ООО СЗ "МСК-КАПИТАЛ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «МСК-Капитал» (ИНН 6164123517) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. 23-я Линия, 54, включающего в себя объекты: - жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, литер 7 (жилой дом (позиция 7 по ПЗУ) — III этап строительства (далее – позиция 7); - жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, литер 8 (жилой дом (позиция 8 по ПЗУ) — II этап строительства (далее – позиция 8); - жилой комплекс со встроенно-пристроенными помещениями, литер 12 (жилой дом (позиция 12 по ПЗУ) (далее – позиция 12). В ЕИСЖС на 12.12.2023 ООО СЗ «МСК-Капитал» (ИНН 6164123517) размещена следующая информация о строительстве позиций 7, 8, 12: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-310-942101-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2033 (позиция 7), № 61-310-942201-2018 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2033 (позиции 8), № 61-310-9942501 от 29.12.2018 со сроком действия до 29.12.2033 (позиция 12); - экспертиза проектной документации; - проектная документация; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (акт приема-передачи земельного участка в собственность от 23.12.2019, договор аренды земельного участка с правом выкупа от 12.12.2018, зарегистрированный 18.12.2018 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области); - проектные декларации № 61-000780, № 61-000781, № 61-001108 в редакции на 08.12.2023; - проекты договоров участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – жилое помещение, нежилое помещение и машино-место (далее – проекты договоров); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1, 2, 3, 4 кварталы 2019 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 квартал 2023 года; - ежеквартальная отчетность застройщика об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, а также сводные накопительные ведомости проекта строительства за 2-4 кварталы 2019 года, 1-4 кварталы 2020 года, 1-4 кварталы 2021 года, 1,2,3,4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторские заключения за 2019, 2020, 2021, 2022 годы; - фотографии (актуальные на 04.12.2023); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещения о начале строительства (позиции 7, 8 ,12); - сведения об открытии расчетного счета; - сведения о расчете размера собственных средств и нормативах финансовой устойчивости застройщика. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». 1. В нарушение требований ч. 1 ст. 3.1, ст. 19-21 Федерального закона № 214-ФЗ в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф в проектных декларациях № 61-000780, № 61-000781 ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» (ИНН 6164123517) содержится неполная и недостоверная информация. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 02.10.2023 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0032114:403, а также представленными застройщиком реестрами договоров участия в долевом строительстве, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках целевого финансирования объекта строительства с использованием счетов эскроу по состоянию на 30.06.2023, копиями договоров участия в долевом строительстве по позиции 7 зарегистрировано 37 договоров участия в долевом строительстве, по позиции 8 зарегистрировано 40 договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку. При этом участники долевого строительства в счет своей доли в праве долевой собственности на указанную подземную автостоянку получают в пользование стояночные места, имеющие свои номера. В размещенной застройщиком проектной документации (утвержденной положительным заключением экспертизы № 61-2-1-3-033237-2019 от 27.11.2019) предусмотрено строительство в составе жилого комплекса трёхуровневой подземной автостоянки на 2394 машиноместа, в т.ч. по позиции 7 – 536 машино-мест, по позиции 8 – 423 машино-мест. В подразделе 15.1 раздела 15 проектной декларации № 61-000780, № 61-000781 содержатся недостоверные сведения o количестве строящихся в рамках проекта строительства объектов – 0 машино-мест. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-000780 указаны характеристики 3 нежилых помещений- автостоянок площадью 2825,46 кв.м., 4725,67 кв.м., 5462,48 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-000781 указаны характеристики 3 нежилых помещений- автостоянок площадью 3481,51 кв.м., 5851,94 кв.м., 6597,53 кв.м., в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. Вместе с тем, в подразделе 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-000780 информация о 3 нежилых помещениях - автостоянках площадью 2825,46 кв.м., 4725,67 кв.м., 5462,48 кв.м. и в проектной декларации № 61-000781 с изменениями по состоянию на 06.10.2023 информация о 3 нежилых помещениях – автостоянках площадью 3481,51 кв.м., 5851,94 кв.м., 6597,53 кв.