АДМИНИСТРАЦИЯ ГОРОДА НОВЫЙ УРЕНГОЙ

Департаментом государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) рассмотрено обращение Темирсултановой М.И., проживающей по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Советский, д. 1, корп. 3, кв. 67 (вх.№89-35/01-07/879 от 17.04.2024) по вопросу согласования переустройства и (или) перепланировки нежилого помещения, расположенного по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 2, корп. 3, отказу управляющей организации АО «Уренгойжилсервис» в выдаче технических условий на проектирование (подключение) системы канализации и вентиляции. Осуществляемые департаментом государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа контрольные (надзорные) мероприятия регулируются Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №248-ФЗ). Согласно официальной информации, размещенной в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (далее – ГИС ЖКХ) управление многоквартирным домом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 2, корп. 3, осуществляет АО «Уренгойжилсервис». Сведения об управлении АО «Уренгойжилсервис» многоквартирным домом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 2, корп. 3, включены в реестр лицензий Ямало-Ненецкого автономного округа. Классификационный код дома в ФИАС (https://fias.nalog.ru/) - 076595b1-be02-4761-9cd9-5c17f0fe9524, идентичен идентификационному коду в ГИС ЖКХ. Договор управления №30-жф от 14.06.2019, заключен между муниципальным образованием г. Новый Уренгой (в лице департамента городского хозяйства Администрации г. Новый Уренгой) и АО «Уренгойжилсервис» по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 03.06.2019. Договор управления заключен сроком на 3 года (п.9.1. Договора управления). Срок договора управления истек, при этом информация о проведении органом местного самоуправления открытого конкурса отсутствует, сведения о прекращении АО «Уренгойжилсервис» управления многоквартирным домом отсутствуют, изменения в реестр лицензий Ямало-Ненецкого автономного округа не вносились. По информации, представленной Администрацией г. Новый Уренгой (письмо №01-09-05/130 от 08.05.2024), установлено, что Администрацией г. Новый Уренгой 03.06.2019 проведен открытый конкурс по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом. Согласно протоколу рассмотрения заявок на участие в конкурсе по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом от 03.06.2019 единственным допущенным участником конкурса признана управляющая организация АО «Уренгойжилсервис», с которой заключен договор управления от 14.06.2019 №30-жф, срок действия договора - 3 года с момента подписания. При этом, орган местного самоуправления полагает, со ссылкой на ч.1 ст.420 ГК РФ, п.9.2. Договора управления, что ни одна сторона договора управления не заявила о его прекращении, в связи с чем договор продлён на тех же условиях. Вышеуказанный вывод Администрации г. Новый Уренгой ошибочен и основан на неправильном толковании норм действующего законодательства. Как следует из свидетельства о государственной регистрации права от 13.04.2006 72НК230724, муниципальному образованию г. Новый Уренгой на праве собственности принадлежит здание – Общежитие поз.152А, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 2, корп. 3, назначение жилое, площадь - 9414,40 кв.м., кадастровый (условный) номер 89:11:050102:0014:3940, о чем в ЕГРП сделана запись от 13.04.2006 №89-72-37/019/2006-237. Согласно свидетельства о государственной регистрации права от 26.05.2016, выданному взамен свидетельства от 13.04.2006, муниципальному образованию г. Новый Уренгой на праве собственности принадлежит административно-жилой комплекс, расположенный по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 2, корп. 3, назначение многоквартирный дом, площадь - 9414,4 кв.м., кадастровый (условный) номер 89:11:050102:316, о чем в ЕГРП сделана запись от 13.04.2006 №89-72-37/019/2006-237. Согласно выписки ЕГРН от 26.04.2024 здание, расположенное по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 2, корп. 3, с кадастровым номером 89:11:050102:316, ранее присвоенный кадастровый (условный) номер 89:11:050102:0014:3940, является административно-жилым комплексом, назначение нежилое. В соответствии с п.9 ч.5 ст.8 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Федеральный закон №218-ФЗ) в кадастр недвижимости вносятся следующие дополнительные сведения об объекте недвижимого имущества: назначение здания (нежилое, многоквартирный дом, жилой дом, садовый дом, гараж), если объектом недвижимости является здание. В соответствии с требованиями ч.17 ст.70 Федерального закона №218-ФЗ (часть 17 введена Федеральным законом от 30.04.2021 №120-ФЗ) при внесении в Единый государственный реестр недвижимости сведений о здании с видом разрешенного использования «общежитие» в кадастре недвижимости указывается назначение такого здания - «нежилое». Таким образом, изменение в «назначении» здания является следствием внесения изменений в действующее законодательство, регулирующее вопросы государственной регистрации недвижимости. Действующее законодательство Российской Федерации не содержит конкретного определения понятию «общежитие». В соответствии с ч.1 ст.7 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) в случаях, если жилищные отношения не урегулированы жилищным законодательством или соглашением участников таких отношений, и при отсутствии норм гражданского или иного законодательства, прямо регулирующих такие отношения, к ним, если это не противоречит их существу, применяется жилищное законодательство, регулирующее сходные отношения (аналогия закона). Согласно ч.2 ст.94 ЖК РФ под общежития предоставляются специально построенные или переоборудованные для этих целей дома либо части домов. Аналогичные положения предусмотрены п.6 Правил отнесения жилого помещения к специализированному жилищному фонду (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 26.01.2006 №42 (далее - Правила №42). В соответствии с п.4 Правил №42 жилые помещения, отнесенные к специализированному жилищному фонду, должны быть пригодными для постоянного проживания граждан (отвечать установленным санитарным и техническим правилам и нормам, требованиям пожарной безопасности, экологическим и иным требованиям законодательства), быть благоустроенными применительно к условиям соответствующего населенного пункта. Таким образом, общежитие является домом либо частью дома, в состав которого включаются жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания граждан. В соответствии с ч.6 ст.15 ЖК РФ многоквартирным домом признается здание, состоящее из двух и более квартир, включающее в себя имущество, указанное в пунктах 1 - 3 части 1 статьи 36 настоящего Кодекса. Многоквартирный дом может также включать в себя принадлежащие отдельным собственникам нежилые помещения и (или) машино-места, являющиеся неотъемлемой конструктивной частью такого многоквартирного дома. Многоквартирный дом содержит в себе элементы общего имущества собственников помещений в таком доме в соответствии с жилищным законодательством. Согласно пункту 3.21 ГОСТ Р 51929-2014 «Национальный стандарт Российской Федерации. Услуги жилищно-коммунального хозяйства и управления многоквартирными домами. Термины и определения», многоквартирный дом - оконченный строительством и введенный в эксплуатацию надлежащим образом объект капитального строительства, представляющий собой объемную строительную конструкцию, имеющий надземную и подземную части, включающий в себя внутридомовые системы инженерно-технического обеспечения, помещения общего пользования, не являющиеся частями квартир, иные помещения в данном доме, не принадлежащие отдельным собственникам, и жилые помещения, предназначенные для постоянного проживания двух и более семей, имеющие самостоятельные выходы к помещениям общего пользования в таком доме (за исключением сблокированных зданий); в состав многоквартирного дома входят встроенные и (или) пристроенные нежилые помещения, а также придомовая территория (земельный участок). С учетом изложенного, и принимая во внимание положения ч.1 ст.7 ЖК РФ общежитие следует относить к многоквартирному дому. Таким образом, относимостъ жилых помещений к специализированному фонду не влияет на способ управления многоквартирными домами, в которых расположены жилые помещения, поскольку ЖК РФ не предусматривает для них особого порядка управления и способа его определения. На основании изложенного, определение способа управления зданием, расположенным по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 2, корп. 3, подлежит в порядке, установленном действующим жилищным законодательством Российской Федерации, а именно ЖК РФ. На основании вышеизложенного, общежития и жилые помещения специализированного жилищного фонда являются многоквартирными домами и к ним применяются требования, установленные ч.2 ст.163 ЖК РФ, и порядок, установленный Правительством Российской Федерации, по проведению органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации. В соответствии с требованиями ч.2 ст.163 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в котором доля Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования в праве общей собственности на общее имущество в многоквартирном доме составляет более чем пятьдесят процентов, или многоквартирным домом, все помещения в котором находятся в собственности Российской Федерации, субъекта Российской Федерации или муниципального образования, осуществляется на основании договора управления данным