ООО "СЗ "ЗАВОД"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 407 от 03.07.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Завод» (ИНН 2632114221) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства жилого комплекса со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Буйнакская, 7 (далее – объект). В ЕИСЖС на 29.09.2023 ООО «СЗ «Завод» (ИНН 2632114221) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на строительство № 61-44-024101-2022 от 26.12.2022 со сроком действия разрешения до 26.12.2029; - положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий № 61-2-1-3-073556-2022 от 18.10.2022, проектная документация, утвержденная положительным заключением негосударственной экспертизы проектной документации и результатов инженерных 61-2-1-3-073556-2022 от 18.10.2022; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (выписка Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объекта недвижимости от 13.12.2022, договор купли-продажи недвижимого имущества от 19.09.2019); - проектная декларация № 61-001515 от 14.08.2023 c изменениями по состоянию на 28.09.2023; - проект договора участия в долевом строительстве на объект долевого строительства – жилое помещение; - фотографии (актуальные на 05.09.2023); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка; - извещение o начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 08.06.2023; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер). В соответствии с пп. «г», «д» п. 8 ст. 1 Федерального закона от 27.06.2019 № 151-ФЗ (ред. от 13.07.2020) «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» и отдельные законодательные акты Российской Федерации» заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным п. 1, 2 - 6, 8 ч. 2 ст. 3 и ст. 20, 21 Федерального закона № 214-ФЗ с 28.06.2021 контролирующим органом не выдается и не требуется для регистрации первого договора участия в долевом строительстве. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве № 1 от 07.11.2022 зарегистрирован 06.09.2023, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1.В графе 15.2.1 подраздела 15.2 раздела 15 и графе 15.3.1 подраздела 15.3 раздела 15 проектной декларации № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 указаны характеристики 222 жилых помещений, 13 нежилых помещений (офисы) и 121 машино-мест, в отношении которых могут быть заключены договоры участия в долевом строительстве. В нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил ООО «СЗ «Завод» в ЕИСЖС на дату наблюдения - 29.09.2023 не размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, на нежилое помещение и машино-место. Проекты договоров необходимо было разместить застройщику в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001515 от 14.08.2023– то есть до 14.08.2023. Дата совершения правонарушения – 15.08.2023. 2.В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Проектная декларация № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 содержит следующую неполную информацию: ООО «СЗ «Завод» в нарушение п. 3.2 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в графе 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 не указана информация о юридических лицах ООО «Специализированный застройщик «Наследие» (ИНН 9103099615), ООО «Ставстройинвест» (ИНН 2635224744), входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком. Указанную информацию в графе 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001515 застройщик должен был разместить в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф одновременно с проектной декларацией № 61-001515 от 14.08.2023– то есть до 14.08.2023. Дата совершения правонарушения – 15.08.2023. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 3.В проектной декларации № 61-001515 от 14.08.2023 с изменениями по состоянию на 28.09.2023 в разделе 14.1 о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (газоснабжение) в подразделе 14.1.7 указан срок действия технических условий – 07.09.2023; в разделе 14.1 (3) о планируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения (электроснабжение) в подразделе 14.1.7 указан срок действия технических условий – 02.04.2023. В связи с чем застройщику в случае продления сроков указанных технических условий необходимо актуализировать сроки. 4.В результате анализа условий размещенного 13.09.2023 в ЕИСЖС застройщиком проекта договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проект договора), установлены следующие нарушения положений законодательства Российской Федерации, в том числе Федерального закона № 214-ФЗ. 4.1 В соответствии с пунктом 1.5 проекта договора «В случае, если по окончании строительства, фактическая площадь Квартиры, с учетом площади внутриквартирных перегородок, лоджии/лоджий, балкона/балконов, в соответствии с результатами обмера специализированной организацией, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, будет больше проектной более чем на 3%, то Дольщик доплачивает возникшую разницу в течение 10 (десяти) банковских дней после получения надлежащего уведомления от Застройщика. В случае, если по окончании строительства, фактическая площадь Квартиры, с учетом площади внутриквартирных перегородок, лоджии/лоджий, балкона/балконов, в соответствии с результатами обмера специализированной организацией, имеющей право на осуществление такого вида деятельности, будет меньше проектной, более чем на 3%, то Дольщику возвращается разница в течение 10 (десяти) банковских дней после предоставления Дольщиком реквизитов счета в банке, на который должны быть возвращены денежные средства. Реквизиты счета предоставляются Дольщиком Застройщику, в течение 3 (трех) дней после получения уведомления от Застройщика о необходимости предоставления банковских реквизитов». Вместе с тем согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. По требованию участника долевого строительства договор может быть расторгнут в судебном порядке в случае существенного изменения проектной документации строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входит объект долевого строительства, в том числе превышения допустимого изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, пункт 1.5 проекта договора не соответствуют требованиям ст. 5 и п.