ООО "СЗ "ЗОДЧИЙ"

На основании задания на проведение контрольных (надзорных) мероприятий без взаимодействия с контролируемыми лицами №24 от 04.07.2022, в рамках осуществления регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов в части размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) по адресу: https://наш.дом.рф, в соответствии со ст.3.1 Федерального закона № 214-ФЗ, постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» осуществлен мониторинг указанного сайта, который показал следующее. ООО СЗ «Зодчий» (ИНН 6164135015) является застройщиком многоквартирного дома по адресу: Ростовская обл., г. Ростов-на-Дону, улица 28 линия, д. 8. В результате анализа информации размещенной ООО СЗ «Зодчий» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф установлены нарушения положений Федерального закона № 214-ФЗ. Требования по составу, периодичности и порядку размещения информации, сведений и документов, установлены ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденными постановлением Правительства Российской от 26 марта 2019 г. № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 5 ст. 3 Федерального закона № 214-ФЗ Годовая бухгалтерская (финансовая) отчетность застройщика подлежит обязательному аудиту. Застройщик составляет промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность на ежеквартальной основе за следующие промежуточные отчетные периоды - первый квартал, полугодие и девять месяцев. Застройщик в порядке, определенном частью 2 статьи 3.1 настоящего Федерального закона, раскрывает промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода и годовую бухгалтерскую (финансовую) отчетность и аудиторское заключение в срок не позднее ста двадцати календарных дней после окончания соответствующего отчетного года. Однако в нарушение п. 3.2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ ООО СЗ «Зодчий» в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф не размещены: - промежуточная бухгалтерская (финансовая) отчетность за 1,2,3 кварталы 2021 года, 1,2 кварталы 2022 года; - годовой бухгалтерский баланс за 2021 год. - аудиторское заключение за 2021 год. Вышеуказанное образует состав административного правонарушения, предусмотренного ч.1 ст. 13.19.3. КРФ об АП. При этом согласно ч. 3.1 ст. 28.1 КРФ об АП по результатам проведения мероприятий без взаимодействия с контролируемым лицом возбуждение дел об административных правонарушениях не допускается. 2. По результатам наблюдения также установлено, что в единой информационной системе жилищного строительства по адресу: https://наш.дом.рф ООО СЗ «Зодчий» (ИНН 6164135015) в разделе 17.2 проектной декларации № 61-001196 внесены изменения: планируемая дата передачи застройщиком объектов долевого строительства изменилась с 01.03.2016 на 31.12.2023 года. В соответствии с частями 1, 3 статьи 6 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства. В случае, если строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости не может быть завершено в предусмотренный договором срок, застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации. Таким образом, в случае наличия заключенных договоров участия в долевом строительстве со сроком передачи застройщиком объекта долевого строительства до даты проведения мониторинга и изменением сроков передачи объекта участникам долевого строительства, застройщику ООО СЗ «Зодчий» в целях соблюдения ч. 3 ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ необходимо направить участникам долевого строительства информацию о том, что строительство многоквартирного дома не может быть завершено в предусмотренный договором срок, а объект долевого строительства не может быть передан в предусмотренный договором срок, и направить предложение об изменении договора путем заключения дополнительного соглашения. 3. Анализ проектов договоров участия в долевом строительстве, размещенных застройщиком в ЕИСЖС (далее – проект), показал следующее. 3.1. В соответствии с п. 3.4 проекта «Проектная величина общей площади Объекта долевого строительства (как в целом, так и в ее составных частях) из-за технологических особенностей процесса строительства может отличаться от фактической величины по данным обмера организации, уполномоченной на осуществление технического учета и технической инвентаризации объектов капитального строительства». Вместе с тем согласно ч. 1. ст. 5 Федерального закона № 214-ФЗ Договор должен содержать порядок расчетов в случае превышения допустимого изменения общей площади индивидуального жилого дома и (или) площади земельного участка, на котором строится (создается) индивидуальный жилой дом, которое может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Так и пп. 2 п.1.1 ч. 1 ст. 9 Федерального закона № 214-ФЗ допустимый размер изменения общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, который может быть установлен в договоре, составляет не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, п.3.4 проекта о возможном увеличении общей площади объекта долевого строительства без указания допустимого размера изменения (не более 5 процентов) противоречит действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства. 3.2. В соответствии с п. 6.5. проекта в случае не урегулирования указанных споров и разногласий заинтересованная сторона вправе обратиться с заявлением в соответствующий суд по месту строительства (создания) Жилого дома. Вместе с тем в соответствии с ч.2 ст. 17 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон № 2300-1) иски о защите прав потребителей по выбору истца могут быть предъявлены в суд и по месту жительства или пребывания истца. Таким образом, указанные условия проекта ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом № 2300-1, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. 3.3. Согласно п. 7.2. проекта участник долевого строительства в течение 1 месяца с момента постановки жилого дома на кадастровый учет, обязуется самостоятельно и за свой счет произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого участия в строительстве. В случае неисполнения указанного обязательства, участник долевого строительства возмещает застройщику причиненные таким бездействием убытки. В соответствии с ч. 1 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ право собственности участника долевого строительства на объект долевого строительства после передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства в соответствии со ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ подлежит государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон № 218-ФЗ). При этом Федеральными законами № 214-ФЗ, № 218-ФЗ не установлен срок в течение которого участник долевого строительства обязуется произвести действия, направленные на представление в регистрирующий орган документов для государственной регистрации права собственности на объект долевого строительства. Согласно п. 6 ст. 16 Федерального закона №214-ФЗ после передачи застройщиком по правилам, предусмотренным ст. 8 Федерального закона №214-ФЗ, объекта долевого строительства участнику долевого строительства и постановки такого объекта на государственный кадастровый учет застройщик имеет право на подачу без доверенности в орган регистрации прав заявления государственной регистрации права собственности участника долевого строительства на такой объект и указанного в п. 3 ч. 11 ст. 48 Федерального закона № 218-ФЗ передаточного акта (иного документа о передаче объекта долевого строительства). В связи с изложенным возложение обязанности по регистрации права собственности на объект долевого участия на участника долевого строительства в течение 1 месяца с момента постановки жилого дома на кадастровый учет, возмещение застройщику причиненных таким бездействием убытков не соответствует законодательству, ущемляет права участника долевого строительства как потребителя. Таким образом, п. 3.4, 6.5, 7.2 проекта договора противоречат действующему законодательству, что влечет ущемление законных прав участников долевого строительства.