ООО "СЗ "СТРИЖИ-ГРУПП".

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами № 177 от 05.04.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО «СЗ «Стрижи-Групп» (ИНН 2366022867) является застройщиком, привлекающим денежные средства участников долевого строительства многоквартирного жилого дома со встроенными общественными помещениями и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, ул. Вяземцева, 31 (далее – объект). В ЕИСЖС на дату наблюдения - 21.06.2023 по адресу: https://наш.дом.рф ООО «СЗ «Стрижи-Групп» (ИНН 2366022867) размещена следующая информация о строительстве объекта: - разрешение на ввод объекта в эксплуатацию № 61-310-896909-2021 от 28.04.2021 (многоквартирный жилой дом по адресу: г .Ростов-на-Дону, пер. Зеркальный, д. 7); - разрешение на строительство № 61-310-001301-2021 от 15.11.2021 со сроком действия до 15.05.2024; - положительное заключение экспертизы проектной документации № 61-2-1-2-023443-2021 от 12.05.2021, проектная документация, утвержденная положительным заключением экспертизы проектной документации и результатов инженерных № 61-2-1-2-023443-2021 от 12.05.2021; - проектная декларация № 61-001257 от 20.12.2021 с изменениями по состоянию на 01.06.2023; - документы, подтверждающие права застройщика на земельный участок (договор аренды земельного участка № 1-3 от 29.09.2020, зарегистрированный 25.11.2020 Управлением Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Ростовской области); - проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, машино-место; - аудиторское заключение за 2022 год; - бухгалтерская (финансовая) отчетность за 4 квартал 2021 года, 1, 2, 3, 4 кварталы 2022 года, 1 квартал 2023 года; - фотографии, отражающие текущее состояние строительства объекта (актуальные на 05.06.2023); - извещение о начале строительства объекта капитального строительства № 1 от 26.04.2022; - сведения об открытии расчетного счета застройщика с указанием номера такого счета, наименования уполномоченного банка и его идентификаторов (идентификационный номер налогоплательщика, основной государственный регистрационный номер); - градостроительный план земельного участка; - схема планировочной организации земельного участка, выполненная в соответствии с информацией, указанной в градостроительном плане земельного участка, с обозначением места размещения объекта капитального строительства, подъездов и проходов к нему, границ зон действия публичных сервитутов, объектов археологического наследия. Заключение о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст.ст. 20 и 21 Федерального закона № 214-ФЗ выдается контролирующим органом, если государственная регистрация первого договора участия в долевом строительстве многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости осуществляется после 01.01.2017. Поскольку первый договор участия в долевом строительстве объекта зарегистрирован 31.05.2022, то заключение уполномоченного органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанного в ч. 2 ст. 23 Федерального закона № 214-ФЗ, о соответствии застройщика и проектной декларации требованиям, установленным ч. 2 ст. 3, ст. 20 и ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, не требуется. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и Правилами. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за опубликование в средствах массовой информации и (или) размещение в информационно-телекоммуникационных сетях общего пользования застройщиком проектной декларации (в том числе вносимых в нее изменений), содержащей неполную и (или) недостоверную информацию, предоставление застройщиком неполной и (или) недостоверной информации, опубликование, размещение или предоставление которой предусмотрено законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, а равно нарушение сроков опубликования и (или) размещения проектной декларации либо вносимых в нее изменений. 1.В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Согласно ст. 193 Гражданского кодекса РФ если последний день срока приходится на нерабочий день, днем окончания срока считается ближайший следующий за ним рабочий день. В связи с тем, что последний день срока размещения промежуточной бухгалтерской (финансовой) отчетности за 1 квартал 2023 года и аудиторского заключения за 2022 год приходился на нерабочий день, днем окончания срока являлся ближайший следующий за ним рабочий день, то есть 02.05.2023. Однако в нарушение требований п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «и», «к» п. 9 Правил ООО «СЗ «Стрижи-Групп» (ИНН 2366022867) в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату наблюдения – 21.06.2023 промежуточная бухгалтерская (финансовой) отчетность за 1 квартал 2023 года размещена застройщиком 24.05.2023, аудиторское заключение за 2022 год размещено застройщиком 03.05.2023. Датой совершения указанных правонарушений является 03.05.2023. 2.В соответствии со ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства и определяет объем прав застройщика на привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанных в такой проектной декларации. Проектная декларация является официальным документом, удостоверяющим факты, влекущие за собой юридические последствия для застройщика. Застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Проектная декларация № 61-001257 от 20.12.2021 с изменениями по состоянию на 01.06.2023 содержит неполную и недостоверную информацию, а также застройщиком нарушены сроки опубликования и размещения изменений, вносимых в проектную декларацию: 1)в нарушение п. 3.2 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ графа 3.1.2 подраздела 3.1 проектной декларации № 61-001257 о юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком не заполнена. Однако согласно сведениям из единого государственного реестра юридических лиц от 21.06.2023 ООО «АС Проект» (ИНН 2320217038), ООО «ВЕГА-ЮГ» (ИНН 2366026565), ООО «ВЕГА-ЮГ» (ИНН 2320207713), ООО «Грачи» (ИНН 2320253011), ООО «Ростгеострой» (ИНН 2320198681), ООО «СЗ «Стрижи Групп» (ИНН 6165204864) являются юридическими лицами, входящим в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком. 2)в нарушение п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ в подразделе 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001257 застройщиком не размещена информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на отчетную дату на 30.09.2022, а также нарушен срок опубликования и размещения изменений о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на отчетную дату на 31.03.2023. В соответствии с п. 6 ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать информацию о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату. Согласно п.