ООО СЗ "МСК-МОНОЛИТ"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «МСК-Монолит» (ИНН 6164123468) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирного жилого комплекса с помещениями коммерческого назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 82/4 (далее – объект). В ЕИСЖС на 15.12.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «МСК-Монолит» (ИНН 6164123468) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-310-966501-2019 от 30.12.2019 со сроком действия до 30.04.2024 (с изменениями от 04.08.2020 по устранению технической ошибки в части указания проектной организации и сведений об объекте, с изменениями от 17.08.2023 по устранению технической ошибки в части указания проектной организации и технико-экономических показателей объекта); - положительные заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-0038-16 от 14.10.2016, № 61-2-1-3-031514-2020 от 15.07.2020; - проектная документация и внесенные в нее изменения; - положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 61-2-1-3-000007-2021 от 18.05.2021, № 61-2-1-3-000017-2021 от 01.06.2021, № 61-2-1-3-000028-2021 от 25.10.2021, № 0004-2022 от 07.11.2022; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о характеристиках объекта недвижимости от 08.06.2020 № 99/2020/332401571); - проектная декларация № 61-001089 от 16.10.2020 с изменениями по состоянию на 08.12.2023; - заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 1.1 и ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, № 92 от 29.10.2020. - проекты договора участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – жилое и нежилое помещения, машино-место (далее – проекты договоров); - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1, 2, 3 кварталы 2023 года; - аудиторские заключения за 2020, 2021, 2022 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта (актуальные на 04.12.2023); - градостроительный план земельного участка № RU61310000-0920150845500560 от 09.09.2015; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства № 1 от 22.01.2021; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. 1)В проектной декларации № 61-001089 от 16.10.2020 с изменениями по состоянию на 04.12.2023 содержится следующая неполная и недостоверная информация. В соответствии с выпиской из ЕГРН от 15.12.2023 № КУВИ-001/2023-283445052 на земельном участке с кадастровым номером 61:44:0040315:1161 имеются 12 записей о государственной регистрации договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку. При этом участники долевого строительства в счет своей доли в праве долевой собственности на указанную подземную автостоянку получают в пользование стояночные места, имеющие свои номера. Согласно информации № 39 от 22.06.2023, представленной ООО «СЗ «МСК-Монолит» в Региональную службу ГСН РО (№ 38/1233 от 22.06.2023), по состоянию на 22.06.2023 количество заключенных договоров участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку по указанному объекту – 16. В размещенной застройщиком проектной документации (утвержденной положительным заключением экспертизы № 61-2-1-3-031514-2020 от 15.07.2020) предусмотрено строительство в составе объекта 2-уровневой автостоянки закрытого типа на 200 машино-мест. При этом необходимо отметить следующее. В соответствии с абз. 3 ч. 1 ст. 130 Гражданского кодекса РФ к недвижимым вещам относятся жилые и нежилые помещения, а также предназначенные для размещения транспортных средств части зданий или сооружений (машино-места), если границы таких помещений, частей зданий или сооружений описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. Согласно п. 29 ст. 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, машино-место представляет собой предназначенную исключительно для размещения транспортного средства индивидуально определенную часть здания или сооружения, которая не ограничена либо частично ограничена строительной или иной ограждающей конструкцией и границы которой описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. В соответствии с п. 2 ст. 2 Федерального закона № 214-ФЗ объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, машино-место, подлежащее передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящее в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства, индивидуальный жилой дом в границах территории малоэтажного жилого комплекса. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ доля в праве требования не предусмотрена в качестве объекта долевого строительства. В Федеральный закон от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон о регистрации) также включены машино-места в качестве самостоятельных объектов гражданского оборота, кадастрового учета. Законом о регистрации определяется, что графическая часть технического плана машино-места должна быть представлена в виде плана этажа здания или сооружения либо в виде части этажа с указанием местоположения объекта, в случае отсутствия этажности - в виде плана части здания, сооружения также с указанием местоположения. При этом местоположение машино-места обозначается графически границей геометрической фигуры, которая соответствует границе машино-места. Границы машино-места определяются на основании проектной документации лицом, которое осуществляло строительство, ввод в эксплуатацию здания либо сооружения или же собственником рассматриваемого объекта. Границы устанавливаются посредством определения расстояния от не менее двух точек, которые должны находиться в прямой видимости и быть закреплены долговременными метками на внутренних поверхностях строительных конструкций до точек деления границ на части. По желанию собственника машино-места характерные точки границ объекта могут быть дополнительно закреплены долговременными метками на поверхности пола. Текстовая часть технического плана содержит информацию, необходимую для внесения в ЕГРН, включая сведения о геодезической основе, с помощью которой осуществлялась подготовка этого документа. Если местоположение машиноместа устанавливалось посредством определения координат характерных точек границ помещения или с помощью дополнительного определения координат специальных меток, то в техническом плане указываются сведения об используемой геодезической