ООО СЗ "МСК-КАПИТАЛ"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 8 от 11.01.2024, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «МСК-Капитал» (ИНН 6164123517) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я Линия, 54, включающего в себя объекты: - жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом (позиция 7 по ПЗУ) — III этап строительства (далее – позиция 7); - жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом (позиция 8 по ПЗУ) — II этап строительства (далее – позиция 8); - жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями (жилой дом (позиция 12 по ПЗУ) (далее – позиция 12). В ЕИСЖС на 21.03.2024 ООО СЗ «МСК-Капитал» (ИНН 6164123517) размещена следующая информация о строительстве позиций 7, 8, 12: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-310-942101-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2033 (позиция 7), № 61-310-942201-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2033 (позиции 8), № 61-310-9942501 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2033 (позиция 12); - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (акт приема-передачи земельного участка в собственность от 23.12.2019, договор аренды земельного участка с правом выкупа от 12.12.2018, зарегистрированный 18.12.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области); - проектные декларации № 61-000780, № 61-000781, № 61-001108 в редакции на 11.03.2024; - проекты договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – жилое помещение, нежилое помещение и машино-место (далее – проекты договоров) (в редакции от 11.01.2024); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2019 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 квартал 2023 года; - ежеквартальная отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства за 2-4 кварталы 2019 года, 1-4 кварталы 2020 года, 1-4 кварталы 2021 года, 1,2,3,4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторские заключения за 2019, 2020, 2021, 2022 годы; - фотографии (актуальные на 04.03.2024); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещения о начале строительства (позиции 7, 8 ,12); - сведения об открытии расчетного счета; - сведения о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. На дату мониторинга сайта – 21.03.2024 выявлены следующие нарушения требований ст. 3.1, ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «МСК-КАПИАТАЛ» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф: 1. В нарушение требований ч. 1 ст. 3.1, ст. 19-21 Федерального закона № 214-ФЗ в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф в проектных декларациях № 61-000780, № 61-000781 ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» (ИНН 6164123517) содержится неполная и недостоверная информация. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 21.03.2024 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032114:403, а также представленными застройщиком реестрами договоров участия в долевом строительстве, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках целевого финансирования объекта строительства с использованием счетов эскроу по состоянию на 30.06.2023, копиями договоров участия в долевом строительстве по позиции 7 зарегистрировано 37 договоров участия в долевом строительстве, по позиции 8 зарегистрировано 40 договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку. При этом участники долевого строительства в счет своей доли в праве долевой собственности на указанную подземную автостоянку получают в пользование стояночные места, имеющие свои номера. В размещенной застройщиком проектной документации (утвержденной положительным заключением экспертизы № 61-2-1-3-033237-2019 от 27.11.2019) предусмотрено строительство в составе жилого комплекса трёхуровневой подземной автостоянки на 2394 машиноместа, в т.ч. по позиции 7 – 536 машино-мест, по позиции 8 – 423 машино-мест. В подразделе 15.1 раздела 15 проектной декларации № 61-000780, № 61-000781 содержатся недостоверные сведения o количестве строящихся в рамках проекта строительства объектов – 0 машино-мест. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-000780 указаны характеристики 3 нежилых помещений- автостоянок площадью 2825,46 кв.м., 4725,67 кв.м., 5462,48 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-000781 указаны характеристики 3 нежилых помещений- автостоянок площадью 3481,51 кв.м., 5851,94 кв.м., 6597,53 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. Вместе с тем, в подразделе 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-000780 информация о 3 нежилых помещениях - автостоянках площадью 2825,46 кв.м., 4725,67 кв.м., 5462,48 кв.м. и в проектной декларации № 61-000781 с изменениями по состоянию на 06.10.2023 информация о 3 нежилых помещениях – автостоянках площадью 3481,51 кв.м., 5851,94 кв.м., 6597,53 кв.