ООО "ЯМАЛСТРОЙСЕРВИС"

В Салехардском отделе департамента государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) на рассмотрении находится обращение гражданина, проживающего по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Лабытнанги, ул. Гагарина, д. 22 (вх. № 89-35/01-07/2356 от 23), по вопросу ненадлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (кровли) и как следствие образовании протечек в жилом помещении. Установлено, что управление многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Лабытнанги, ул. Гагарина, д. 22 (далее – многоквартирный дом) осуществляет ООО «ЯмалСтройСервис» на основании договора управления, заключенного с собственниками помещений в многоквартирном доме. Исходя из положений ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом управляющая организация обязуется оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме; управляющая организация несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме. В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 утверждены Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Правила N 491). Пунктом 10 Правил № 491 установлено, что общее имущество дома должно содержаться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации (в том числе о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения, техническом регулировании, защите прав потребителей) в состоянии, обеспечивающем: соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома (подп. «а»); безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества (подп. «б»); соблюдение прав и законных интересов собственников помещений, а также иных лиц (подп. «г»). Надлежащее содержание общего имущества в зависимости от способа управления многоквартирным домом обеспечивается собственниками помещений, в частности, путем заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией - в соответствии с ч. 5 ст. 161 и ст. 162 ЖК РФ (подп. «а» п. 16 Правил № 491). Управляющие организации отвечают перед собственниками помещений за нарушение своих обязательств и несут ответственность за надлежащее содержание общего имущества в соответствии с законодательством Российской Федерации и договором (п. 42 Правил № 491). В силу п. 3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ, подп. «б» и «в» п. 2 Правил № 491 в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме включаются крыши, ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции). Состав минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации (ч. 1.2 ст. 161 ЖК РФ, п. 11(1) Правил № 491). Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290 утвержден Минимальный перечень услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (далее - Минимальный перечень), и Правила оказания услуг и выполнения работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме. Пунктом 7 Минимального перечня предусмотрено, что к работам, выполняемым для надлежащего содержания крыш многоквартирных домов проводится проверка кровли на отсутствие протечек, при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. Требования и нормативы по содержанию и обслуживанию жилого фонда установлены Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному комплексу от 27.09.2003 № 170, согласно которым организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода. Неисправности, являющиеся причиной протечек кровли, должны быть устранены в сроки, указанные в приложении N 2. Предельный срок выполнения ремонта протечек в отдельных местах кровли составляет 1 сутки (п. 4.6.1.1. Правил № 170). При этом, как разъяснено в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 N 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими компаниями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общего собрания собственников помещений в доме. Действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилого фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками решения о проведении тех или иных ремонтных работ и фиксации их в тексте договора. В целях оценки достоверности сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, указанных в поступившем обращении департаментом 20.09.2024 по указанному адресу проведено контрольное (надзорное) мероприятие без взаимодействия с контролируемым лицом – выездное обследование, в ходе которого установлено следующее. Чердачное перекрытие здания имеет следы намоканий (темные сухие пятна) на бетонной стяжке в месте расположения мачты телевизионной антенны над вторым подъездом. Повреждения механического характера (сколы, выкрашивание) бетонной стяжки на локальных участках. Отделка потолка в межкомнатном коридоре квартиры 23 – штукатурка, окраска. Присутствуют следы намоканий (темные сухие пятна) на отделке потолка в межкомнатном коридоре квартиры 23 на локальном участке. Отслоение окрасочного слоя на отделке потолка в межкомнатном коридоре квартиры 23 на локальном участке. Установить сроки происхождения следов намокания и причины их образования, на момент проведения контрольного (надзорного) мероприятия, не представляется возможным по причине их высыхания. Вместе с тем, в случае ненадлежащего содержания кровли, возможны протечки, приводящие к попаданию влаги в помещения многоквартирного дома.