п. «и» п. 9 Правил застройщик размещает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. В соответствии с ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Внесение изменений в проектную декларацию не требуется после размещения в единой информационной системе жилищного строительства сведений о вводе в эксплуатацию всех предусмотренных проектом строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. Таким образом, застройщику необходимо разместить бухгалтерскую (финансовую) отчетность по состоянию на 30.09.2022 до 31.10.2022 (30.10.2022 – нерабочий день), на 31.03.2023 до 02.05.2023 (30.04.2023 –– нерабочий день), с учетом изложенного изменения в подраздел 6.1 раздела 6 проектной декларации № 61-001257 на отчетную дату – 30.09.2022 застройщик должен внести до 10.11.2022, на отчетную дату – 31.03.2023 до 10.05.2023 (размещены застройщиком 24.05.2023). Даты совершения правонарушений – 11.11.2022, 11.05.2023. 3)в графах 9.3.2 и 15.3 проектной декларации № 61-001257 указана общая площадь нежилых помещений – 1047,40 кв.м. (указаны 3 нежилых помещения и их общая площадь: детская студия – 163,60 кв.м., универсальная спортивная зона – 342,20 к.м., магазин – 181,50 кв.м.) и 25 машино-мест – 360,10 кв.м.), при этом в разрешении на строительстве № 61-310-001301-2021 от 15.11.2021 общая площадь нежилых помещений составляет 705,5 кв.м. (детская студия – 166,80 кв.м., универсальная спортивная зона – 352,50 к.м., магазин – 186,20 кв.м.), общая площадь подземной автостоянки на 25 машино-мест – 1232,10 кв.м. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 2 ст. 14.28 КРФ об АП. 3.Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. Согласно ч. 4 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ изменения, внесенные в сведения и документы, подлежащие раскрытию в соответствии с настоящим Федеральным законом, подлежат размещению в ЕИСЖС в течение трех рабочих дней со дня внесения таких изменений. С учетом требований ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – Приказ № 239/пр) застройщики обязаны размещать в подразделе 10.4 проектной декларации информацию о результатах экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий. При внесении изменений в проектную документацию, застройщики обязаны вносить соответствующие изменения в проектную декларацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. При этом проектная декларация в соответствии с ч. 1 ст. 19 Федерального закона должна в том числе содержать информацию о проекте строительства, которая, в свою очередь, в силу ч. 1 ст. 21 Федерального закона должна соответствовать проектной документации. Таким образом, проектная декларация является документом, отражающим для потенциального участника как сведения о застройщике, так и сведения о проектной документации строящегося объекта, вследствие чего наличие и опубликование, размещение и (или) представление проектной декларации является существенным условием привлечения денежных средств участников долевого строительства. В соответствии с п. 8 ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация должна содержать в т.ч. информацию о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме). Согласно Приказу № 239/пр указанная информация должна вноситься застройщиком в раздел 16 проектной декларации. Согласно ст. 16 Федерального закона Федерального закона № 214-ФЗ у участника долевой собственности при возникновении права собственности на объект долевого строительства одновременно возникает доля в праве собственности на общее имущество в многоквартирном доме, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства. Государственная регистрация возникновения права собственности на объект долевого строительства одновременно является государственной регистрацией неразрывно связанного с ним права общей долевой собственности на общее имущество. В соответствии с ч. 1 ст. 290 Гражданского кодекса Российской Федерации собственникам помещений, машино-мест в многоквартирном доме принадлежат на праве общей долевой собственности общие помещения многоквартирного дома, несущие и ненесущие конструкции, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование многоквартирного дома, расположенное за пределами или внутри помещений, обслуживающее более одного помещения, машино-места в многоквартирном доме, а также земельный участок. Согласно ст. 36 Жилищного кодекса РФ собственникам помещений в многоквартирном доме принадлежит на праве общей долевой собственности общее имущество в многоквартирном доме, а именно: 1) помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы); 2) иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам и предназначенные для удовлетворения социально-бытовых потребностей собственников помещений в данном доме, включая помещения, предназначенные для организации их досуга, культурного развития, детского творчества, занятий физической культурой и спортом и подобных мероприятий, а также не принадлежащие отдельным собственникам машино-места; 3) крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и другое оборудование (в том числе конструкции и (или) иное оборудование, предназначенные для обеспечения беспрепятственного доступа инвалидов к помещениям в многоквартирном доме), находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения; 4) земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома и расположенные на указанном земельном участке объекты. Границы и размер земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, определяются в соответствии с требованиями земельного законодательства и законодательства о градостроительной деятельности. Собственники помещений в многоквартирном доме владеют, пользуются и в установленных настоящим кодексом и гражданским законодательством пределах распоряжаются общим имуществом в многоквартирном доме. Законодательство Российской Федерации допускает внесение изменений в проектную документацию в процессе строительства. Вместе с тем указанные изменения не должны нарушать права участников долевого строительства и противоречить нормам законодательства. Внесение указанных изменений в проектную документацию в части технико-экономических показателей, в том числе вывод мест общего пользования приводит к одностороннему изменению существенных условий договоров участия в долевом строительстве и, как следствие, нарушению прав участников долевого строительства. При исключении из состава общего имущества многоквартирного дома помещений происходит его уменьшение. Участники долевого строительства лишаются того, на что они вправе были рассчитывать, заключая договор участия в долевом строительстве. В связи с этим уменьшение размера общего имущества в строящемся многоквартирном доме нарушает права участников долевого строительства как собственников жилых помещений в будущем. Кроме того, в соответствии с п. 3 ч. 1.1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ изменение назначения общего имущества и (или) нежилых помещений, входящих в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости является основанием для расторжения договора в судебном порядке по заявлению участника долевого строительства. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства.