ООО СЗ "ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС МЕГА 1"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №10 от 13.01.2023, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» 10.11.2022 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. В ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Жилой Комплекс Мега 1» (ИНН 6165227484) на дату мониторинга - 20.01.2023 размещена информация строительстве многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и пристроенной подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Доломановский, 183 (ЖК «История»): По результатам контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом выявлены нарушения требований ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ: 1. В соответствии с п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона №214-ФЗ застройщик обязан размещать документы, указанные в ч. 5 ст. 3 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 5 ст. 3 Федерального закона №214-ФЗ застройщик в порядке, определенном ч. 2 ст. 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. ООО СЗ «Жилой Комплекс Мега 1» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 20.01.2023, разместило документ, предусмотренный п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за 3 квартал 2022 г., с нарушением срока - 02.11.2022, то есть позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода. Последний день срока размещения - 31.10.2022. 2. Информация о сроке передаче объектов долевого строительства, содержащаяся в п. 6.1 проектов договоров участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения, машино-места (далее – проекты договоров) не соответствует информации о сроке передачи застройщиком объектов долевого строительства участникам долевого строительства, указанной в п.17.2 проектной декларации № 61-001246, размещённой ООО СЗ «Жилой Комплекс Мега 1» 20.01.2023 в сети Интернет по адресу: https://наш.дом.рф. В п. 17.2 проектной декларации первоначальная и планируемая даты передачи – 31.12.2024. Аналогичная информация о сроках передачи объекта содержится в разделе сайта https://наш.дом.рф «Данные из ПД и профиля застройщика». Вместе с тем согласно п. 6.1 проектов договоров «Передача Объекта Застройщиком и принятие его Участником осуществляется на основании подписываемого Сторонами Акта приема-передачи Объекта в течение шести месяцев с даты ввода (получения разрешения на ввод Многоквартирного дома в эксплуатацию) Многоквартирного дома в эксплуатацию». Застройщик в соответствии с законодательством Российской Федерации несет ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязанности по раскрытию информации, неполноту и (или) недостоверность информации, подлежащей раскрытию в соответствии с Федеральным законом № 214-ФЗ. Кроме того, застройщикам необходимо указывать планируемый квартал и год выполнения этапа реализации проекта строительства. Согласно ч. 2 ст. 192 ГК РФ к сроку, исчисляемому кварталами года, применяются правила для сроков, исчисляемых месяцами. При этом квартал считается равным трем месяцам, а отсчет кварталов ведется с начала года. В соответствии с ч.3 указанной статьи срок, исчисляемый месяцами, истекает в соответствующее число последнего месяца срока. На основании ч.1 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства. Во избежание противоречий между сроками передачи, установленными в проектной декларации и в проекте договора участия в долевом строительстве, необходимо учитывать следующее. Если определение срока передачи объекта долевого строительства в договоре участия в долевом строительстве производится от даты ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию, определяемой кварталом, то срок должен исчисляться в соответствии с правилами, установленными ст. 199 ГК РФ, то есть с последнего дня месяца, которым оканчивается указанный квартал. Необходимо при этом учитывать положения ст. 190 ГК РФ, в соответствии с которой срок может определяться указанием на событие, которое должно неизбежно наступить. Таким образом, срок передачи не может исчисляться от предполагаемого застройщиком события – ввода объекта в эксплуатацию, а должен быть точно определен конкретной датой Кроме того, согласно ч. 4 ст. 4 Федерального закона № 214-ФЗ условие о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства является существенным условием договора, по которому между сторонами должно быть достигнуто соглашение. Также в нарушение требований п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «х» п. 9 Правил ООО СЗ «Жилой Комплекс Мега 1» в ЕИСЖС по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта – 20.01.2023 размещены проекты договоров участия в долевом строительстве, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирного дома, не отвечающие требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. Анализ проектов договоров, размещенных застройщиком 20.01.2023 в ЕИСЖС, показал следующее. В соответствии с п.11.5 проектов договоров «В обеспечение исполнения обязательств Застройщика (залогодателя) по настоящему Договору, с момента государственной регистрации настоящего Договора, у Участника (залогодержателя) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) Многоквартирного дома Земельный участок, принадлежащий Застройщику на праве собственности, а также строящийся (создаваемый) на этом Земельном участке Многоквартирный дом». Согласно ч. 1 ст. 13 Федерального закона № 214-ФЗ в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) по договору с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в составе которых будут находиться объекты долевого строительства, земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды, право субаренды на указанный земельный участок и строящиеся (создаваемые) на этом земельном участке многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости с учетом особенностей, предусмотренных частью 2.1 настоящей статьи. Правила настоящей статьи не применяются при заключении договоров участия в долевом строительстве в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона, то есть в случае привлечения застройщиком денежных средств участников долевого строительства в случае размещения таких средств на счетах эскроу. Таким образом, поскольку ООО СЗ «Жилой Комплекс Мега 1» для строительства многоквартирного дома привлекает денежные средства участников долевого строительства путем их размещения на счетах эскроу, то у участников долевого строительства с момента государственной регистрации договоров не возникает право залога на земельный участок и на строящийся на нем многоквартирный дом. Следовательно, п. 11.5 проектов договоров противоречит ч.1 ст.13 Федерального закона № 214-ФЗ.