м. не соответствует сведениям, содержащимся в фактически зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в проектной документации, также противоречит требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. В разделе 19.7 проектных деклараций № 61-000780, № 61-000781 содержится недостоверная информация об отсутствии заключенных договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест, записи о государственной регистрации которых содержатся в выписке из ЕГРН от 02.10.2023 и представленных застройщиком Реестрах ДДУ, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках целевого финансирования объекта строительства с использованием счетов эскроу. Согласно выписке из ЕГРН от 02.10.2023 и реестру ДДУ, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках целевого финансирования по позиции 7 с использованием счетов эскроу, по состоянию на 30.06.2023 зарегистрировано 37 ДДУ в отношении машино-мест (в ноябре 2022 года зарегистрирован 1 ДДУ, в августе 2022 года – 2 ДДУ, в июле 2022 года – 4 ДДУ, в июне 2022 года – 30 ДДУ), по позиции 8 по состоянию на 30.06.2023 зарегистрировано 40 ДДУ в отношении машино-мест (в декабре 2022 года зарегистрированы 2 ДДУ, в ноябре 2022 года – 1 ДДУ, в августе 2022 года – 1 ДДУ, в июле 2022 года – 6 ДДУ, в июне 2022 года – 27 ДДУ, в мае 2022 года – 3 ДДУ). В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ указанную информацию в подраздел 15.1 раздела 15, в графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектных деклараций № 61-000780, № 61-000781 застройщик должен был разместить в ЕИСЖС после регистрации первого ДДУ на машино-место. По позиции 7 ДДУ зарегистрирован в июне 2022 года, информация подлежит внесению застройщиком не позднее 11.07.2022 (10.07.2022 –– нерабочий день). Дата совершения правонарушения – 11.07.2022. По позиции 8 ДДУ зарегистрирован в мае 2022 года, информация подлежит внесению застройщиком не позднее 10.06.2022. Дата совершения правонарушения – 11.06.2022. Указанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КРФ об АП и составляет 1 год со дня их совершения. Таким образом, привлечение к административной ответственности по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП ООО СЗ «МСК- КАПИТАЛ» за указанное правонарушение не представляется возможным в связи с истечением срока давности. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ изменения в подраздел 19.7 проектной декларации № 61-000781 о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве по позиции 7 в ноябре 2022 года подлежат внесению застройщиком не позднее 12.12.2022 (10.12.2022 –– нерабочий день), в августе 2022 года – не позднее 12.09.2022 (10.09.2022 –– нерабочий день), в июле 2022 – не позднее 10.08.2022, в июне 2022 –– не позднее 11.07.2022 (10.07.2022 –– нерабочий день). Даты совершения правонарушений – 13.12.2022, 13.09.2022, 11.08.2022, 12.07.2022. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ изменения в подраздел 19.7 проектной декларации о количестве заключенных договоров участия в долевом строительстве по позиции 8 в декабре 2022 подлежат внесению застройщиком не позднее 10.01.2023, в ноябре 2022 года подлежат внесению застройщиком не позднее 10.11.2022, в августе 2022 года – не позднее 12.09.2022 (10.09.2022 –– нерабочий день), в июле 2022 – не позднее 10.08.2022, в июне 2022 –– не позднее 11.07.2022 (10.07.2022 –– нерабочий день), в мае 2022 года – не позднее 10.06.2022. Даты совершения правонарушений – 11.01.2023, 11.12.2022, 13.09.2022, 11.08.2022, 12.07.2022, 11.06.2022. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 2. При этом необходимо отметить следующее. В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машиноместа устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Таким образом, застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства которых фактически является машино-место. Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В указанной ситуации требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машиноместа, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше). Кроме того, в указанном случае не применяются требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту. Необходимо отметить, что в случае продажи доли в праве собственности на парковку к собственнику применяются требования, предусмотренные ст. 42 Закона о регистрации, о размещении извещения о продаже на официальном сайте Росреестра. Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности: - пользование «зависимым» машино-местом; -отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости; -применение особенностей долевой собственности при продаже доли; -несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа. На основании изложенного ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» нарушены положения Федерального закона № 214-ФЗ. В связи с этим проектная декларация и заключенные договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку нуждаются в приведении в соответствие с перечисленными положениями законодательства. 