м. не соответствует сведениям, содержащимся в фактически зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в проектной документации, также противоречит требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. В разделе 19.7 проектных деклараций № 61-000780, № 61-000781 содержится недостоверная информация об отсутствии заключенных договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест, записи о государственной регистрации которых содержатся в выписке из ЕГРН от 26.02.2024, 02.10.2023 и представленных застройщиком Реестрах ДДУ, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках целевого финансирования объекта строительства с использованием счетов эскроу. Согласно выписке из ЕГРН от 21.03.2024 и реестру ДДУ, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках целевого финансирования по позиции 7 с использованием счетов эскроу, по состоянию на 30.06.2023 зарегистрировано 37 ДДУ в отношении машино-мест (в ноябре 2022 года зарегистрирован 1 ДДУ, в августе 2022 года – 2 ДДУ, в июле 2022 года – 4 ДДУ, в июне 2022 года – 30 ДДУ), по позиции 8 по состоянию на 30.06.2023 зарегистрировано 40 ДДУ в отношении машино-мест (в декабре 2022 года зарегистрированы 2 ДДУ, в ноябре 2022 года – 1 ДДУ, в августе 2022 года – 1 ДДУ, в июле 2022 года – 6 ДДУ, в июне 2022 года – 27 ДДУ, в мае 2022 года – 3 ДДУ). В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ указанную информацию в подраздел 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектных деклараций № 61-000780, № 61-000781 застройщик должен был разместить в ЕИСЖС после регистрации первого ДДУ на машино-место. По позиции 7 ДДУ зарегистрирован в июне 2022 года, информация подлежит внесению застройщиком не позднее 11.07.2022 (10.07.2022 –– нерабочий день). Дата совершения правонарушения – 11.07.2022. По позиции 8 ДДУ зарегистрирован в мае 2022 года, информация подлежит внесению застройщиком не позднее 10.06.2022. Дата совершения правонарушения – 11.06.2022. Указанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КРФ об АП и составляет 1 год со дня их совершения. Таким образом, привлечение к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП ООО СЗ «МСК- КАПИТАЛ» за указанное правонарушение не представляется возможным в связи с истечением срока давности. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ изменения в подраздел 19.7 проектной декларации № 61-000781 о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве по позиции 7 в ноябре 2022 года подлежат внесению застройщиком не позднее 12.12.2022 (10.12.2022 –– нерабочий день), в августе 2022 года – не позднее 12.09.2022 (10.09.2022 –– нерабочий день), в июле 2022 – не позднее 10.08.2022, в июне 2022 –– не позднее 11.07.2022 (10.07.2022 –– нерабочий день). Даты совершения правонарушений – 13.12.2022, 13.09.2022, 11.08.2022, 12.07.2022. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ изменения в подраздел 19.7 проектной декларации о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве по позиции 8 в декабре 2022 подлежат внесению застройщиком не позднее 10.01.2023, в ноябре 2022 года подлежат внесению застройщиком не позднее 10.11.2022, в августе 2022 года – не позднее 12.09.2022 (10.09.2022 –– нерабочий день), в июле 2022 – не позднее 10.08.2022, в июне 2022 –– не позднее 11.07.2022 (10.07.2022 –– нерабочий день), в мае 2022 года – не позднее 10.06.2022. Даты совершения правонарушений – 11.01.2023, 11.12.2022, 13.09.2022, 11.08.2022, 12.07.2022, 11.06.2022. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» и генеральный директор ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» Степанов Д.В. привлечены к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ в связи с неразмещением изменений в подраздел 19.7 проектной декларации о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве по позиции 8 в декабре 2022 года. 2. При этом необходимо отметить следующее. В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машиноместа устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Таким образом, застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства которых фактически является машино-место. Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В указанной ситуации требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машиноместа, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше). Кроме того, в указанном случае не применяются требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту. Необходимо отметить, что в случае продажи доли в праве собственности на парковку к собственнику применяются требования, предусмотренные ст. 42 Закона о регистрации, о размещении извещения о продаже на официальном сайте Росреестра. Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности: - пользование «зависимым» машино-местом; -отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости; -применение особенностей долевой собственности при продаже доли; -несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа. На основании изложенного ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» нарушены положения Федерального закона № 214-ФЗ. В связи с этим проектная декларация и заключенные договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку нуждаются в приведении в соответствие с перечисленными положениями законодательства. 