ООО "КИТ"

В департамент государственного жилищного надзора Ямало-Ненецкого автономного округа (далее – департамент) поступило обращение гражданина (вх.№89-35-01-09/1730 от 17.11.2022), проживающего в многоквартирном доме по адресу: г. Салехард, мкр. Первомайский-3, д.25 (далее – МКД), о непринятии ООО «КИТ» мер по соблюдению температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке (образование на чердачном помещении конденсата). МКД находится в управлении лицензиата ООО «КИТ» с 19.08.2021 года. Договор управления размещен в государственной информационной системе жилищно-коммунального хозяйства (ГИС ЖКХ). Согласно полученной в ходе проверки по обращению информации и документов установлено, что разрешение на ввод объекта «Многоквартирный жилой дом» в эксплуатацию, расположенного на земельном участке с кадастровым номером 89:08:010304:97 по адресу: Ямало-Ненецкий автономный округ, г.Салехард, мкр.Первомайский-3 выдано от 24.04.2018 № 89-RU89306000-04-2018 Мирончуку Михаилу Ивановичу. Согласно представленного заявления и документов от застройщика на выдачу разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, лицо осуществляющее строительство вышеуказанного объекта – ОАО «ИСК ЯНАО». По информации ООО «КИТ» обустройство парогидроизоляции крыши, ее утепление, отсутствует на всем протяжении крыши МКД, система вентиляции - фановые трубы за кровлю дома не выведены, слуховое окно на крыше имеется. В соответствии с ч.2.3 ст.161 ЖК РФ, при управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. В соответствии с ч.2 ст.162 ЖК РФ, по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, обеспечить готовность инженерных систем, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. Требования к содержанию общего имущества установлены, в том числе Минимальным перечнем услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденным постановлением Правительства РФ от 03.04.2013 № 290 (далее – Минимальный перечень), и Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденными постановлением Госстроя РФ от 27.09.2003 № 170 (далее – Правила 170). Выявленные недостатки в содержании общего имущества МКД нарушают следующие установленные требования. Пункт 7 Минимального перечня: Работы, выполняемые в целях надлежащего содержания крыш многоквартирных домов: проверка температурно-влажностного режима и воздухообмена на чердаке; при выявлении нарушений, приводящих к протечкам, - незамедлительное их устранение. В остальных случаях - разработка плана восстановительных работ (при необходимости), проведение восстановительных работ. Нарушение Правил 170. Пункт 4.6.1.1. Организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: исправное состояние конструкций чердачного помещения, кровли и системы водоотвода; защиту от увлажнения конструкций от протечек кровли или инженерного оборудования; воздухообмен и температурно-влажностный режим, препятствующие конденсатообразованию и переохлаждению чердачных перекрытий и покрытий; обеспечение проектной высоты вентиляционных устройств; выполнение технических осмотров и профилактических работ в установленные сроки. Пункт 4.6.1.27. Следует обеспечить достаточную высоту вентиляционных устройств. Для выступающих элементов здания, высота канализационной вытяжной трубы должна быть выше края вентшахты на 0,15 м. Согласно информации управляющей организации, отсутствие парогидроизоляции крыши, недостаточная высота фановых труб (нахождение их в пределах чердачного помещения) является строительным недостатком и приводит к образованию конденсата в чердачном помещении и подтоплении жильцов квартир 3 этажа. Оценивая влияния строительных недостатков, а также мер, принимаемых ООО «КИТ» в целях недопущения возникновения конденсата в чердачном помещении в МКД, установлено, что принятые управляющей организацией меры (направление 05.09.2022 претензии Мирончуку М.И.) носят недостаточный характер для устранения проблемы. Наличие строительных недостатков вследствие ненадлежащего исполнения обязанностей застройщиком и наличия у него обязательств по устранению допущенных нарушений в течение гарантийного срока не устраняет установленные законодательством и договором управления обязанности управляющей организации по содержанию общего имущества в надлежащем состоянии (Определение Верховного суда Российской Федерации от 20.02.2021 № 309-ЭС20-20751, по делу № А47-8215/2019). Сведения о нарушениях, влекущих непосредственную угрозу причинения вреда жизни и тяжкого вреда здоровью, возникновения чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера, ущерба обороне страны и безопасности государства отсутствуют, однако, ненадлежащее осуществление деятельности, по содержанию и ремонту общего имущества в МКД ООО «КИТ», является нарушением обязательных требований.