3. В нарушение требований ч. 1 ст. 3.1, ст. 19-21 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «МСК- КАПИТАЛ» нарушены сроки внесения изменений в графу 19.7.1.1.1.2 раздела 19.7 проектных деклараций № 61-000780, № 61-000781 о количестве договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд на жилые помещения по позициям 7, 8. Согласно реестру ДДУ, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках постановления Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 без использования счетов эскроу, по состоянию на 30.06.2023 по позиции 7 зарегистрировано 66 ДДУ в отношении жилых помещений. Однако в графе 19.7.1.1.1.2 раздела 19.7 проектных деклараций № 61-000781 застройщиком указано 40 ДДУ на жилые помещения по позиции 7, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. В соответствии с реестром ДДУ, привлечение денежных средств по которым осуществлялось в рамках постановления Правительства Российской Федерации от 22.04.2019 № 480 без использования счетов эскроу, по состоянию на 30.06.2023 по позиции 8 зарегистрировано 97 ДДУ в отношении жилых помещений. Однако в графе 19.7.1.1.1.2 раздела 19.7 проектных деклараций № 61-000780 застройщиком указано 67 ДДУ на жилые помещения по позиции 8, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд. Застройщиком последние ДДУ без использования счетов эскроу в отношении жилых помещений по позициям 7, 8 зарегистрированы в июле 2019 года. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ изменения в графу 19.7.1.1.1.2 раздела 19.7 проектных деклараций № 61-000780, № 61-000781 о количестве договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд на жилые помещения по позициям 7, 8 в июле 2019 года подлежали внесению застройщиком не позднее 12.08.2019 (10.08.2019 –– нерабочий день). Дата совершения правонарушений – 13.08.2019. Указанное образует состав административного правонарушения по ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Давность привлечения к административной ответственности по такому виду правонарушений установлена ст. 4.5 КРФ об АП и составляет 1 год со дня их совершения. В целях устранения указанных нарушений ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» выдано предписание об устранении нарушений требований законодательства от 24.11.2023 № 38/4709 со сроком исполнения до 24.05.2024. Региональной службой ГСН РО также направлены уведомления о времени и месте составления протоколов об административном правонарушении за вышеуказанные нарушения по ч. 2 ст. 14.28 КоАП РФ на 13.12.2023 в отношении ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» и генерального директора ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» Степанова Д.В. 4. В соответствии с разделами 17.1, 17.2 проектных деклараций № 61-000781, № 61-000780, № 61-001108 с последними внесенными изменениями от 08.12.2023: – по позиции 7 планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2023 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства – 30.12.2023; – по позиции 8 планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2023 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства – 30.12.2023; – по позиции 12 планируемый срок ввода объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2023 года, планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства – 31.03.2024. Согласно пункту 5.1 проектов договоров по позициям 7, 8 застройщик обязуется завершить строительство многоквартирного дома и ввести его в эксплуатацию не позднее 01.12.2023. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 30.12.2023 (пункт 5.2 проектов договоров). В соответствии с пунктом 5.1 проектов договоров участия в долевом строительстве (далее – проекты договоров) по позиции 12 застройщик обязуется завершить строительство многоквартирного дома и ввести его в эксплуатацию не позднее 31.12.2023. Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства не позднее 31.03.2024 (пункт 5.2 проектов договоров). В рамках осуществления регионального государственного строительного надзора на территории Ростовской области ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» представило в Региональную службу государственного строительного надзора Ростовской области (далее – Региональная служба ГСН РО) по позициям 7, 8 извещения № 11 о сроках завершения работ, подлежащих проверке, при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства от 24.11.2023 (вх. № 38/ГСН/4967, № 38/ГСН/4970 от 08.12.2023). В соответствии с извещениями застройщиком произведен перенос на более поздний период этапа работ «Устройство внутренних и наружных инженерных сетей. Монтаж оборудования и пуско-наладочные работы. Устройство систем противопожарной защиты. Устройство наружных стен, внутренних стен и перегородок жилого дома и стилобатной части. Заполнение оконных проемов и остекление лоджий. Монтаж ограждений балконов, лестниц. Монтаж и пусконаладка лифтов. Фасадные работы. Отделочные работы жилого дома и стилобатной части. Устройство КНС. Благоустройство территории и устройство МАФ». Дата завершения работ по позициям 7, 8 – 31.05.2024. Также застройщиком по позиции 12 представлено в Региональную службу ГСН РО извещение № 1/23 об изменениях сроков окончания работ, подлежащих проверке, указанных в программе проведения проверок от 15.11.2023 (вх. № 38/ГСН/4612 от 21.11.2023). В соответствии с извещением застройщиком произведен перенос на более поздний период этапа работ «Кладка внутренних и наружных стен. Остекление. Устройство внутренних и наружных инженерных сетей. Отделочные работы. Монтаж лифтов. Благоустройство территории» при строительстве позиции 12. Дата завершения работ по позиции 12 – 15.05.2024. Согласно ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. В нарушение требований ч. 1 ст. 3.1, ст. 19-21 