3. В нарушение требований ч. 1 ст. 3.1, ст. 19-21 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «МСК- КАПИТАЛ» нарушены сроки внесения изменений в графу 19.7.1.1.1.2 раздела 19.7 проектных деклараций № 61-000780, № 61-000781 о количестве договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд на жилые помещения по позициям 7, 8. Согласно реестру ДДУ, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках постановления Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 без использования счетов эскроу, по состоянию на 30.06.2023 по позиции 7 зарегистрировано 66 ДДУ в отношении жилых помещений. Однако в графе 19.7.1.1.1.2 раздела 19.7 проектных деклараций № 61-000781 застройщиком указано 40 ДДУ на жилые помещения по позиции 7, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. В соответствии с реестром ДДУ, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках постановления Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 без использования счетов эскроу, по состоянию на 30.06.2023 по позиции 8 зарегистрировано 97 ДДУ в отношении жилых помещений. Однако в графе 19.7.1.1.1.2 раздела 19.7 проектных деклараций № 61-000780 застройщиком указано 67 ДДУ на жилые помещения по позиции 8, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Застройщиком последние ДДУ без использования счетов эскроу в отношении жилых помещений по позициям 7, 8 зарегистрированы в июле 2019 года. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ изменения в графу 19.7.1.1.1.2 раздела 19.7 проектных деклараций № 61-000780, № 61-000781 о количестве договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд на жилые помещения по позициям 7, 8 в июле 2019 года подлежали внесению застройщиком не позднее 12.08.2019 (10.08.2019 –– нерабочий день). Дата совершения правонарушений – 13.08.2019. Указанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КРФ об АП и составляет 1 год со дня их совершения. В целях устранения, указанных в пунктах 1, 2 нарушений, ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» выдано предписание об устранении нарушений требований законодательства от 24.11.2023 № 38/4709 со сроком исполнения до 24.05.2024. 4. Частью 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ установлен перечень существенных условий договора участия в долевом строительстве. В соответствии с ч. 4.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условия договора, предусмотренные ч. 4 настоящей статьи, должны соответствовать информации, включенной в проектную декларацию на момент заключения договора. ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» в ЕИСЖС размещены 11.01.2024 проекты договоров по позиции 7, 8, 12. Согласно пункту 5.1 проектов договоров по позициям 7, 8 застройщик обязуется завершить строительство многоквартирного дома и ввести его в эксплуатацию не позднее 30.04.2024. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.06.2024 (пункт 5.2 проектов договоров). Согласно разделам 17.1, 17.2 проектных деклараций № 61-000781, № 61-000780 с последними внесенными изменениями от 11.03.2024: – по позиции 7 планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2024 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства – 30.06.2024; – по позиции 8 планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 2 квартал 2024 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства – 30.06.2024. В соответствии с ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами, а ч. 3 ст. 192 ГК РФ установлено, что срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. Таким образом, в проектных декларациях № 61-000781, № 61-000780 с изменениями по состоянию на 11.03.2024 и проектах договоров содержится недостоверная информация: датой ввода объекта в эксплуатацию в проектной декларации является 30.06.2024, а в проектах договоров – не позднее 29.04.2024. Кроме того, в проектных деклараций № 61-000781, № 61-000780 с последними внесенными изменениями от 11.03.2024 и проектах договоров содержится недостоверная информация: датой ввода объекта в эксплуатацию в проектных декларациях по позициям 7, 8 является 30.06.2024, а в проектах договоров дата передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства – 30.06.2024, таким образом срок ввода объекта в эксплуатацию установлен одновременно со сроком передачи его участнику долевого строительства. Изменения в проектные декларации № 61-000781, № 61-000780 с указанным сроком ввода объекта размещены застройщиком в ЕИСЖС – 27.12.2023, проекты договоров размещены застройщиком в ЕИСЖС – 11.01.2024. Дата совершения правонарушения – 12.01.2024. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 5. Согласно информации, размещенной ООО «СЗ «МСК-КАПИТАЛ» в ЕИСЖС, планируемый срок ввода позиции 12 в эксплуатацию перенесен с 4 квартала 2023 года на 2 квартал 2024 года, срок передачи застройщиком объектов долевого строительства перенесен с 31.03.2024 на 31.07.2024. При этом, необходимо учитывать следующее. В ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрены основания, по которым контролирующий орган вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. В соответствии с п.