ООО СЗ "ЖИЛОЙ КОМПЛЕКС МЕГА 1"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и o внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Федеральный закон №214-ФЗ), постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» 21.10.2022 осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «Жилой Комплекс Мега 1» (ИНН 6165227484) является застройщиком многоквартирного дома с помещениями общественного назначения и подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Доломановский, 183 (ЖК «История»). Информация размещена не в полном объеме, в нарушение требований ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «Жилой Комплекс Мега 1» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф на дату мониторинга сайта - 20.10.2022, не разместило документы, предусмотренные п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за 2 квартал 2022 г., которая должна быть размещена в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода, то есть до 01.08.2022. Также в результате анализа условий проектов договоров участия в долевом строительстве на жилые и нежилые помещения, машино-места (далее – проекты договоров), размещенных ООО СЗ «Жилой Комплекс Мега 1» на дату мониторинга - 20.10.2022 в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф в отношении многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения и пристроенной подземной автостоянкой, расположенного по адресу: г. Ростов-на-Дону, пер. Доломановский, 183 установлено несоответствие пунктов проектов договоров положениям Федерального закона № 214-ФЗ, которые могут повлечь ущемление законных прав участников долевого строительства. 1. В соответствии с п.4.4.4 проектов договоров участник долевого строительства до подписания акта приема-передачи объекта вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором будет указано несоответствие объекта требованиям, установленным настоящим договором, и отказаться от подписания акта приема-передачи до устранения застройщиком таких несоответствий, или, при невозможности устранения, соразмерного уменьшения цены договора. Таким образом, согласно условиям п. 4.4.4. проекта договоров участник долевого строительства вправе потребовать от застройщика только устранения недостатков или соразмерного уменьшения цены договора, возмещения своих расходов на устранение недостатков договоров не предусмотрено. Согласно ч.2 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Пункты 4.4.4. проектов договоров не соответствуют ч.5 ст. 8, ч.2 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ. Указанные условия проекта ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1), Федеральным законом № 214-ФЗ, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. В соответствии с Обзором судебной практики Верховного Суда Российской Федерации № 4 (2020), утвержденным Президиумом Верховного Суда РФ 23.12.2020, диспозитивный характер положений чч. 2 и 5 ст. 7 Федерального закона № 214-ФЗ, допускающий указание в договоре участия в долевом строительстве иных условий, определяющих действия сторон в упомянутых случаях, ограничен Законом № 2300-1, гарантирующий потребителям определенный объем их прав. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена, прежде всего, на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица - участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его. 2. В соответствии с п 5.1. проектов договоров уступка участником прав требования по настоящему договору третьему лицу допускается только после получения письменного согласия застройщика и Банка. Согласно ст. 382 Гражданского кодекса Российской Федерации в договоре уступки права требования может быть предусмотрено согласие должника (застройщика), но согласие Банка необходимо лишь в случае передачи объекта долевого строительства в залог Банку, то есть при заключении участником долевого строительства договора об ипотеке, что соответствует ч. 1 ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ от 16.07.1998 «Об ипотеке (залоге недвижимости)», согласно которой имущество, заложенное по договору об ипотеке, может быть отчуждено залогодателем другому лицу путем продажи, дарения, обмена, внесения его в качестве вклада в имущество хозяйственного товарищества или общества либо паевого взноса в имущество производственного кооператива или иным способом лишь с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено договором об ипотеке. Таким образом, в п.5.1 проектов договоров необходимо внести поправки в части получения согласия Банка на переуступку прав требования по договору в случае заключения участником долевого строительства договора об ипотеке. 3. В соответствии с п. 5.2. проектов договоров уступка прав требования по настоящему договору третьему лицу возможна только после уплаты участником цены Договора в полном объеме. Согласно ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, п.5.2 проектов договоров противоречит ч.1 ст.11 Федерального закона № 214-ФЗ. 4. В соответствии с пунктом 7.2. проектов договоров стороны исходят из того, что свидетельством соответствия объекта его проекту, техническим нормам и правилам является разрешение на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, выданного в установленном порядке. Согласно ст. 55ГрК РФ разрешение на ввод объекта в эксплуатацию представляет собой документ, который удостоверяет выполнение строительства, реконструкции объекта капитального строительства в полном объеме в соответствии с разрешением на строительство, проектной документацией, а также соответствие построенного, реконструированного объекта капитального строительства требованиям к строительству, реконструкции объекта капитального строительства, установленным на дату выдачи представленного для получения разрешения на строительство градостроительного плана земельного участка, разрешенному использованию земельного участка или в случае строительства, реконструкции линейного объекта проекту планировки территории и проекту межевания территории (за исключением случаев, при которых для строительства, реконструкции линейного объекта не требуется подготовка документации по планировке территории), проекту планировки территории в случае выдачи разрешения на ввод в эксплуатацию линейного объекта, для размещения которого не требуется образование земельного участка, а также ограничениям, установленным в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации. Таким образом, разрешение на ввод объекта в эксплуатацию не может являться свидетельством надлежащего качества объекта долевого строительства, а п. 7.2 проектов договоров по своей сути освобождает застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства в связи с чем, является ничтожным условием, противоречащим действующему законодательству, влекущим ущемление законных прав участников долевого строительства. 5. В соответствии с пунктом 7.3. проектов договоров гарантийный срок на объект, за исключением технологического и инженерного оборудования, устанавливается 5 (пять) лет со дня получения застройщиком разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию, за исключением случаев повреждения объекта со стороны третьих лиц или по вине участника не соответствует ч. 5 ст.7 Федерального закона № 214-ФЗ, в соответствии с которой гарантийный срок для объекта долевого строительства, за исключением технологического и инженерного оборудования, входящего в состав такого объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем пять лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня передачи объекта долевого строительства. Условие п. 7.3. проектов договоров фактически уменьшает гарантийный срок, в течение которого потребитель имеет право предъявлять застройщику требования в связи с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, а именно - на период со дня ввода объекта долевого строительства в эксплуатацию до дня передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства. Таким образом, указанное условие проектов договоров ограничивает права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства, и не соответствуют требованиям Федерального закона № 214-ФЗ. 6. В соответствии с пунктом 8.3. проектов договоров в случае нарушения или несвоевременного исполнения участником обязательств по принятию объекта, предусмотренных настоящим договором, участник оплачивает застройщику единовременный фиксированный штраф в размере 5% (пять процентов) от цены договора, указанной в п. 3.1. настоящего договора. Указанное условие проектов договоров противоречит положениям Федерального закон №214-ФЗ, Закона № 2300-1. Федеральный закон №214-ФЗ содержит положения, устанавливающие ответственность участников долевого строительства перед застройщиком. В соответствии со ст.10 Федерального закона №214-ФЗ в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежащим образом исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне, предусмотренные Федеральным законом №214-ФЗ и указанным договором неустойки (штрафы, пени) и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх неустойки. Ответственность участников долевого строительства предусмотрена ч. 4, 5, 6 ст. 5, ч. 6 ст. 8, ч. 3 ст. 9 Федерального закона №214-ФЗ. При этом в Федеральном законе №214-ФЗ отсутствует указанная в п. 8.3. проектов договоров ответственность участника долевого строительства. В соответствии с ч.6 ст.8 Федерального закона № 214-ФЗ, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Таким образом, Федеральным законом № 214-ФЗ установлено только одно последствие уклонения участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства - составление одностороннего акта или иной документ о передаче объекта долевого строительства. Следовательно, п. 8.3. проектов договоров противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.