п. 2 п. 1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ, поскольку допустимый размер изменения общей площади жилого помещения помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади, а также при превышении допустимого изменения общей площади жилого помещения (на более пять процентов от общей площади объекта долевого строительства) по требованию участника долевого строительства договор участия в долевом строительстве может быть расторгнут в судебном порядке. 4.2 В соответствии с абзацем 2 пункта 3.1.3 проекта договора «В случае, если Дольщик не приступил к принятию объекта долевого строительства в срок, установленный настоящим Договором, при уклонении или отказе Дольщика от принятия объекта долевого строительства, Застройщик вправе по истечении месяца со дня, когда согласно настоящего договора объект долевого строительства должен быть передан Дольщику, оформить односторонний передаточный акт, в случае одновременного наступления следующих событий: - при уклонении Дольщика от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный п. 4.5 Договора срок или при отказе Дольщика от принятия Объекта (за исключением случаев, предусмотренных законодательством РФ); Под уклонением Дольщика от принятия объекта долевого строительства понимается не подписание по любым причинам передаточного акта Объекта или акта, в котором указывается несоответствие Объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч.1 ст.7 Федерального закона РФ от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». - при наличии у Застройщика сведений о получении Дольщиком уведомления о завершении строительства Многоквартирного жилого дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче (либо при возврате заказного письма с сообщением об отказе Дольщика от его получения или в связи с отсутствием Дольщика по указанному им почтовому адресу)». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Таким образом, абзац 2 пункта 3.1.3 проекта договора противоречит ч. 6 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ. 4.3 В соответствии с пунктом 3.2.4 проекта договора «Застройщик может использовать денежные средства, полученные от Участника долевого строительства на оплату стоимости услуг Застройщика по своему усмотрению». Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в целях привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства на строительство (создание) многоквартирного дома путем размещения таких средств на счетах эскроу все участники долевого строительства в отношении многоквартирного дома вносят денежные средства в счет уплаты цены договоров участия в долевом строительстве на счета эскроу, открытые в уполномоченном банке в соответствии со статьей 15.5 настоящего Федерального закона. В соответствии с ч. 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ внесенные на счет эскроу денежные средства возвращаются застройщику уполномоченным банком либо направляются на оплату обязательств застройщика по кредитному договору (договору займа) только после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. Таким образом, поскольку ООО «СЗ «Завод» для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу и вправе ими воспользоваться только после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию, то застройщик не может использовать денежные средства, полученные от участника долевого строительства, на строительство многоквартирного дома и на оплату услуг застройщика по своему усмотрению. Учитывая изложенное, пункт 3.2.4 проекта договора не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 4.4 В соответствии с абзацем 2 пункта 3.3.3 проекта договора «Если у Дольщика имеются обоснованные претензии к передаваемому Объекту, Дольщик в течение 3-х календарных дней обязуется представить Застройщику мотивированный отказ от подписания передаточного акта, путем предоставления Застройщику письменного требования, указанного в п. 3.4.3. настоящего Договора». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом в ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено право участника долевого строительства потребовать от застройщика составления акта, а не представление застройщику письменного мотивированного отказа от подписания передаточного акта в случае наличия у участника долевого строительства замечаний к качеству объекта. Таким образом, условия абзацем 2 пункта 3.3.3 проекта договора противоречит ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ, предусматривающей только право участника долевого строительства отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства при выявлении недостатков в объекте до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. 