п. 3, 4 ч. 15 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ среди оснований в соответствии с которыми контролирующий орган вправе обратится в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости являются: не исполнение застройщиком обязанности по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований и (или) исполнения такой обязанности; неисполнение застройщиком требований Федерального закона № 214-ФЗ, а также принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов при условии, что в течение одного года к застройщику два и более раза применялись предусмотренные настоящим Федеральным законом меры воздействия. Кодексом об административных правонарушениях Российской Федерации предусмотрена административная ответственность за нарушение законодательства в области долевого строительства: статья 13.19.3, статья 14.28, часть 4 статьи 19.5, ст. 19.6 КоАП РФ. С учетом изложенного в случае неисполнения обязательств по передаче объекта долевого строительства в течение трех месяцев со дня наступления удовлетворения таких требований Региональная служба ГСН РО вправе обратиться в арбитражный суд с заявлением о приостановлении на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Кроме того, нарушение застройщиком требований, предусмотренных Федеральным законом № 214-ФЗ, может повлечь приостановление на определенный срок осуществления застройщиком деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, что, как следствие, повлияет на надлежащее исполнение застройщиком обязательств перед участниками долевого строительства, в т.ч. завершение строительства. В соответствии со статьей 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что в ЕИСЖС (наш.дом.рф) в электронной форме формируется единый реестр проблемных объектов (далее- ЕРПО). При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона В случае просрочки застройщиком обязательств более чем на 6 месяцев, объект может быть включен в ЕРПО, что повлечет правовые последствия, в частности, приостановление регистрации договоров участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости». Таким образом, в целях предупреждения нарушения прав участников долевого строительства, недопущения включения указанных объектов в ЕРПО, застройщику необходимо принять меры по заключению дополнительных соглашений к договорам участия в долевом строительстве со всеми участниками долевого строительства в части изменения сроков ввода объекта в эксплуатацию и срока передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства. 6. В результате анализа условий проектов договоров установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 6.1 В соответствии с п. 4.4 проектов договоров: «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в Договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия, лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта). Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту — Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 4.3. Договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия п. 4.4 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя гражданина - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. 6.2 Согласно п. 8.4 проектов договора на жилое и нежилое помещения: «В случае нарушения Участником долевого строительства п. 6.2.15 Договора, он обязан уплатить Застройщику денежные средства, необходимые для приведения Объекта долевого строительства в состояние, соответствующее проектной документации и Договору». В соответствии с п. 6.2.15 проектов договоров на жилое и нежилое помещения: «Участник долевого строительства вправе уплатить Цену Договора досрочно по согласованию с Застройщиком». Согласно п. 8.4 проекта договора на машино-место: «В случае нарушения Участником долевого строительства п. 6.2.16 Договора, он обязан уплатить Застройщику денежные средства, необходимые для приведения Объекта долевого строительства в состояние, соответствующее проектной документации и Договору». В соответствии с п. 6.2.16 проекта договора на машино-место: «Участник долевого строительства вправе уплатить Цену Договора досрочно по согласованию с Застройщиком». По смыслу п. 6.2.15 проектов договоров на жилое и нежилое помещения не связан с п. 8.4 возможно, имелось ввиду ссылка на п. 6.2.14 проектов договоров на жилое и нежилое помещения. Кроме того, по смыслу п. 6.2.16 проекта договора на машино-место не связан с п. 8.4 возможно, имелось ввиду ссылка на п. 6.2.15 проекта договора на машино-место. Согласно п. 6.2.14 проектов договоров на жилое и нежилое помещения, п. 6.2.15 проекта договора на машино-место: «Участник долевого строительства не вправе до подписания Акта приема – передачи Объекта долевого строительства производить в Объекте долевого строительства какие-либо работы, в том числе перепланировку (переоборудование) в Объекте долевого строительства (перенос перегородок, дверных проемов, изменение местоположения санузлов и мест прохождения водопроводных и канализационных стояков, изменение внутренних схем тепло-водо-электроснабжения, систем пожаротушения), а также производить какие-либо иные работы, которые изменяют физические и (или) технические характеристики Объекта долевого строительства и (или) Многоквартирного дома». Таким образом, п. 8.4 проектов договоров содержит некорректную ссылку на пункт проектов договоров на жилое и нежилое помещения (п. 6.2.15), на машино-место (п. 6.2.16). На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.