ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "СМУ-29"

Анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком 02.05.2023 в ЕИСЖС (далее — проект договора), показал следующее. Согласно п. 1.3. раздела 1 проекта договора указан «срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – 30.06.2023». На дату мониторинга согласно сведениям, содержащимся в разделе 17.2 проектных деклараций № 61-001053 и №61-001054 застройщика, срок передачи 30.06.2023. Первоначальный срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства по ул. Калинина, д. 2 – 12.10.2022. ул. Калинина, д. 4 – 12.07.2022. Таким образом, нарушение обязательств по передаче объектов долевого строительства составляет: по ул. Калинина, д. 2 более 6 месяцев, ул. Калинина, д. 4 – более 9 месяцев. Застройщиком перенесён срок исполнения обязательств перед участниками долевого строительства, установленного договорами участия в долевом строительстве, на три и более месяца по указанным адресам. В соответствии с ч.1.1 ст. 23.1 Федерального закона № 214-ФЗ единый реестр проблемных объектов (далее – ЕРПО) представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона. Таким образом, в настоящее время имеются основания для включения указанных многоквартирных домов в ЕРПО. Кроме того, ООО СЗ «СМУ-29» осуществляется строительство указанных многоквартирных домов в соответствии с Правилами предоставления иных межбюджетных трансфертов на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 13 июля 2005 г. № 428 «О порядке предоставления иных межбюджетных трансфертов на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков», на основании договора о предоставлении социальной выплаты для приобретения (строительства) жилья за счет средств, предусмотренных на реализацию программ местного развития и обеспечение занятости для шахтерских городов и поселков, заключаемый органом местного самоуправления шахтерского города или поселка с гражданином. Так согласно, п. 1.3. раздела 1 проекта договора (муниципальный контракт) указан «срок передачи Застройщиком Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства – 29.03.2023». Таким образом, в размещенных документах (проектах договоров участия в долевом строительстве и проектной декларации) имеются недостоверные и неактуальные сведения о сроках передачи объекта долевого строительства (существенное условие договора в соответствии с п. 2 ч.4 ст.4 Федерального закона №214-ФЗ). В соответствии с ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, ООО СЗ «СМУ-29» в целях соблюдения требований ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства информацию и предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения. Кроме того, в Региональную службу ГСН РО было представлено положительное заключение негосударственной экспертизы проектной документации от 23.05.2023 № 61-2-1-2-027356-2023 в отношении многоквартирного дома по ул. Калинина, д. 4, выполненное организацией ООО «АКАДЕМЭКСПЕРТИЗА» (ИНН 5003096010). Внесены изменения в части устройства конструкций кровли, изменена прокладка наружного газопровода, исключены источники тепла (газовые котлы), приборы отопления, исключен монтаж газовых печей. В процессе строительства жилого сома с 01.04.2020 по июнь 2023 в проектную документацию внесены многочисленные изменения. Было представлено 4 подтверждения соответствия изменений требованиям ч. 3.8 ст. 49 ГрК РФ. В соответствии с подтверждением от 22.05.2023 г. №1 в проектную документацию внесены следующие изменения: - исключена перегородка и дверной проем на путях эвакуации; - замена наружных входных металлических дверей на двери из металлопластиковых изделий ПВХ. - замена двуслойной стяжки 1-го этажа на однослойную; - в целях увеличения общей площади квартир перенесена перегородка входов в осях Г-Д/8а-9а, 8б-9б, 8в-9в на 800 мм; - исключена внутренняя отделка квартир в связи с необходимостью выполнения отделки по отдельном дизайн проекту после ввода в эксплуатацию. Указанные изменения не были отражены в заключениях повторной экспертизы проектной документации и заключениях по результатам экспертного сопровождения. Однако, согласно п.4.1.1 проекта договора в описании конструктивных элементов объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией предусмотрено: - входная дверь – блок дверной металлический; - система газоснабжения - установка двухконтурного котла и газовой плиты. В соответствии с графой 19.7.1.1.1.1 подраздела 19.7.1.1 раздела 19.7 проектной декларацией № 61-001053 с последними внесенными изменениями от 08.06.2023 застройщиком заключено 56 договоров участия в долевом строительстве на жилые помещения в многоквартирном доме по ул. Калинина, 4 до внесения вышеуказанных изменений подтверждением. Согласно ч. 1 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. В соответствии с ч. 5 ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. При этом необходимо учитывать, что обязанность представить доказательства, подтверждающие, что замена строительных материалов на эквивалентные по качеству соответствует условиям договора и не привела к ухудшению качества объекта долевого строительства, возлагается на застройщика. Поскольку между застройщиком и участником долевого строительства согласован материал (входная дверь – блок дверной металлический, система газоснабжения - установка двухконтурного котла и газовой плиты) объекта долевого строительства, застройщик не вправе в соответствии с условиями договора вносить без дополнительного уведомления участника долевого строительства незначительные архитектурные, структурные изменения, а также заменять строительные материалы или оборудование, указанные в проектной документации, на эквивалентные по качеству строительные материалы или оборудование при условии, что по завершении строительства объект долевого строительства будет отвечать требованиям проектной документации. Указанная правовая позиция изложена в п. 14 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 3 (2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда РФ 14.11.2018. В связи с этим, возможны следующие последствия: нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. Кроме того, в силу ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию), предусмотренной Федеральным законом № 214-ФЗ, путем размещения ее в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе.