ООО "КС-ОХТА"

В комитет государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (далее – Комитет) поступили обращения от 23.07.2024 № 01-04/08-17447 и от 25.07.2024 № 01-04/08-17619. Согласно указанным обращениям, собственниками помещений в многоквартирном доме, расположенном по адресу: Ленинградская обл., р-н Всеволожский, г. Мурино, ул. Графская, д. 15 (далее – МКД), которое проводилось в период с 10.06.2024 по 10.07.2024 в форме очно-заочного голосования по инициативе обществом с ограниченной ответственностью «Коммуналсервис-Охта», по вопросу № 10 повестки дня было принято решение, оформленное протоколом от 19.07.2024 № 2/2024, о выполнении работ по механизированной уборке, вывозу и утилизации снега с придомовой территории в зимний период (с ноября по февраль), и о включении платы за соответствующие услуги (работы) в размере 3,37 руб./м2 в состав платы за содержание жилого помещения, принято собственниками, обладающими 51,16 % (1 498,1 голос) голосов от общего числа голосов собственников, принявших участие в голосовании по указанному вопросу повестки дня. По смыслу п. 2 и п. 3 ч. 3 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ), условиями договора управления многоквартирным домом определяются перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, а также перечень коммунальных услуг, которые предоставляет управляющая организация, за исключением коммунальных услуг, предоставляемых в соответствии со ст. 157.2 ЖК РФ, и порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. В соответствии с п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ), условия договора управления многоквартирным домом, определяющие порядок формирования цены такого договора, относятся к существенным условиям договора. Положением ч. 8 ст. 162 ЖК РФ определено, что изменение и (или) расторжение договора управления многоквартирным домом осуществляются в порядке, предусмотренном гражданским законодательством. Совокупностью положений ст. 420 ГК РФ и ст. 162 ЖК РФ определено, что договором управления многоквартирным домом признается соглашение между собственниками помещений в многоквартирном доме, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в данном доме и управляющей организацией, устанавливающее обязанности управляющей организации по выполнению работ и (или) оказанию услуг по управлению многоквартирным домом, оказанию услуг и выполнению работ по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлению коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в таком доме, обеспечению готовности инженерных систем, осуществлению иной направленной на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Указанная деятельность осуществляется в сроки и за плату, согласованные сторонами. Как определено ст. 450 ГК РФ, изменение договора возможно по соглашению сторон, если иное не предусмотрено ГК РФ, другими законами или договором, либо по решению суда в случае, если одной из сторон договора заявлено соответствующее требование, в случаях существенного нарушения договора другой стороной либо в случаях, предусмотренных ГК РФ, другими законами или договором. Сторона, которой ЖК РФ или договором предоставлено право на одностороннее изменение договора, должна при осуществлении этого права действовать добросовестно и разумно в пределах, предусмотренных ЖК РФ, другими законами и договором. Таким образом, цена договора управления многоквартирным домом, размер платы за содержание и ремонт жилого помещения, подлежат изменению в случае если соответствующее решение принято собственниками, обладающими более чем пятьюдесятью процентами голосов от общего числа голосов собственников помещений в многоквартирном доме, с учетом предложения управляющей организации. Вместе с тем, положением ч. 7 ст. 156 ЖК РФ, установлено правило, согласно которому размер платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется на общем собрании собственников помещений в таком доме, за исключением размера расходов в составе платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме на оплату коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год. С учетом изложенного, указанное в протоколе от 19.07.2024 № 2/2024 решение общего собрания собственников помещений в МКД по вопросу № 10 повестки дня имеет признаки ничтожности, указанные в п. 2 ст. 181.5 ГК РФ, как решение, принятое при отсутствии необходимого кворума, а также указанные в п. 2 ст. 181.5 ГК РФ признаки ничтожности, вследствие наличия противоречий такого решения ч. 7 ст. 156 ЖК РФ.