домом, заключенного с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, который проводится органом местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации в соответствии с частью 4 статьи 161 настоящего Кодекса. Согласно ч.4 ст.161 ЖК РФ орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. В соответствии с п.12 письма Министерства регионального развития Российской Федерации от 26.03.2007 №5280-СК/07 «Об изменении жилищного законодательства Российской Федерации» договор управления многоквартирным домом с управляющей организацией, выбранной по результатам открытого конкурса, не подлежит продлению на основании ч. 6 ст. 162 ЖК РФ, поскольку в соответствии со специальной нормой ч. 4 ст. 161 ЖК РФ в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано, то орган местного самоуправления обязан провести новый открытый конкурс по отбору управляющей организации в порядке, установленном Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 №75). С учетом приведенного разъяснения, договор управления №30-жф от 14.06.2019, заключенный между муниципальным образованием г. Новый Уренгой (в лице департамента городского хозяйства Администрации г. Новый Уренгой) и АО «Уренгойжилсервис» по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 03.06.2019, истёк, новый открытый конкурс по отбору управляющей организации Администрация г. Новый Уренгой не проводила. В соответствии с ч.17 ст.161 ЖК РФ управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года. Орган местного самоуправления в течение пяти рабочих дней со дня принятия решения об определении управляющей организации, предусмотренного настоящей частью, письменно уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о принятии указанного решения, об условиях договора управления этим домом и об условиях прекращения договора управления с данной управляющей организацией. Договор управления многоквартирным домом между управляющей организацией и собственниками помещений в многоквартирном доме считается заключенным со дня принятия органом местного самоуправления решения об определении управляющей организации. Таким образом, Администрация г. Новый Уренгой обязана определить решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2018 №1616 «Об утверждении управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации», управляющую организацию имеющую лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, которая будет управлять многоквартирным домом до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной по результатам открытого конкурса. В соответствии с требованиями ч.1 ст.198 ЖК РФ сведения о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, подлежат размещению лицензиатом в системе. Состав указанных сведений, подлежащих размещению в системе, устанавливается федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства. Согласно ч.2 ст.198 ЖК РФ в случае изменения перечня многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, в связи с заключением, прекращением, расторжением договора управления многоквартирным домом лицензиат в течение пяти рабочих дней со дня заключения, прекращения, расторжения указанного договора обязан разместить эти сведения в системе, а также направить их в орган государственного жилищного надзора. Таким образом, в связи с истечением срока договора управления №30-жф от 14.06.2019, заключенного между муниципальным образованием г. Новый Уренгой (в лице департамента городского хозяйства Администрации г. Новый Уренгой) и АО «Уренгойжилсервис» по результатам проведения открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирными домами от 03.06.2019, АО «Уренгойжилсервис» обязано разместить в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства информацию о прекращении договора управления многоквартирным домом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, мкр. Восточный, д. 2, корп. 3, и направить в адрес департамента заявление о внесении изменений в реестр лицензий Ямало-Ненецкого автономного округа. В соответствии с п. 2 ст. 60 Федерального закона № 248-ФЗ по итогам рассмотрения сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям должностное лицо контрольного (надзорного) органа направляет уполномоченному должностному лицу контрольного (надзорного) органа: при отсутствии подтверждения достоверности сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, а также при невозможности определения параметров деятельности контролируемого лица, соответствие которым или отклонение от которых согласно утвержденным индикаторам риска нарушения обязательных требований является основанием для проведения контрольного (надзорного) мероприятия, - мотивированное представление о направлении предостережения о недопустимости нарушения обязательных требований.