ООО "КС-ОХТА"

1) В комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (далее – Комитет) поступили обращения от 27.01.2025 № 01-04/08-2187, от 27.01.2025 № 01-04/08-2191, содержащие сведения о готовящихся обществом с ограниченной ответственностью "Коммуналсервис-Охта" (далее – Общество) нарушениях лицензионных требований. Согласно реестру лицензий Ленинградской области, многоквартирный дом, расположенный по адресу: Ленинградская обл., р-н Всеволожский, г. Мурино, б-р Воронцовский, д. 14, корп. 5 (далее – МКД), с 01.08.2019 по настоящее время включен в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат – общество с ограниченной ответственностью «Коммуналсервис-Охта» (далее – Общество) в связи с заключением договора управления многоквартирным домом. Договор управления многоквартирным домом был заключен между собственниками помещений в МКД и Обществом на основании решений внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД, которое проводилось по инициативе собственника кв. 270 в МКД Ступакова Н.Г. в период с 09.07.2022 по 14.10.2022 в форме очно-заочного голосования. Решения указанного собрания были оформлены протоколом от 24.10.2022 № 1/2022. По инициативе Общества в в период с 28.10.2024 по 24.12.2024 было проведено внеочередное общее собрание собственников помещений МКД в форме очно-заочного голосования. Принятые на указанном собрании решения были оформлены протоколом от 03.01.2025 № 1/2025. Согласно протоколу от 03.01.2025 № 1/2025, общим собранием собственников помещений в МКД были приняты решения, влекущие за собой изменение условий договора управления многоквартирным домом: 1) По вопросу № 10 повестки решение утвердить договор управления многоквартирным домом было принято собственниками, обладающими 5640,24 голосами, что составляет 39,52 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД. 2) За принятие решения по вопросу № 11 повестки дня, сформулированному как «утвердить размер платы за содержание и ремонт жилья в соответствии с приложением № 2 к договору правления многоквартирным домом проголосовали собственники, обладающие 5729,44 голосами, что составляет 40,15 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД. 3) По вопросу № 12 повестки дня решение о прекращении выполнения работ по ежегодной помывке фасадного остекления были приняты собственниками, обладающими 6363,64 голосам, что составляет 44,59 % от общего числа голосов собственников помещений в МКД. В соответствии с ч. 8 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Статьей 450 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) установлено, что изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором. Соглашение об изменении или о расторжении договора совершается в той же форме, что и договор, если из закона, иных правовых актов, договора или обычаев не вытекает иное (п. 1 ст. 452 ГК РФ). Договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей (ч. 1 ст. 420 ГК РФ). По определению ч. 1 ст. 162 ЖК РФ, при выборе управляющей организации общим собранием собственников помещений в многоквартирном доме сторонами договора выступают собственники, обладающие более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме – с одной стороны, управляющая организация, которой предоставлена лицензия на осуществление деятельности по управлению многоквартирными домами – с другой стороны. Как закреплено п. 1 ст. 432 ГК РФ, существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, в договоре управления многоквартирным домом должны быть указаны: 1) состав общего имущества многоквартирного дома, в отношении которого будет осуществляться управление, и адрес такого дома; 2) перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ; 3) порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы, за исключением платы за коммунальные услуги, предоставляемые в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ; 4) порядок осуществления контроля за выполнением управляющей организацией ее обязательств по договору управления; 5) обязанность управляющей организации заключить со специализированной организацией договор о техническом обслуживании и ремонте внутридомового газового оборудования в многоквартирном доме (если такое оборудование установлено). Перечисленные в ч. 3 ст. 162 ЖК РФ условия договора, по смыслу п. 1 ст. 432 ГК РФ, являются существенными. Таким образом, договор управления многоквартирным домом считается измененным либо расторгнутым только в случае если за принятие соответствующего решения на общем собрании проголосовали собственники помещений в многоквартирном доме, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме, принятия собственниками, соответствующего решения. Учитывая изложенное, перечисленные в протоколе от 03.01.2025 № 1/2025 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД решения по вопросам №№ 10 – 12 повестки дня были приняты в отсутствие необходимого кворума. Согласно п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, такие решения ничтожны. Поскольку договор управления многоквартирным домом не был изменен в установленном порядке, деятельность по управлению МКД должна осуществляться Обществом в соответствии с договором управления многоквартирным домом на условиях, утвержденных решениями общего собрания собственников помещений в МКД, оформленных протоколом от 24.10.2022 № 1/2022 внеочередного общего собрания собственников помещений в МКД. 2) Указанные обращения также содержат сведения о невыполнении Обществом установленной периодичности выполнения работ по санитарной уборке первых этажей лестничных клеток в МКД, а также работ по зимней уборке придомовой территории.