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «МСК- КАПИТАЛ» нарушены сроки внесения изменений в разделы 17.1, 17.2 проектных деклараций № 61-000781, № 61-000780, № 61-001108 в редакции от 08.12.2023 по позициям 7, 8, 12 в части изменения планируемого срока ввода объекта в эксплуатацию и планируемой даты передачи застройщиком объектов долевого строительства. В соответствии с извещениями № 11 о сроках завершения работ, подлежащих проверке, при строительстве, реконструкции объекта капитального строительства от 24.11.2023 (вх. № 38/ГСН/4967, № 38/ГСН/4970 от 08.12.2023), извещением № 1/23 об изменениях сроков окончания работ, подлежащих проверке, указанных в программе проведения проверок от 15.11.2023 (вх. № 38/ГСН/4612 от 21.11.2023) изменения, касающиеся сроков завершения строительства по позициям 7, 8, 12, произведены в ноябре 2023 года. Таким образом, информация в части изменения планируемого срока ввода в эксплуатацию и планируемой даты передачи застройщиком объектов долевого строительства в разделы 17.1, 17.2 проектных деклараций подлежит внесению до 11.12.2023 (10.12.2023 – нерабочий день). Дата совершения правонарушений – 12.12.2023. Кроме того, на дату наблюдения застройщиком не внесены изменения в проекты договоров по позициям 7, 8, 12 в части изменения срока ввода и срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в сроки, установленные ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ (в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений). Согласно извещениям застройщиком внесены изменения в сроки окончания работ по позициям 7, 8 – 24.11.2023, по позиции 12 – 15.11.2023. Таким образом, указанные изменения в проекты договоров подлежат размещению застройщиком по позициям 7, 8 не позднее 29.11.2023, по позиции 12 не позднее 20.11.2023. Дата совершения правонарушений – 30.11.2023, 20.11.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. Согласно ч. 1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее, чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Таким образом, ООО СЗ «МСК-КАПИТАЛ» в целях соблюдения ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения. 4. В результате анализа условий проектов договоров установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 4.1. В соответствии с п. 4.4 проектов договоров на объекты долевого строительства – жилое помещение, нежилое помещение по позициям 7, 8, 12, машино-место по позициям 7, 8: «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в Договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия„ лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта). Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту — Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 4.3. Договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». Согласно п. 6.2.15 проектов договоров по позициям 7, 8 на машино-место: «В том случае, если Объект долевого строительства создан с отступлением от условий Договора, требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению его качества, или с иными недостатками (дефектами), которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков (дефектов) в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия п. 4.4, п. 6.2.15 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя гражданина - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. 4.2. В соответствии с п. 6.2.2 проектов договоров: «Участник долевого строительства обязан уплатить застройщику предусмотренные договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки до подписания акта приема –передачи объекта долевого строительства. Согласно ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Положения п. 6.2.2 проектов договоров создают правовую неопределенность и возможность толковать его по своему усмотрению, поскольку проектами договоров предусмотрена обязанность участника долевого строительства уплатить помимо цены договора, все неустойки (штрафы, пени) в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки, также уплатить денежные средства, необходимые для приведения объекта долевого строительства в состояние, соответствующее проектной документации по договору (пункты 8.3, 8.4 проектов договоров). Таким образом, при буквальном толковании п. 6.2.2 проектов договоров застройщик вправе не передавать объект долевого строительства не только в случае неуплаты цены договора, но также если участник долевого строительства не исполнит денежные обязательства, предусмотренные п. 8.3, п. 8.4 проектов договоров. Вместе с тем необходимо указать следующее. В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 1 ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, выполнение иных денежных обязательств, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. Кроме того, согласно Определению Верховного Суда Российской Федерации от 14.08.2020 № 307-ЭС19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, п. 6.2.2 проектов договоров противоречит Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участников долевого строительства. На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке. 5. В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. В соответствии со ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.