ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЭТАЛОН-ЕКАТЕРИНБУРГ"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год, утвержденного приказом от 27.12.2024 № 158-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. ООО Специализированный застройщик «Эталон-Екатеринбург» (ИНН 7814799956) разместил в ЕИСЖС проектные декларации № 66-001349 (ID 50665), № 66-001437 (ID 53972), № 66-001350 (ID 50673), № 66-001502 (ID 57076), № 66-001517 (ID 57925), № 66-001575 (ID 60396), № 66-001621 (ID 62136), № 66-001671 (ID 64315), № 66-001679 (ID 64687). 1) Договоры долевого участия содержат условия, противоречащие требованию законодательства: - Пункт 2.2 договоров содержит следующее условие «Стороны пришли к соглашению, что по результатам технической инвентаризации ОДС, проведенной уполномоченным органом (организацией), в случае наличия в ОДС лоджий, террас и (или) балконов возможно изменение их наименования с соответствующим изменением понижающих коэффициентов, применяемых при расчетах приведенной площади лоджий (коэффициент 0,5), террас (коэффициент 0,3) и балконов (коэффициент 0,3). Указанные изменения не являются недостатками (дефектами)». В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор должен содержать: определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, об отнесении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости к уникальным объектам, если в проектной документации таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для их отнесения к уникальным объектам (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения (далее - основные характеристики жилого или нежилого помещения), а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве). Данный пункт противоречит п. 1 ч. 4 ст. 4 и ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве. Застройщик не вправе изменять в одностороннем порядке условия договора об основных характеристиках объекта долевого строительства. - В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор долевого участия должен в обязательном порядке содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. В договоре участия в долевом строительстве определяется объект, в соответствии с проектной документацией, в которой установлено положение мест расположения инженерных сетей и т.д. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Застройщик в п. 4.4 договоров предусмотрел условие «Не являются недостатками и (или) нарушением требований к качеству (ухудшением качества) ОДС: Проектное и/или фактическое изменение: площади Объекта по результатам технической инвентаризации, в том числе общего имущества; изменение элементов фасада, декора, остекления; проекта благоустройства прилегающей территории; изменение места расположения инженерных сетей; появление (удаление) сетей электро-, тепло-, водоснабжения на лестничных площадках и т.п.» и т.д. Вместе с тем объект долевого строительства должен соответствовать договору и проектной документации. Условие о возможности изменения мест расположения инженерных сетей, являющихся обязательными условиями в одностороннем порядке, создает угрозу нарушения п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве. - По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае: существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади (п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве). Пунктом 7.9 договоров предусмотрено, что «участник не вправе требовать расторжения настоящего Договора, если изменения, внесенные в проектную документацию Объекта, в Объект и/или ОДС, не повлияли на конструктивную надежность и безопасность ОДС, на целевое назначение ОДС, не привели к изменению общей площади ОДС более, чем на пять процентов в сторону уменьшения либо увеличения.» Пункт 7.9 договора противоречит действующему законодательству – гарантиям, установленным ст. 9 и ущемляет права гражданина, как потребителя. В соответствии с действующим законодательством объект (конфигурация, размещение, архитектурно-планировочные решения и иные характеристики объекта, перечисленные в ст. 4 Закона о долевом строительстве должны быть выполнены застройщиком строго в соответствии с договором, если сторонами в установленном Гражданским кодексом порядке (в письменной форме и регистрацией) не были согласованы изменения характеристик объекта. - Пункт 8.2 раздела 8 договоров содержит условие: «Застройщик не несет ответственности за неисполнение (ненадлежащее исполнение) настоящего Договора в случаях, непосредственно влияющих на строительство Объекта: издания актов органов государственной власти; изменения в установленном порядке проекта строительства; изменений законодательства». Перечисленные обстоятельства не могут быть основанием для освобождения от ответственности в силу закона. Такие обстоятельства закон не относит к форс-мажору (ч. 3 ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации). Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. В соответствии с ч. 2. ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Учитывая указанные положения Закона о долевом строительстве, на застройщика возложена обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, а при нарушении срока передачи - уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) за нарушение срока передачи. 2) Застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Эталон-Екатеринбург» (ИНН 7814799956) осуществлено строительство жилого дома, расположенного по адресу: г. Екатеринбург, б-р. Золотистый, д. 17. Разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 66-41-43-2025 выдано 25.03.2025 Администрацией г. Екатеринбурга. В рамках анализа поступивших в Департамент документов установлено, что участникам долевого строительства жилого дома сообщения о завершении строительства (создания) многоквартирного дома в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче не направлены. В соответствии с частью 4 статьи 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства, предусмотренных частью 6 Закона о долевом строительстве. Согласно подпункту «б» пункта 1 Постановления Правительства Российской Федерации от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее - Постановление № 2380) сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором участия в долевом строительстве (далее - договор) и о готовности объекта долевого строительства к передаче, предложение о внесении изменений в договор в части сведений о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства и его принятия участником долевого строительства, составленные в форме электронного документа, подписанного усиленной квалифицированной электронной подписью лица, уполномоченного действовать от имени застройщика, могут быть направлены участнику долевого строительства по адресу электронной почты, указанному в договоре, либо иным способом, указанным в договоре. Участникам долевого строительства жилого дома сообщения о завершении строительства не направлены, сроки передачи установленные договорами долевого участия 01.09.2024, 30.12.2024, 30.06.2025.