ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АКТИВ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №177 от 05.04.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства РФ от 26 марта 2019 года № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Постановление № 319), 02.06.2023 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «АКТИВ»(ИНН 6141031884) на дату мониторинга - 02.06.2023 размещена информация о строительстве двух трехэтажных многоквартирных жилых домах в г. Батайске Ростовской области на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0010601:5945 по ул. Половинко, 279 (ЖК «Половинко, 279»). По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом установлено: Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, п.п. «х» п. 9 Правил размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в Единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных Постановлением №319, застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. Анализ проекта договора участие в долевом строительстве на жилое помещение, (далее – проект договора на жилое помещение) размещенный застройщиком в ЕИСЖС на 02.06.2023, показал следующее. Застройщик разместил проект договора на жилое помещение с учетом требований Федерального закона № 44-ФЗ от 13.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Федеральный закон № 44-ФЗ) с указанием конкретной стороны договора – Администрации г. Батайска Ростовской области, ее банковских реквизитов и ФИО должностных лиц. Также в пункте 13.1 проекта договора на жилое помещение уже указано, что договор участия в долевом строительстве заключен в связи с необходимостью обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Вместе с тем проект договора должен размещается застройщиком в ЕИСЖС с целью ознакомления с ним потенциальных участников долевого строительства и адресован неопределенному кругу лиц, у ООО СЗ «АКТИВ» отсутствует обязанность заключать договор с учетом требований Федерального закона № 44-ФЗ с определенным юридическим лицом. Учитывая изложенное, ООО СЗ «АКТИВ» обязан разместить проект договора на жилое помещение в ЕИСЖС, соответствующий требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Размещать проект договора с учетом требований Федерального закона № 44-ФЗ является его правом. Кроме того, проект договора на жилое помещение, размещенный застройщиком не содержит реквизитов застройщика ООО СЗ «АКТИВ», также в нарушение требований ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ не определен предмет договора. Анализ проекта договора участия в долевом строительстве на нежилое помещение (далее – проект договора на нежилое помещение), размещенный застройщиком в ЕИСЖС на 02.06.2023, показал следующее. Согласно п. 5.2.1 проекта договора на нежилое помещение «Застройщик имеет право передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам». Вместе с тем, согласно ч. 2 ст. 391 ГК РФ перевод должником своего долга на другое лицо допускается с согласия кредитора и при отсутствии такого согласия является ничтожным. Таким образом, условие п. 5.2.1 проекта договора на нежилое помещение, предусматривающее право застройщика передать свои права и обязанности по настоящему договору третьим лицам без согласования с участниками долевого строительства, противоречит требованиям действующего законодательства РФ. Согласно абзаца 2 п. 9.3 проекта договора на нежилое помещение «Участник долевого строительства дает Застройщику согласие на ипотеку права собственности указанного выше земельного Участка или образовавшихся при его разделе земельных Участков в пользу любых банков и/или иных лиц». Имеется ввиду земельный участок с кадастровым номером 61:46:0010601:5945, на котором строятся многоквартирные дома. Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО СЗ «АКТИВ» для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом, следовательно, давать согласие застройщику на ипотеку данного земельного участка участники не вправе. Таким образом, проекты договоров участия в долевом строительстве на жилое и нежилое помещения, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, размещенные в ЕИСЖС на дату мониторинга – 02.06.2023, не отвечают требованиям Федерального закона № 214-ФЗ, законодательства РФ. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований)