗ «ЮФО «Стройгрупп» за указанные нарушения Службой выносилось предостережение № 61221176140104205481 от 17.11.2022 о недопустимости нарушения обязательных требований.