ООО "УСК"

В Новоуренгойском отделе департамента государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) находится на рассмотрении обращение гражданина (вх. от 21.12.2023 № 89-35/01-09/2507), по вопросу промерзания стен, низкой температуры радиаторов отопления по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, просп. Мира, д. 32, кв. 162. Осуществляемые департаментом государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа контрольные (надзорные) мероприятия регулируются Федеральным законом от 31.07.2020 №248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» (далее – Федеральный закон №248-ФЗ). Исполнителем коммунальной услуги по отоплению является АО «УТГ-1». Действие лицензии на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами общества с ограниченной ответственностью «УК «Новый город» (далее – ООО «УК «Новый город» прекращено на основании приказа департамента от 09.01.2024 № 1–Л. На основании Распоряжения Администрации города Новый Уренгой от 29.12.2023 № 2586-р для управления многоквартирнывм домом по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, просп. Мира, д. 32 определена управляющая организация - общество с ограниченной ответственностью «Управляющая северная компания» (далее – ООО «УСК»). В силу требований жилищного законодательства, условий договора управления ООО «УСК» обязано обеспечить надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме. При этом обеспечение надлежащего содержания общего имущества собственников помещений является лицензионным требованием (ч. 2.3 ст. 161, ч. 2 ст. 162 Жилищного кодекса Российской Федерации, п.п. «а», «б» п. 3 Положения о лицензировании предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, утвержденного постановлением Правительства Российской Федерации № 1110 от 28.10.2014). В соответствии в), г) п. 2 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491, далее – Правила № 491) в состав общего имущества многоквартирного дома входят ограждающие несущие конструкции многоквартирного дома (включая фундаменты, несущие стены, плиты перекрытий, балконные и иные плиты, несущие колонны и иные ограждающие несущие конструкции); ограждающие ненесущие конструкции многоквартирного дома, обслуживающие более одного жилого и (или) нежилого помещения (включая окна и двери помещений общего пользования, перила, парапеты и иные ограждающие ненесущие конструкции). В силу п. 3 Минимального перечня услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме (утв. постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290, далее - минимальный перечень) в перечень работ выполняемых для надлежащего содержания стен многоквартирных домов входит: выявление отклонений от проектных условий эксплуатации, несанкционированного изменения конструктивного решения, признаков потери несущей способности, наличия деформаций, нарушения теплозащитных свойств, гидроизоляции между цокольной частью здания и стенами, неисправности водоотводящих устройств. В случае выявления повреждений и нарушений - составление плана мероприятий по инструментальному обследованию стен, восстановлению проектных условий их эксплуатации и его выполнение. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечивать устранение повреждений стен по мере выявления, не допуская их дальнейшего развития, теплозащиту, влагозащиту наружных стен (п. 4.2.1.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда (утв. постановлением Госстроя Российской Федерации №170 от 27.09.2003). Согласно Приложения № 7 к Правилам и нормам технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденного постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 в перечень работ, относящихся к текущему ремонту стены и фасада относится герметизация стыков, заделка и восстановление архитектурных элементов; смена участков обшивки деревянных стен, ремонт и окраска фасадов. В соответствии с п. 6 Правил № 491 в состав общего имущества включается внутридомовая система отопления, состоящая из стояков, обогревающих элементов, регулирующей и запорной арматуры, коллективных (общедомовых) приборов учета тепловой энергии, а также другого оборудования, расположенного на этих сетях. Согласно п. 3 ч. 1 ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) и пп. «д» п. 2 Правил № 491 к общему имуществу многоквартирного дома относится санитарно-техническое и другое оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения. В соответствии с пунктом 5.2.1 Правил и норм технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных Постановлением Госстроя Российской Федерации от 27 сентября 2003 года № 170 (далее – Правила № 170), эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечить, в том числе поддержание оптимальной (не ниже допустимой) температуры воздуха в отапливаемых помещениях; поддержание температуры воды, поступающей и возвращенной из системы отопления в соответствии с графиком качественного регулирования температуры воды в системе отопления; поддержание требуемого давления (не выше допускаемого для отопительных приборов) в подающем и обратном трубопроводах системы. В соответствии