ООО "ЯМАЛСТРОЙСЕРВИС"

Обращение гражданина, проживающего по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Лабытнанги, ул. Гагарина, д. 40, кв. 50 (вх. № 89-35/01-07/1449 от 26.06.2024), по вопросу протечки канализации в техническом этаже многоквартирного дома. Управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Гагарина, д. 40, осуществляет ООО «ЯмалСтройСервис» на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений в многоквартирном доме. В силу п. 1 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), а также подп. «а» пункта 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 N 491, технические этажи, в которых имеются инженерные коммуникации, включены в состав общего имущества в многоквартирном доме. По смыслу ч.ч. 1, 1.2, 2 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом осуществляется одним из способов, предусмотренных частью 2, и должно обеспечивать надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации. По п. 2 Минимального перечня к работам, выполняемым в целях надлежащего содержания подвалов относится проверка состояния помещений подвалов, входов в подвалы и приямков, принятие мер, исключающих подтопление, захламление, загрязнение и загромождение таких помещений, а также мер, обеспечивающих их вентиляцию в соответствии с проектными требованиями. Согласно п. «в» ч. 6 Правил оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290, в целях обеспечения оказания услуг и выполнения работ, предусмотренных перечнем услуг и работ, лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, обязаны своевременно заключать договоры оказания услуг и (или) выполнения работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме со сторонними организациями, в том числе специализированными, в случае, если лица, ответственные за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, не оказывают таких услуг и не выполняют таких работ своими силами, а также осуществлять контроль за выполнением указанными организациями обязательств по таким договорам. В соответствии с ч. 2.3 ст. 161 ЖК РФ при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. Кроме того, организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить нормируемый температурно-влажностный режим подвалов и техподполий, предотвращения сырости и замачивания грунтов оснований и фундаментов и конструкций подвалов и техподполий, подвальные помещения должны быть сухими, чистыми, иметь освещение и вентиляцию, с целью предохранения конструкций от появления конденсата и плесени, а также устранения затхлого запаха необходимо организовывать регулярно сквозное проветривание, открыв все продухи, люки, двери в сухие и не морозные дни, не допускается захламлять и загрязнять подвальные помещения согласно Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170 (п.п. 4.1.1, 4.1.3, 4.1.4, 4.1.15). Таким образом, действующим законодательством предусмотрена безусловная обязанность управляющей организации выполнять работы, связанные с содержанием и ремонтом общего имущества, входящие в Минимальный перечень, вне зависимости от обязательств иных лиц в отношении такого имущества, а в определенных случаях - незамедлительно. Приведенные нормы направлены на обеспечение благоприятных и безопасных условий проживания граждан, надлежащего содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме. В этой связи сам по себе факт возникновения недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности управляющей компании по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии. Указанная правовая позиция подтверждена определением Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного суда Российской Федерации от 20.02.2021 № 309-ЭС20-20751 по делу № А47-8215/2019. Согласно анализу представленной Администрацией города Лабытнанги и ООО «ЯмалСтройСервис» информации по запросу департамента, установлено следующее. В рамках исполнения краткосрочного плана реализации региональной программы капитального ремонта общего имущества в многоквартирных домах, расположенных на территории Ямало-Ненецкого автономного округа, на 2020-2022 годы, утверждённого постановлением Правительства автономного округа от 25.09.2019 № 1041-П, между МУ «Дирекция по обеспечению деятельности в сфере жилищно-коммунального хозяйства» (далее – заказчик), ИП Пронченков О.В. (далее – подрядчик) и НО «Фонд капитального ремонта многоквартирных домов в Ямало-Ненецком автономном округе» (далее – региональный оператор) 05.05.2022 заключён договор № 1 на выполнение работ по капитальному ремонту общего имущества дома, расположенного по адресу: ЯНАО, г. Лабытнанги, ул. Гагарина, д. 40 (далее – договор), на основании которого выполнены работы по капитальному ремонту внутридомовых инженерных систем электроснабжения, водоснабжения, теплоснабжения, водоотведения. Функции по осуществлению строительного контроля выполнялись МКУ «Управление капитального строительства города Лабытнанги». 03.07.2024 представителями заказчика, подрядчика, регионального оператора и управляющей организации ООО «ЯмалСтройСервис» при комиссионном осмотре системы водоотведения обнаружены замечания по проведенному капитальному ремонту: заглушки трубопроводов водоотведения частично отсутствуют, местами отсутствуют нормативные уклоны трубопроводов, обнаружены провисы трубы, крепления трубопроводов местами отсутствуют, отдельные места течи трубопроводов (акт осмотра прилагается)., что является причинами затопления технического этажа канализационными водами, образования грязи и неприятного запаха. Согласно п. 13.1 договора гарантийный срок на выполненные работы составляет 5 лет со дня подписания акта о приемке выполненных работ (форма КС-2). По результатам работы комиссии заказчику направлено письмо об устранении выявленных недостатков в рамках исполнения гарантийных обязательств в срок до 02.08.2024