ООО СЗ "МСК-СИТИ"

1. При осуществлении регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Ростовской области поступили сведения о следующих действиях (бездействии): На основании задания на проведение контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом №26 от 18.10.2022, в рамках осуществления контроля и надзора в области долевого строительства Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №214-ФЗ) в части анализа ежеквартальной отчетности застройщика, размещаемой им в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф в соответствии с ч.4 ст.23.3, п. 6 ч. 6 статьи 23, ч. 2 статьи 23.4 Федерального закона №214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства», приказом Минстроя России от 12.10.2018 №656/пр «Об утверждении формы и порядка предоставления застройщиками в контролирующий орган отчетности об осуществлении деятельности, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе об исполнении примерных графиков реализации проектов строительства и своих обязательств по договорам, сводной накопительной ведомости проекта строительства» (далее – Приказ 656/пр) установлено следующее: КНМ показало следующее. ООО СЗ «МСК-СИТИ» является застройщиком следующих объектов недвижимости, для строительства которых привлекаются денежные средства по договорам участия в долевом строительстве, в том числе: - Жилой дом, строящийся по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 157в/83 (позиция 1 по ПЗУ). Объект введен в эксплуатацию 19.05.2022 г. ( РНВ № 61-310-940809-2022); - Жилой дом, строящийся по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 157в/83 (позиция 4 по ПЗУ). Отчетность за 3 кв.2022г. представлена и размещена в единой информационной системе жилищного строительства на сайте https://наш.дом.рф своевременно, в том числе : №ОЗ/012/30222 от 31.10.2022, №ОЗ/012/30221 от 31.10.2022 г.) Вместе с тем, в ходе анализа отчетности выявлены следующие нарушения требований законодательства о долевом строительстве: - Жилой дом, строящийся по адресу г. Ростов-на-Дону, ул. Красноармейская, 157в/83 (позиция 4 по ПЗУ)( Отчетность №ОЗ/012/30221 от 31.10.2022): Раздел 2 «Сведения о многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, строящемся (создаваемом) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства» (далее - Раздел 2). В пункте 12, строке 12.4 «сумма денежных средств участников долевого строительства, использованных застройщиком в отчетном периоде по целевому назначению..» указана сумма 4,6 млн.руб. В строке 12.5 «сумма денежных средств участников долевого строительства, использованных застройщиком по целевому назначению на первую календарную дату отчетного периода» указана сумма 310,74 млн.руб. Таким образом, согласно данным застройщика, по целевому назначению (при условии соответствия части 1 статьи 18 Закона о долевом строительстве), использовано денежных средств участников долевого строительства с начала строительства по отчетную дату - 315,34 млн.руб.(4,6+310,74). Указанная сумма превышает сумму привлеченных денежных средств от участников долевого строительства, указанных в стр. 13.10 отчета, на 30,34 млн.руб. (315,34-285=30,34). Исходя из вышеизложенного, информация в пункте 12 представлена недостоверно. Раздел III «Сведения о нормативах оценки финансовой устойчивости деятельности застройщика». - Норматив «Размер собственных денежных средств застройщика» указывается застройщиком в случае получения разрешения на строительство после 1 июля 2018 года( РНС № 61-310-940801-2018 от 27.12.2018г). В отчете за 3 квартал 2022 г. застройщик указывает данный показатель в отрицательном значении (-57284 тыс.руб), что не соответствует требованиям Постановления Правительства РФ от 26.12.2018 N 1683, где в пункте 2 указано «норматив размера собственных средств застройщика - не менее 10 процентов планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, указанной в проектной декларации в соответствии с пунктом 10 части 1 статьи 21 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации". Планируемая стоимость строительства объекта по состоянию на конец отчетного периода составила 530,0 млн.руб., расчетная величина указанного норматива должна составлять не мение 53,0 млн.руб. Таким образом, застройщиком не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, установленные Правительством Российской Федерации, что является нарушением требования законодательства о долевом строительстве и свидетельствует о возможном дефиците денежных средств. Раздел IV «Примерный график реализации проекта строительства и обязательств по договорам». - Строка 9 «Степень готовности объекта недвижимости» - «фактически» указана в размере 75%, что подтверждается данными в информации специалистов РС ГСН РО от 09.11.2022 г Вх№ 638. В тоже время согласно, Приказа Минстроя России от 12.10.2018 N 656/пр информация в строке 9 рассчитывается следующим образом « степень готовности объекта незавершенного строительства по каждому периоду (кварталу), определяемая в соответствии со сметой на строительство как соотношение объема выполненных работ (стоимости фактически выполненных работ по строительству (созданию) объекта