с пп. 2 ч. 11 ст. 161 ЖК РФ, пп. «г» п. 31.1 Правил предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов, утвержденных постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 N 354 (далее-Правила №354) управляющая организация, обязана осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ раздела внутридомовых инженерных систем и централизованных сетей инженерно-технического обеспечения. В соответствии с п. 18 минимального перечня управляющая организация обязана выполнять работы, для надлежащего содержания систем водоснабжения (холодного и горячего), отопления и водоотведения в многоквартирных домах: проверка исправности, работоспособности, регулировка и техническое обслуживание насосов, запорной арматуры, контрольно-измерительных приборов, автоматических регуляторов и устройств, коллективных (общедомовых) приборов учета, расширительных баков и элементов, скрытых от постоянного наблюдения (разводящих трубопроводов и оборудования на чердаках, в подвалах и каналах); постоянный контроль параметров теплоносителя и воды (давления, температуры, расхода) и незамедлительное принятие мер к восстановлению требуемых параметров отопления и водоснабжения и герметичности систем; контроль состояния и замена неисправных контрольно-измерительных приборов (манометров, термометров и т.п.); восстановление работоспособности (ремонт, замена) оборудования и отопительных приборов, водоразборных приборов (смесителей, кранов и т.п.), относящихся к общему имуществу в многоквартирном доме; контроль состояния и незамедлительное восстановление герметичности участков трубопроводов и соединительных элементов в случае их разгерметизации; контроль состояния и восстановление исправности элементов внутренней канализации, канализационных вытяжек, внутреннего водостока, дренажных систем и дворовой канализации; переключение в целях надежной эксплуатации режимов работы внутреннего водостока, гидравлического затвора внутреннего водостока; промывка участков водопровода после выполнения ремонтно-строительных работ на водопроводе; очистка и промывка водонапорных баков; проверка и обеспечение работоспособности местных локальных очистных сооружений (септики) и дворовых туалетов; промывка систем водоснабжения для удаления накипно-коррозионных отложений. В силу п. 5.2.1 Правил № 170 эксплуатация системы центрального отопления жилых домов должна обеспечивать: равномерный прогрев всех нагревательных приборов; наладка системы отопления, ликвидация излишне установленных отопительных приборов и установка дополнительных в отдельных помещениях, отстающих по температурному режиму. Требования к качеству коммунальных услуг установлены Правилами № 354. При этом в соответствии с пп. в) п. 35 Правил № 354 потребитель не вправе самовольно демонтировать или отключать обогревающие элементы, предусмотренные проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом, самовольно увеличивать поверхности нагрева приборов отопления, установленных в жилом помещении, свыше параметров, предусмотренных проектной и (или) технической документацией на многоквартирный или жилой дом. Потребитель не вправе несанкционированно подключать оборудование потребителя к внутридомовым инженерным системам или к централизованным сетям инженерно-технического обеспечения напрямую или в обход приборов учета, вносить изменения во внутридомовые инженерные системы (пп. е) п. 35 Правил № 354). В силу п.5.2.5 Правил № 170 увеличивать поверхность или количество отопительных приборов без специального разрешения организации по обслуживанию жилищного фонда не допускается. В соответствии с ч.2 ст.58 Федерального закона № 248-ФЗ при рассмотрении сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям, содержащихся в обращениях (заявлениях) граждан и организаций, информации от органов государственной власти, органов местного самоуправления, из средств массовой информации, должностным лицом контрольного (надзорного) органа проводится оценка их достоверности, в том числе при необходимости вправе запросить пояснения у контролируемого лица, в соответствии с ч. 3 ст. 58 Федерального закона от № 248-ФЗ, однако представление таких пояснений и иных документов не является обязательным. В целях проведения оценки достоверности поступивших от гражданина сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям в части касающейся содержания общего имущества, у предыдущей управляющей организации ООО «УК «Новый город» (действующей на момент поступления обращения гражданина в департамент) запрошены пояснения в отношении указанных сведений (письмо исх. от 21.12.2023 № 89-35/01-09.1/12028), запрошены пояснения исполнителя коммунальной услуги по отоплению АО «УТГ-1» (письмо исх. от 21.12.2023 № 89-35/01-09.1/12026), а также проведено выездное обследование на основании задания № 12-з от 11.01.2024 с проведением тепловизионных измерений. В соответствии с требованиями п.1 ч.3 ст.58 Федерального закона №248-ФЗ в целях проведения оценки достоверности поступивших сведений о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям должностное лицо контрольного (надзорного) органа при необходимости запрашивает дополнительные сведения и материалы (в том числе в устной форме) у гражданина или организации, направивших обращение (заявление), органов государственной власти, органов местного самоуправления, средств массовой информации. 