основе. Сведения о машино-месте заносятся в план на основе предоставленных заказчиком проектных документов, разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, за исключением сведений о площади рассматриваемого объекта. Таким образом, застройщиком заключены договоры участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства которых фактически является машино-место. Следует учитывать, что приказом Росреестра от 23.07.2021 № П/0316 «Об установлении минимально допустимых размеров машино-места» (далее – Приказ) установлены минимально допустимые размеры машино-места. В указанной ситуации требование к размерам не применяется, поскольку объектом долевого строительства является не машино-место, а доля в праве требования в отношении строительства многоуровневой подземной парковки, как нежилого помещения. В связи с этим размеры машиноместа, предоставляемого в пользование, могут и не соответствовать Приказу (быть меньше). Кроме того, в указанном случае не применяются требования к проездам на парковке, в т.ч. возможности проезда к приобретаемому машино-месту. Необходимо отметить, что в случае продажи доли в праве собственности на парковку к собственнику применяются требования, предусмотренные ст. 42 Закона о регистрации, о размещении извещения о продаже на официальном сайте Росреестра. Таким образом, заключение с участником долевого строительства договора участия в долевом строительстве, объектом долевого строительства в котором является доля в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку с получением в пользование машино-места, нарушает его права и влечет определенные риски, в частности: - пользование «зависимым» машино-местом; -отсутствие статуса собственника самостоятельного объекта недвижимости; -применение особенностей долевой собственности при продаже доли; -несоответствие минимальных размеров машино-места требованиям Приказа. На основании изложенного ООО «СЗ «МСК-Монолит» нарушены положения Федерального закона № 214-ФЗ. В подразделе 15.1 раздела 15 проектной декларации № 61-001264 от 18.01.2022 с изменениями по состоянию на 05.09.2023 содержатся недостоверные сведения o количестве строящихся в рамках проекта строительства объекта – 0 машино-мест. В подразделе 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001089 от 16.10.2020 с изменениями по состоянию на 05.09.2023 указаны характеристики 8 нежилых помещений, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве: 6 нежилых помещений (офисов) и 2 нежилых помещения - автостоянки площадью 2301.70 кв.м., 2133.90 кв.м. Вместе с тем, в подразделе 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001089 от 16.10.2020 с изменениями по состоянию на 05.09.2023 информация о 2 нежилых помещениях - автостоянках площадью 2301.70 кв.м., 2133.90 кв.м. не соответствует сведениям, содержащимся в фактически зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве и в проектной документации, также противоречит требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. В разделе 19.7 проектной декларации содержится неполная информация об отсутствии заключенных договоров участия в долевом строительстве в отношении машино-мест, записи о государственной регистрации которых содержатся в выписке из ЕГРН. В связи с этим проектная декларация и заключенные договоры участия в долевом строительстве в отношении объекта долевого строительства – доли в праве долевой собственности на нежилое помещение - подземную автостоянку нуждаются в приведении в соответствие с перечисленными положениями законодательства. Ранее Региональной службой ГСН РО в отношении ООО «СЗ «МСК-Монолит» (ИНН 6164123468) за аналогичные нарушения объявлено предостережение № 61231176140107942731 от 02.10.2023 о недопустимости нарушения обязательных требований. 2)В результате анализа условий проектов договоров установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с п. 4.4 проектов договоров: «В случае выявления недостатка (дефекта) в Объекте долевого строительства Участник долевого строительства обязан направить Застройщику соответствующее уведомление. Уведомление должно быть направлено по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по адресу Застройщика, указанному в Договоре, или вручено представителю Застройщика, имеющему соответствующие полномочия„ лично под расписку. В уведомлении должно содержаться четкое описание выявленного недостатка (дефекта). Наличие недостатка (дефекта), его характер и сроки его исправления устанавливаются двусторонним актом Застройщика и Участника долевого строительства (далее по тексту — Акт о несоответствии). Устранение недостатков (дефектов), за исключением недостатков (дефектов), возникших в случаях, предусмотренных п. 4.3. Договора, осуществляется Застройщиком безвозмездно в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». Согласно п. 6.2.6 проекта договора на машино-место: «В том случае, если Объект долевого строительства создан с отступлением от условий Договора, требований технических регламентов, проектной документации, градостроительных регламентов и иных обязательных требований, приведших к ухудшению его качества, или с иными недостатками (дефектами), которые делают его непригодным для предусмотренного Договором использования, Участник долевого строительства вправе потребовать от Застройщика только безвозмездного устранения недостатков (дефектов) в разумный, согласованный с Участником долевого строительства, срок». В соответствии с ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Согласно Обзору судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденному Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений ч.ч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом РФ № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этик целях, устанавливал для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством o защите прав потребителей, улучшал тем самым положение потребителя, a не ухудшая его. Таким образом, условия п. 4.4, п. 6.2.6 проектов договоров ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя гражданина - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям ч. 2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. На основании изложенного проекты договоров нуждаются в корректировке.