ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "АКТИВ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №10 от 13.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» 10.11.2022 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «АКТИВ»(ИНН 6141031884) на дату мониторинга - 25.01.2023 размещена информация о строительстве двух трехэтажных многоквартирных жилых домах в г. Батайске Ростовской области на земельном участке с кадастровым номером 61:46:0010601:5945 по ул. Половинко, 279 (ЖК «Половинко, 279»). По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом выявлены нарушения требований ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1. Согласно п. 13 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан разместить в ЕИСЖС извещение о начале строительства объекта, направленное в соответствии с законодательством о градостроительной деятельности. Извещение о начале строительства объекта направлено ООО СЗ «АКТИВ» в Региональную службу ГСН Ростовской области – 20.01.2023, при этом в ЕИСЖС на дату мониторинга сайта не размещено. 2. Согласно п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан разместить в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. 1) Застройщик не разместил проект договора участия в долевом строительстве на нежилое помещение. При этом в проектной документации предусмотрено строительство в составе многоквартирных домов по 3 нежилых помещения. В проектной декларации в разделах 15.3, 19.7 указана характеристика указанных нежилых помещений. 2) Проект договора участия в долевом строительстве на жилое помещение (далее – проект договора), используемый застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, размещенный в ЕИСЖС не отвечает требованиям Федерального закона № 214-ФЗ: Застройщик разместил проект договора с учетом требований Федерального закона № 44-ФЗ от 13.04.2013 «О контрактной системе в сфере закупок товаров, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» (далее – Федеральный закон № 44-ФЗ) с указанием конкретной стороны договора – Администрации г. Батайска Ростовской области, ее банковских реквизитов и ФИО должностных лиц. Также в пункте 13.1 проекта договора уже указано, что договор участия в долевом строительстве заключен в связи с необходимостью обеспечения жилыми помещениями детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей. Вместе с тем проект договора должен размещается застройщиком в ЕИСЖС с целью ознакомления с ним потенциальных участников долевого строительства и адресован неопределенному кругу лиц, у ООО СЗ «АКТИВ» отсутствует обязанность заключать договор с учетом требований Федерального закона № 44-ФЗ с определенным юридическим лицом. Учитывая изложенное, ООО СЗ «АКТИВ» обязан разместить проект договора в ЕИСЖС, соответствующий требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Размещать проект договора с учетом требований Федерального закона № 44-ФЗ является его правом. Кроме того, проект договора, размещенный застройщиком не содержит реквизитов застройщика ООО СЗ «АКТИВ», также в нарушение требований ч.1 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ не определен предмет договора. 3. В разделах 9.3, 15.2 проектной декларации указана характеристика всех жилых помещений в отношении двух многоквартирных домов: Объект № 1: 9 жилых помещений общей площадью 318, 81 кв.м. Объект № 2: 9 жилых помещений общей площадью 318, 81 кв.м. Однако в разделе 19.7 проектной декларации (информация о проданных жилых помещениях) в отношении двух многоквартирных домов указано: Объект № 1: 9 жилых помещений общей площадью 305, 72 кв.м. Объект № 2: 9 жилых помещений общей площадью 305, 72 кв.м. Таким образом, информация о площади жилых помещений в разделах 9.3, 15.2 проектной декларации противоречит информации, указанной разделе 19.7 проектной декларации. 4. Информация о сроке передаче объектов долевого строительства участникам, содержащаяся п. 2.4, п. 4.1 проекта договора, не соответствует информации о сроке передачи застройщиком объектов долевого строительства, указанной в п.17.2 проектной декларации, размещённой ООО СЗ «АКТИВ» 25.01.2023 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф. Так, в п. 17.2 проектной декларации первоначальная и планируемая даты передачи – 30.09.2023. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем согласно п. 2.4 проекта договора «Застройщик обязуется после получения в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома передать Участнику долевого строительства Объект долевого строительства - 3-й квартал 2023 года». Согласно п. 4.1 проекта договора «Застройщик обязан передать Квартиру по Акту приема - передачи жилого помещения Участнику долевого строительства, а последний, в свою очередь, принять Квартиру, не позднее 1 (одного) месяца с даты получения Разрешения на ввод в эксплуатацию Многоквартирного жилого дома- 3-й квартал 2023 года», то есть до 31.10.2023 года. Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Кроме того, застройщикам необходимо указывать планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства. Согласно ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. В соответствии с ч.3 указанной статьи срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. На основании ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Во избежание противоречий между сроками передачи, установленными в проектной декларации и в проекте договора участия в долевом строительстве, необходимо учитывать следующее. Если определение срока передачи объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве производится от даты ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, определяемой кварталом, то срок должен исчисляться в соответствии с правилами, установленными ст. 199 ГК РФ, то есть с последнего дня месяца, которым оканчивается указанный квартал. Необходимо при этом учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, срок передачи не может исчисляться от предполагаемого застройщиком события – ввода объекта в эксплуатацию, а должен быть точно определен конкретной датой и указан как в проектной декларации, так и в договоре участия в долевом строительстве. Кроме того, согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора, по которому между сторонами должно быть достигнуто соглашение. (приводится описание, включая адрес (место) (при наличии), действий (бездействия), организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников, которые могут привести/приводят к нарушениям обязательных требований) 2. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: -ст.3.1 Федерального закона №214-ФЗ, постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». -нарушение законных прав граждан - участников долевого строительства. (приводится описание обязательных требований, которые могут быть нарушены в результате действий (бездействия) организации, ее должностных лиц и (или) работников, индивидуального предпринимателя и (или) его работников) 3. В соответствии счастью 1 статьи 49 Федерального закона от 31 июля 2020 г. № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»