4.5 В соответствии с пунктом 3.4.3 проекта договора «В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства по своему выбору вправе потребовать от застройщик безвозмездного устранения недостатков в разумный срок, соразмерного уменьшения цены договора либо возмещения расходов на устранение недостатков При этом Стороны пришли к соглашению о том, что указанное в п. 3.4.3. Договора требование: - подписывается Дольщиком лично либо представителем на основании нотариальной доверенности; - предъявляется Застройщику в письменном виде; - должно содержать информацию о выявленном несоответствии со ссылкой на положение настоящего Договора и/или норму закона, по отношению к которым выявлено несоответствие; - должно содержать установленный Дольщиком разумный срок устранения недостатков не менее 60 (шестьдесят) рабочих дней с даты получения данного требования Застройщиком. При несоблюдении указанных выше условий требование Дольщика считается необоснованным, не подлежит рассмотрению Застройщиком и не считается предъявленным Дольщиком». В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Согласно с ч. 9 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок для устранения застройщиком недостатков объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 20 Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) если срок устранения недостатков товара не определен в письменной форме соглашением сторон, эти недостатки должны быть устранены изготовителем (продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) незамедлительно, то есть в минимальный срок, объективно необходимый для их устранения с учетом обычно применяемого способа. Срок устранения недостатков товара, определяемый в письменной форме соглашением сторон, не может превышать сорок пять дней. Таким образом, пункт 3.4.3 проекта договора противоречит ч. 1 ст. 20 Закона РФ. 4.6 В соответствии с пунктом 5.2 проекта договора «Уступка Дольщиком прав требования по настоящему Договору допускается только после уплаты им цены Договора». Вместе с тем, согласно ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, пункт 5.2 проекта договора не соответствует ч. 1 ст. 11 Федерального закона № 214-ФЗ и ущемляет законные права участников долевого строительства. 4.7 В соответствии с пунктом 6.1 проекта договора «Качество Квартиры, которая будет передана Застройщиком Дольщику по настоящему Договору, должно соответствовать проектной документации на Жилой дом, ГОСТам и иным обязательным требованиям в области строительства». Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Таким образом, пункт 6.1 проекта договора противоречит ч.ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.8 B соответствии c абзацем 3 пункта 6.2, пунктов 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 проектов договоров «Гарантийные обязательства застройщика, предусмотренные Федеральным законом № 214-ФЗ, ГК РФ и другими нормативными актами, прекращаются, если имеет место одно из следующих обстоятельств: 6.2.1. нарушение условий Дольщиком настоящего договора и/или «Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда», утвержденных Постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170». 6.2.2. повреждение Объекта или его составных частей в результате механического или химического воздействия (в том числе вследствие аварийной ситуации, возникшей по вине самого Дольщика или третьих лиц); 6.2.3. использование Объекта не по назначению; 6.2.4. нарушение покрытия окон, лоджий от воздействия внешних факторов в результате кислотных дождей, выброса различной металлической пыли или других агрессивных веществ от промышленных предприятий, соляной среды, града, грозового разряда и других природных явлений, а также появление царапин и сколов, возникших в процессе эксплуатации». Вместе с тем Федеральным законом № 214-ФЗ не предусмотрены указанные основания прекращения гарантийных обязательств застройщика. При этом в ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ перечислены все случаи, когда застройщик не несет ответственность за недостатки (дефекты) объекта долевого строительства, обнаруженные в течение гарантийного срока. Указанные положения Федерального закона № 214-ФЗ включены также в пункт 6.3 проекта договора. Перечень оснований освобождения застройщика от ответственности, предусмотренный ч. 7 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, является исчерпывающим и расширительному толкованию не подлежит. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ установлено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Таким образом, абзац 3 пункта 6.2, пункты 6.2.1, 6.2.2, 6.2.3, 6.2.4 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.9 B соответствии c абзацем 2 пункта 6.3 проекта договора «Гарантийный срок не распространяется на окна и двери, отделочные материалы, применяемые при строительстве жилого дома и (или) квартиры, на которые заводом изготовителем или действующим законодательством установлены иные гарантийные сроки». Согласно ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Таким образом, гарантийный срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ на имущество, входящее в комплектацию объекта (окна и двери, отделочные материалы, применяемые при строительстве Жилого дома и т.п.), не может быть равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества. Согласно ч. 5 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. Таким образом, пятилетний гарантийный срок, предусмотренный ч. 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, распространяется также на общее имущество жилого дома и не может быть равен гарантийному сроку, установленному производителями данного имущества. Правовая позиция Региональной службы ГСН РО подтверждена судебной практикой (Определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 17.09.2020 по делу №88-21106/2020, Определение Верховного суда РФ от 17.07.2020 по делу № 305-ЭС19-20516 (5). Соответственно, указанные в абзаце 2 пункта 6.3 проекта договора условия противоречат Федеральному закону № 214-ФЗ, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.10 В соответствии с пунктом 7.1 проекта договора «Исполнение обязательств Застройщика по настоящему Договору обеспечивается: залогом в порядке, предусмотренным ст. ст. 13-15 Федерального закона № 214-ФЗ». Вместе с тем, согласно ч. 4 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ в случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных настоящей статьей (путем размещения денежных средств участников долевого строительства на счетах эскроу), требования, предусмотренные статьями 13, 14, 15 настоящего Федерального закона, не применяются. Таким образом, поскольку ООО «СЗ «Завод» для строительства объекта привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то исполнение обязательств застройщика по настоящему договору не может обеспечиваться залогом в порядке, предусмотренном ст. ст. 13-15 Федерального закона № 214-ФЗ и пункт 7.1 проектов договоров не соответствует требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 4.11 B соответствии c пунктом 8.2 проекта договора «Обязательства Застройщика по Договору считаются исполненными с момента передачи Квартиры по передаточному акту либо до наступления иного события, предусмотренного настоящим Договором либо законодательством РФ». Однако согласно ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Какие-либо дополнительные обязательства, иные события ч. 1 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для застройщика не предусмотрены. Кроме того, пунктом 11.11 проектов договоров предусмотрено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства для дальнейшей регистрации. Таким образом, пункт 8.2 проекта договора не соответствует Федеральному закону № 214-ФЗ и противоречит пункту 11.11 проекта договора. 4.12 В соответствии с пунктом 11.1 проекта договора «Стороны пришли к соглашению о том, что свидетельством надлежащего и качественного исполнения обязательств Застройщика по настоящему Договору, связанных со строительством Многоквартирного дома, а также свидетельством надлежащего качества произведенных работ является Разрешение на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию, выданное в установленном законом порядке». Согласно ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Кроме того, ч. 4 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ предусмотрено, что условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества Объекта долевого строительства, а пункт 11.1 проекта договора по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.13 В соответствии с пунктом 11.3 проекта договора «Все споры, связанные с исполнением Сторонами своих обязательств по настоящему Договору, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров. При невозможности разрешить спорный вопрос путем переговоров до передачи спорного вопроса в суд Стороны обязуются соблюдать претензионный порядок разрешения споров, в соответствии с которым Сторона, получившая претензию, обязана ее рассмотреть и отправить письменный ответ другой стороне в течение 20 (двадцати) рабочих дней с даты получения претензии». В соответствии с ч. 1 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ настоящий Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства. Необходимо отметить, что положениями Федерального закона № 214-ФЗ не установлен срок рассмотрения претензий, поэтому необходимо руководствоваться положением п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, предусматривающим, что требования потребителя об уменьшении цены за выполненную работу (оказанную услугу), о возмещении расходов по устранению недостатков выполненной работы (оказанной услуги) своими силами или третьими лицами, а также о возврате уплаченной за работу (услугу) денежной суммы и возмещении убытков, причиненных в связи с отказом от исполнения договора, предусмотренные п. 1 ст. 28 и п.п. 1 и 4 ст. 29 настоящего Закона, подлежат удовлетворению в десятидневный срок со дня предъявления соответствующего требования. Следовательно, срок рассмотрения отдельных требований потребителя установлен положениями Закона № 2300-1 и составляет менее 20 рабочих дней со дня ее поступления. Таким образом, в пункт 11.3 проекта договора противоречит требованиям п. 1 ст. 31 Закона № 2300-1, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.14 В соответствии с пунктом 11.8 проекта договора «Дольщик настоящим предоставляет право Застройщику и дает свое согласие на передачу по усмотрению Застройщика третьим лицам - управляющей компании, муниципальному образованию и т.п.: сооружений, теплосетей, электросетей, водопроводных сетей, канализационных сетей, кнс, другого оборудования, доля в праве общей собственности на которые в соответствии с Жилищным Кодексом РФ и условиями настоящего договора принадлежит Дольщику». Положения настоящего пункта создают правовую неопределенность и возможность их произвольного толкования. Участники долевого строительства не могут передать долю в праве собственности на общее имущество третьим лицам, в том числе управляющей компании, муниципальному образованию, поскольку согласно ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевого строительства при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Вместе с тем застройщиком после ввода многоквартирного дома в эксплуатацию должен быть заключен договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией. Так, согласно ч. 14 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации до заключения договора управления многоквартирным домом между лицом, принявших от застройщика (лицом, обеспечивающим строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, с момента такой передачи, и управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса, управление многоквартирным домом осуществляется управляющей организацией, с которой застройщиком должен быть заключен договор управления многоквартирным домом не позднее чем через пять дней со дня получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома. При этом в соответствии с требованиями ч. 5 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации договор управления многоквартирным домом в данном случае заключается на срок не более чем три месяца. В силу ч. 3 ст. 161 Жилищного кодекса Российской Федерации способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме. Таким образом, положения пункта 11.8 проекта договора должны быть приведены в соответствие с действующим законодательством РФ, Жилищным кодексом Российской Федерации. 