ООО СЗ "МСК-МОНОЛИТ"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 177 от 05.04.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «МСК-Монолит» (ИНН 6164123468) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирного жилого комплекса с помещениями коммерческого назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, пр. Ворошиловский, 82/4 (далее – объект). В ЕИСЖС на 28.06.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «МСК-Монолит» (ИНН 6164123468) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешения на ввод в эксплуатацию объектов капитального строительства, указанных в п. 4 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ; - разрешения на строительство № 61-310-966501-2019 от 30.12.2019 со сроком действия до 30.12.2023 (с изменениями от 04.08.2020 по устранению технической ошибки в части указания проектной организации и сведений об объекте); - положительные заключения экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-0038-16 от 14.10.2016, № 61-2-1-3-031514-2020 от 15.07.2020; - проектная документация и внесенные в нее изменения; - положительные заключения негосударственной экспертизы по результатам экспертного сопровождения № 61-2-1-3-000007-2021 от 18.05.2021, № 61-2-1-3-000017-2021 от 01.06.2021, № 61-2-1-3-000028-2021 от 25.10.2021, № 0004-2022 от 07.11.2022; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка из Единого государственного реестра недвижимости (далее – ЕГРН) о характеристиках объекта недвижимости от 08.06.2020 № 99/2020/332401571); - проектная декларация № 61-001089 от 16.10.2020 с изменениями по состоянию на 23.06.2023; - заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 1.1 и ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, № 92 от 29.10.2020. - проекты договора участия в долевом строительстве на объекты долевого строительства – жилое и нежилое помещения, машино-место; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 3, 4 кварталы 2020 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1 квартал 2023 года; - аудиторские заключения за 2020, 2021, 2022 годы; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта (актуальные на 02.06.2023); - градостроительный план земельного участка № RU61310000-0920150845500560 от 09.09.2015; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия; - извещение о начале строительства, реконструкции объекта капитального строительства № 1 от 22.01.2021; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). В результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место (далее – проекты договоров), размещенных застройщиком 09.06.2023 и 21.06.2023 в ЕИСЖС, установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. В соответствии с п. 6.2.2 проектов договоров участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику предусмотренные договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки до подписания акта приема –передачи Объекта долевого строительства. Согласно п. 5.9 проектов договоров застройщик вправе не передавать Объект долевого строительства Участнику долевого строительства до момента выполнения им денежных обязательств, предусмотренных Договором и (или) действующим законодательством Российской Федерации, перед Застройщиком. Таким образом, застройщик вправе не передавать объект долевого строительства, если участник долевого строительства не оплатит неустойки (штрафов, пени) и возместит в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Вместе с тем необходимо указать следующее. В соответствии с ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч.2 ст.12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, по договору участия в долевом строительстве участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи обязан уплатить только цену договора, уплата неустойки (штрафы, пени) и возмещение убытков участником долевого строительства, как условие для подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства застройщиком, Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрена. При этом положения, предусматривающие денежные обязательства участника долевого строительства, являются императивными и не могут быть изменены по соглашению сторон. На основании изложенного уплата неустойки (штрафы, пени) и возмещение убытков участником долевого строительства, как условие для подписания акта прием-передачи объекта долевого строительства застройщиком, не соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ и ущемляет права участника долевого строительства. На основании изложенного п. 5.9, п. 6.2.2 проектов договоров противоречат действующему законодательству и нуждаются в корректировке.