недвижимости), умноженного на 100, к планируемой стоимости строительства (стоимости строительства в соответствии со сметой на строительство объекта недвижимости, указанная застройщиком в проектной декларации)». Таким образом, расчетная готовность объекта составляет: 264,68х100/530=49,94%. Таким образом, информация в строке 9 отчета, примерного графика, выраженная в процентном отношении (75% ) противоречит данным полученным расчетным путем по вышеуказанной формуле ( графа 6х100/ плановую стоимость) =49,94%, что может свидетельствовать о заниженной сумме показателей в графе 6 раздела V. В строке 12 «Срок передачи объектов долевого строительства участникам долевого строительства», подстроке «предусмотренный договорами» застройщик указывает дату 30.06.2023 г, что является недостоверным, так как в указанной строке отражается первоначальный срок передачи объектов его участникам – 31.12.2021 г. В подстроке «измененный (предусмотренный дополнительным соглашением)» информация отсутствует, что является недостоверным, так как по состоянию на отчетную дату, имеются подписанные дополнительные соглашения со всеми участниками долевого строительства со сроком передачи объектов – 31.03.2022 г. Кроме того, в проектной декларации № 61-000840 от 10.10.2022 в строке 17.2.2. «Планируемая дата передачи застройщиком объекта долевого строительства» также указан срок 30.06.2023. Таким образом, информация в разделе IV отражена недостоверно. Вместе с тем, по состоянию на 30.09.2022г, согласно информации от застройщика и предоставленным копиям действующих дополнительных соглашений, застройщик заключил 5 ДДУ в отношении 9 объектов строительства, в том числе: 2 шт. по жилым помещениям, площадью 379,5 кв.м. и 9 шт. по нежилым помещениям, площадью 10922,2 кв.м., что составляет 100% из возможных свободных площадей для реализации, в том числе: №п/п№ договораНаименование объекта (квартира, офис, м/место)Цена ДДУ (руб)Площадь объекта долевого участия (кв.м.) 1№1/Р/4/2019 от 19.04.2019Нежилое(автостоянка 90 мест)36927344,543291,0 (кв.м.) 2№2/Р/4/2019 от 19.04.2019Жилое-4-х комнатная квартира №15395509,34174,23(кв.м.) 3№3/Р/4/2019 от 19.04.2019Жилое-4-х комнатная квартира №16355818,96205,24(кв.м.) 4№4/Р/4/2019 от 19.04.2019Нежилое - торговое помещение №1,№2,3 Складское помещение№1103841335,45294,15(кв.м.); 929,35 1665,21 464,5 Всего:3353,21 5№5/Р/4/2019 от 19.04.2019Нежилое -торговое помещение№4,№5, складское №2, организ.общ.питания.132479991,72 1289,10 (кв.м.) 1569,1(кв.м.) 624,6(кв.м.) 795,2(кв.м.) Всего:4278,0 (кв.м.) Итого285000000,011301,68(кв.м.), в том числе по жилым: 379,47(кв.м.), по нежилым:10922,21 (кв.м.) Однако плановая стоимость строительства при этом составляет 530 млн.руб. Таким образом имеются признаки возможного дефицита денежных средств для достройки объекта строительства в размере 245 млн.руб.(530(плановая стоимость)-285(сумма обязательств по ДДУ)). Ранее, в пояснениях представленных по запросу Исх.№38/4164 от 02.09.2022 г.(Вх.№38/2647 от 12.09.2022 г) застройщик сообщал о планируемом привлечении займа от материнской компании ООО « МСК». Вместе с тем, по состоянию на конец 3 квартала 2022 г., информация о привлеченных займах в отчете застройщика и бухгалтерском балансе отсутствует. Вместе с тем, необходимо отметить, что финансовые показатели ООО СЗ «МСК-СИТИ» по итогам деятельности за 3 квартал 2022г. указывают на наличие убытка по текущей деятельности в размере -11 470 тыс. руб. (строка 2400 «Отчета о финансовых результатах» на 30.09.2022г). В строке 1370 «Бухгалтерского баланса » непокрытый убыток на конец отчетного периода составил - 3985 тыс.руб. Все это может свидетельствовать о нестабильном финансовом положении организации на конец отчетного периода и как следствие проблемы с финансированием строительства объекта. Кроме того, имеется существенное отставание от обоснованной продолжительности строительства по объекту поз. №4 более чем на 6 месяцев, а также очередной перенос срока передачи объектов долевого строительства его участникам с 31.03.2022г. на 31.12.2023г.(проектная декларация № 61-000840 от 01.11.2022 г.), что является критерием отнесения объекта к категории высокого риска. Таким образом, застройщик представил отчет за 3 квартал 2022 г. с недостоверными сведениями, при этом им не соблюдаются нормативы финансовой устойчивости его деятельности, все это нарушает требования п.6 ч.6 ст.23 Федерального закона № 214-ФЗ, приказа № 656/пр. Вышеуказанное, образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч. 3 ст. 14.28 КРФ об АП. Кроме того, имеются признаки возможного дефицита денежных средств для строительства объекта, перенос сроков строительства более 6 месяцев, что является критерием отнесения объекта к категории высокого риска. Вместе с тем, согласно п. 7, 9 постановления Правительства Российской Федерации от 10.03.2022 №336 «Об особенностях организации и осуществления государственного контроля (надзора), муниципального контроля» в 2022 году по результатам проведения мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом возбуждение дел об административных правонарушениях и выдача предписаний не допускаются.