4.15 В соответствии с пунктом 11.10 проекта договора «Срок ввода Жилого дома в эксплуатацию, указанный в п. 2.2. настоящего Договора, может быть продлен Застройщиком при условии надлежащего уведомления Дольщика. В случае если строительство Жилого дома не может быть завершено в предусмотренный Договором срок, то по обоюдному согласию Стороны заключают Дополнительное соглашение к настоящему Договору об изменении срока передачи Дольщику Объекта долевого строительства – Квартиры». Согласно ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном ГК РФ. Из приведенной нормы закона следует, что согласие на изменение договора в части переноса срока передачи объекта для участника долевого строительства является правом, а не обязанностью. В силу ч. 1 ст. 452 ГК РФ соглашение об изменении договора совершается в той же форме, что и договор. Согласно ч. 3 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ договор участия в долевом строительстве заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации, если иное не предусмотрено настоящим Федеральным законом. Таким образом, все изменения и дополнения к договору участия в долевом строительстве, в том числе изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, осуществляются путем заключения соглашения, подписанного обеими сторонами и зарегистрированного в Федеральной службе государственной регистрации, кадастра и картографии. Согласно ч. 1 ст. 450 ГК РФ изменение и расторжение договора возможны по соглашению сторон, если иное не предусмотрено настоящим Кодексом, другими законами или договором. На основании ч. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение. Согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным. Таким образом, поскольку условие договора о сроке передаче объекта долевого строительства является существенным, оно может быть достигнуто только по взаимному согласию сторон, изменение в одностороннем порядке данного условия не соответствует указанным положениям законодательства. Кроме того в соответствии с п. 1 ч. 2 ст. 16. Закона № 2300-1 к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю), право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права. Указанная правовая позиция подтверждена также судебной практикой (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда РФ от 08.12.2015 № 5-КГ15-156; п. 4 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2017). Таким образом, пункт 11.10 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 4.16 B соответствии c пунктом 11.12 проектов договоров «Обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с настоящим договором, подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства, регистрации дольщиком права собственности на объект долевого строительства». B соответствии c пунктом 3.3.8 проектов договоров участник долевого строительства обязуется нести все расходы, связанные с оформлением в свою собственность объекта долевого строительства, в том числе расходы, связанные с услугами МУПТИиОН. Согласно ч. 1 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии co ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 № 218-ФЗ «O государственной регистрации недвижимости» (далее - Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок, в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно ч. 6 ст. 16 Федерального закона № 214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет, застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа o передаче объекта долевого строительства). B связи c изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого строительства на участника долевого строительства не соответствует законодательству, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. Также в Федеральном законе № 214-ФЗ отсутствует обязанность участника долевого строительства нести расходы по оплате документов органов, осуществляющих техническую инвентаризацию объекта долевого строительства, производить другие платежи. Кроме того, условия договора в виде возложения дополнительных обязанностей на участника долевого строительства противоречат положениям Федерального закона № 214-ФЗ, a именно ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии c которой обязательства участника долевого строительства считаются исполненными c момента уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии c договором и подписания сторонами передаточного акта или иного документа o передаче объекта долевого строительства. Каких-либо дополнительных обязательств ч. 2 ст. 12 Федерального закона № 214-ФЗ для участника долевого строительства не предусмотрено. Также согласно Определению ВС РФ от 14.08.2020 № 307-ЭС 19-24320 условия договора не должны ухудшать положение физического лица - участника долевого строительства (потребителя), поскольку он является более слабой стороной отношений. Учитывая изложенное, условия, указанные в пунктах 11.12, 3.3.8 проекта договора, противоречат Федеральному закону №214-ФЗ и ущемляют права участников долевого строительства. 5.В силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства.