ООО "ДЕЗ"

ООО "ДЕЗ" осуществляет предпринимательскую деятельность по управлению многоквартирным домом по адресу: Свердловская область, г.Заречный, ул.Курчатова, д.29 к.1 (далее также – МКД). Из доводов обращения от 19.09.2023 №49804 и материалов пояснений ООО "ДЕЗ" от 29.09.2023 №51991 следует, что общее имущество собственников помещений в МКД содержится ненадлежащим образом: в МКД произведено повреждение железобетонного ограждения лоджии помещения №47, а именно демонтирована часть данного ограждения, в образовавшемся проеме выполнен отдельный вход – смонтирована металлическая дверь и к элементам лоджии пристроено металлическое крыльцо с опиранием на плиту лоджии и земельный участок. Данные изменения технической документацией на МКД не предусмотрены, Администрацией городского округа Заречный разрешение на проведение данных изменений не выдавалось. В силу статей 161 и 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, пункта 10 Правил содержания общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 (далее – Правила №491), ООО "ДЕЗ" как управляющая организация, несет ответственность за надлежащее содержание общего имущества в МКД, которое в числе прочего должно обеспечивать соблюдение требований к надежности и безопасности МКД; безопасность жизни и здоровья граждан, безопасность имущества; доступность пользования имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в МКД; соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в МКД и иных лиц; поддержание архитектурного облика МКД в соответствии с проектной документацией для строительства или реконструкции МКД. В соответствии с положениями части 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации и пункта 2 Правил №491 в состав общего имущества собственников помещений включаются ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (в том числе плиты перекрытий, балконные и иные плиты); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции); земельный участок, на котором расположен многоквартирный дом и границы которого определены на основании данных государственного кадастрового учета, с элементами озеленения и благоустройства. Пунктом 4.2.4.3 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 №170 (далее – Правила №170) установлено, что ослабление крепления и повреждение ограждений балкона и лоджий должны устраняться управляющей организацией по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития. Управляющая организация обязана не допускать использование балконов, эркеров и лоджий не по назначению (пункт 4.2.4.9 Правил №170). Согласно пункту 4 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации с учетом разъяснений Верховного Суда Российской Федерации (пункт 39 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации от 04.12.2013) как иные лица, так и собственники помещений в доме вправе владеть, пользоваться и распоряжаться общим имуществом дома лишь в случае достижения соглашения между участниками долевой собственности. Такое согласие достигается собственниками на общем собрании. Соответственно, правовой режим общего имущества устанавливает запрет для лиц, в том числе собственников помещений в многоквартирном доме, единолично в отсутствие решения общего собрания пользоваться по своему усмотрению общим имуществом многоквартирного дома. При этом для уменьшения размера общего имущества (в частности для удаления части парапета лоджии) необходимо получение согласия всех собственников помещений в данном доме (часть 3 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации). В распоряжении Департамента не имеется сведений о достижении необходимым числом собственников согласия по вышеуказанному вопросу. Таким образом, поступившие в Департамент сведения указывают на то, что при содержании общего имущества в МКД допущено несанкционированное (без соответствующих разрешений и согласований) отступление от технической документации МКД, включая изменение архитектурного облика МКД и уменьшение общего имущества; неправомерное (в нарушение прав собственников) использование общего имущества (плиты лоджии, земельного участка); неустранение повреждений ограждения лоджии МКД. Учитывая изложенное, имеются признаки нарушения ООО "ДЕЗ" требований жилищного законодательства. ООО "ДЕЗ" в пояснениях ссылается на то, что ограждение лоджии жилого помещения №47 в МКД не является общим имуществом. Вместе с тем, согласно разъяснениям Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (письмо от 22.10.2020 №31768-ОГ/04) любые ограждающие конструкции, как несущие, так и ненесущие, являющиеся наружными ограждающими конструкциями, входят в состав общего имущества собственников помещений многоквартирного дома. Данная позиция подтверждается судебной практикой: определение Верховного Суда Российской Федерации от 18.12.2019 №301-ЭС19-23075 по делу №А17-543/2019; определение Девятого кассационного суда общей юрисдикции от 18.10.2022 №88-8855/2022 и т.д. Объявляю предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю ООО "ДЕЗ" обеспечить соблюдение обязательных требований к содержанию общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме №29 (корпус 1) по ул.Курчатова в г.Заречный Свердловской области в соответствии с технической документацией, при обеспечении сохранности общедомового имущества, с соблюдением прав и законных интересов собственников, в том числе в части: недопущения неправомерного использования общего имущества, недопущения несанкционированного изменения архитектурного облика, недопущения неправомерного уменьшения общего имущества, недопущения использования лоджий не по назначению, устранения повреждений ограждений лоджий.