21.12.2023 исх.№89-35/01-09.1/12025 на электронный адрес указанный в обращении гражданина направлено письмо с просьбой предоставить в адрес департамента конкретные сведения о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям по вопросу содержания общего имущества многоквартирного дома по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г. Новый Уренгой, просп. Мира, д. 32 (обращался ли гражданин в адрес ООО «УК «Новый город» по указанным в обращениях вопросам, проектные ли радиаторы отопления в квартире, проводились ли замеры воздуха в квартире). В письме указаны контактные телефоны Новоуренгойского отдела департамента. В ходе телефонного разговора со специалистом Новоуренгойского отдела департамента гражданин пояснил, что письменно обратился в адрес управляющей организации 15.12.2023, копий обращений у гражданина нет. По электронной почте управляющая организация пояснила, что в квартире № 162 по просп. Мира, д. 32 собственником самостоятельно произведена замена трубопроводов системы отопления с металлических на полипропилен, во время монтажа не учтено, что байпас должен быть на размер меньше, чем основная труба, в результате движение теплоносителя происходит по наименьшению пути через байпас и только небольшая часть поступает в батареи. Во всех остальных квартирах, этажом выше и ниже отопительные приборы горячие. Собственник пояснил сантехникам, что исправит свою ошибку. Из пояснений АО «УТГ-1» (письмо от 25.12.2023 №7368) совместно с представителем управляющей организации произведены замеры температуры теплоносителя на границе зоны эксплуатационной ответственности АО «УТГ-1» и ООО «УК «Новый город». На момент замеров температура теплоносителя в подающем трубопроводе соответствовала заданную температурным графиком режима работы ЦТП-1 (просп. Мира). Обращений граждан, проживающих в квартире № 162 и других граждан многоквартирного дома 32 по просп. Мира по вопросу предоставления коммунальной услуги по отоплению в адрес АО «УТГ-1 не поступало. В ходе контрольного (надзорного) мероприятия без взаимодействия с контролируемым лицом выполнен осмотр системы отопления в квартире № 162, ГКУ ЯНАО «Ямалтехэнергоконтроль» проведены тепловизионные измерения и измерения температуры поверхности системы отопления. Квартира № 162 по просп. Мира, д. 32 – трёхкомнатная, торцевая. Торец многоквартирного дома обшит сайдингом. В ходе измерения температуры поверхности системы отопления в жилых комнатах (зал и детская) выявлен неравномерный прогрев отопительных приборов. В жилой комнате (спальня) и кухне отопительные приборы прогреваются равномерно. Собственником самостоятельно, без специального разрешения организации обслуживающей многоквартирный дом, во всех жилых комнатах и кухне произведена замена отопительных приборов на биметаллические, установлена запорно-регулирующая арматура, байпас. Заменены трубопроводы системы отопления (стояки) на полипропилен. Отопительные приборы в квартире обслуживают только одну квартиру и могут быть перекрыты запорно-регулирующей арматурой и при этом не отключается общедомовая система отопления, тем самым не нарушаются права и интересы граждан проживающих в этом доме. Учитывая вышеизложенное отопительные приборы в квартире не относятся к общему имуществу многоквартирного дома. Их содержание не входит в обязанности управляющей организации. Кроме того, собственник не имел права самостоятельно без разрешения управляющей организации вносить изменения в общедомовую инженерную систему отопления. В ходе тепловизионных измерений установлено, что измеренные значения температур внутренних поверхностей ограждающих конструкций жилых комнат (детская, зал) квартиры № 162 не соответствуют требованиям пункта 5.7. СП 50.13330.2012 «Тепловая защита зданий. Актуализированная редакция СНиП 23-02-2003». Так, в жилой комнате (детская) температура внутренних поверхностей наружных стен в местах сопряжения между собой и полом (междуэтажное перекрытие) в двух точка (-3,2) °C, (1,6) °C, при нормативе не ниже (11,6) °C. В жилой комнате (детская) температура внутренних поверхностей наружных стен в местах сопряжения между собой и потолком (междуэтажное перекрытие) в двух точка (-2,2) °C, (7,2) °C, при нормативе не ниже (11,6) °C. В жилой комнате (детская) температура внутренней поверхности наружной стены в местах сопряжения с внутренней стеной и полом (междуэтажное перекрытие) в двух точка (7,4) °C, (7,9) °C, при нормативе не ниже (11,6) °C. В жилой комнате (зал) температура внутренней поверхности наружной стены в местах сопряжения с внутренней стеной и полом (междуэтажное перекрытие) в двух точка (8,7) °C, (9,2) °C, при нормативе не ниже (11,6) °C. В жилой комнате (зал) температура внутренних поверхностей наружных стен в местах сопряжения между собой и полом (междуэтажное перекрытие) в двух точка (-3,4) °C, (6,4) °C, при нормативе не ниже (11,6) °C.