ООО "РЕСПЕКТ-СТРОЙ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №633 от 25.09.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «Респект-Строй» является застройщиком многоквартирного 6-этажного дома, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Севастопольская, 5/14. Однако при наблюдении установлено следующее. 1. Проектная декларация №61-000663 содержит неполную и недостоверную информацию: 1.1 В подразделе 10.4 раздела 10 проектной декларации не размещена информация о внесённых изменениях в положительное заключение по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения от 14.07.2023 № 0005-2023; 1.2 В подразделе 16.1 раздела 16 проектной декларации не размещена информация о внесённых изменениях в положительное заключение по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения от 14.07.2023 № 0005-2023. В Региональную службу представлены изменения в положительное заключение по результатам оценки соответствия в рамках экспертного сопровождения от 14.07.2023 № 0005-2023 и разделов в проектной документации с внесенными изменениями, в части изменения технико-экономических показателей на цокольном и первом этаже (исключен шахматный клуб (193,97 кв.м2, добавлен холл (170,77 кв.м.). В соответствии с п.8 ч.1 ст. 21 Федерального закона №214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Таким образом, указанные изменения в разделы 10,16 проектной декларации застройщику необходимо совершить до 10.08.2023. Даты совершения правонарушения –11.08.2023. 2. В результате анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве (далее - договор), размещенного в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф, установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. В п.2.3 проекта договора участия в долевом строительстве указаны не достоверные сроки ввода объекта в эксплуатацию и передачи объектов долевого строительства: в проекте договора срок ввода – 10 июля 2023 года и срок передачи – 3 квартал 2023 года, при этом в разделе 17 проектной декларации срок ввода – 4 квартал 2023 года и срок передачи – 24.12.2023. Вместе с тем, проектная декларация №61-000663 размещена с изменениями на 30.10.2023, таким образом, дата совершения правонарешения-30.10.2023. Необходимо отметить, что реализация части общего имущества путем перевода его в коммерческие помещения является нарушением действующего законодательства и прав участников долевого строительства (ст.16 Федерального закона №214-ФЗ и п.2 ч.1 ст.36 ЖК РФ). Согласно ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с пунктом 1 статьи 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. В соответствии с положениями приведенных правовых норм граждане, юридические лица, приобретая право собственности на квартиры, нежилые помещения, машиноместа в многоквартирном доме, в силу закона становятся собственниками общего имущества этого дома в долях, пропорциональных общей площади принадлежащих им на праве собственности помещений. Следовательно, право собственности на общее имущество в многоквартирном доме не может быть признано за одним лицом, поскольку тем самым будут нарушены права собственников помещений в объекте. В связи с этим передача в собственность лицу (инвестору) права собственности на нежилые помещения многоквартирного дома, являющиеся общим имуществом, не соответствует требованиям закона, влечет нарушение прав собственников жилых помещений, и поэтому не может являться условием договора. С учетом изложенного перевод части общего имущества объекта, в коммерческие помещения в целях дальнейшей реализации является нарушением действующего законодательства и прав участников долевого строительства. 3. В соответствии с ежеквартальной отчетностью застройщика ООО «Респект-Строй» первоначальный срок передачи квартир в многоквартирном доме, расположенном по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Севастопольская, 5/14 (далее – объект), - 04.05.2018. Сроки передачи объектов неоднократно переносились (30.09.2021, 31.03.2022, 24.06.2022,31.12.2022, 28.02.2023, 31.03.2023, 24.06.2023). В настоящее время, на дату мониторинга – 13.11.2023, срок передачи 23.12.2023. В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации.