ООО "БАЛТИЙСКИЙ ДОМ"

В адрес комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области поступило обращение гражданина, проживающего в многоквартирном доме по адресу: Ленинградская область, г.Кудрово, пр-кт. Европейский, д.13, к.6 по вопросу начисления платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с ч.7 ст.162, ч. 4 ст.198 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) управляющая организация имеет право осуществлять деятельность по управлению многоквартирным домом с даты внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации в связи с заключением договора управления таким домом. Изменения в реестр лицензий, в том числе в части исключения сведений о многоквартирных домах, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат, вносятся органом государственного жилищного надзора субъекта Российской Федерации на основании представленного заявителем соответствующего заявления о внесении изменений в реестр в соответствии с п. 2 Порядка и сроков, утвержденных приказом Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации от 25.12.2015 № 938/пр «Об утверждении порядка и сроков внесения изменений в реестр лицензий субъекта Российской Федерации» (далее – Порядок). В соответствии с ч.1 ст.161 ЖК РФ (далее-ЖК РФ), управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме Отношения по содержанию общего имущества, принадлежащего на праве общей долевой собственности собственникам помещений в многоквартирном доме регулируют правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 №491 «Об утверждении правил содержания общего имущества в многоквартирном доме и правил изменения размера платы за содержание жилого помещения в случае оказания услуг и выполнения работ по управлению, содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме ненадлежащего качества и (или) с перерывами, превышающими установленную продолжительность» (далее - Правила №491). Согласно п. 28 Правил № 491, в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией, собственники помещений обязаны нести бремя расходов на содержание общего имущества соразмерно своим долям в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание жилого помещения в многоквартирном доме - в случае управления многоквартирным домом управляющей организацией или непосредственно собственниками помещений. На основании положений ч.2 ст.39 ЖК РФ, п.28 Правил №491, доля обязательных расходов на содержание общего имущества в многоквартирном доме, бремя которых несет собственник помещения в таком доме, определяется долей в праве общей собственности на общее имущество в таком доме указанного собственника. При этом, ч. 7 ст. 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 – 48 ЖК РФ. Вместе с тем, согласно ч.4 ст.158 ЖК РФ, если собственники помещений в многоквартирном доме на их общем собрании не приняли решение о выборе способа управления многоквартирным домом, решение об установлении размера платы за содержание жилого помещения, такой размер устанавливается органом местного самоуправления. Минимальный перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290. Согласно п.3 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.042013 № 290, перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом: а) конструктивных элементов многоквартирного дома, в том числе конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома; б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем; в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома; г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома Виды работ и услуг, включенные в Минимальный перечень (с учетом конструктивных особенностей многоквартирного дома), обязательны к выполнению организацией, осуществляющей деятельность по управлению указанным многоквартирным домом. При этом, согласно ч.1 ст.156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Кроме работ, включенных в Минимальный перечень, собственники помещений МКД на общем собрании могут приять решение о включении в перечень работ и услуг, предоставляемых управляющей организацией в рамках договора управления, дополнительных услуг. В соответствии со сведениями, размещёнными в ГИС ЖКХ, деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г.Кудрово, пр. Европейский, д. 13, корп. 5 (далее- МКД) осуществляет ООО «Балтийский Дом» на основании договора управления МКД от 01.09.2017, проект и существенные условия которого утверждены на общем собрании собственников помещений МКД, результаты которого оформлены протоколом от 08.09.2017 №1. Согласно п. 5.2. Договора управления МКД, размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД и иные услуги определяется в соответствии с Приложением № 2 к Договору. Положениями п. 10.1. Договора управления МКД предусмотрено, что перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, указанный в Приложении № 2 к Договору, может быть изменен в любое время в течение срока действия договора в порядке, предусмотренном договором и законодательством Российской Федерации. В период с 13.12.2023 по 16.02.2024 проводилось общее собрание собственников помещений МКД в форме очно-заочного голосования. Результаты указанного собрания оформлены Протоколом от 24.02.2024 №1/2024. В повестку дня указанного собрания был включен, в том числе, вопрос о согласовании и заключении договора управления с управляющей организацией ООО «Балтийский Дом». ( Вопрос № 6). По вопросу № 6 собственники проголосовали против. В период с 07.11.2024 по 07.12.2024 по инициативе ООО «Балтийский Дом» проводилось общее собрание собственников помещений МКД в очно-заочной форме. Результаты указанного собрания оформлены Протоколом от 14.12.2024 №2/2024. В повестку дня указанного собрания были включены, в том числе, следующие вопросы: 5 О согласовании и заключении договора управления с ООО «Балтийский Дом» в новой редакции. 6.Об утверждении перечня и стоимости работ и услуг по договору управления многоквартирным домом с ООО «Балтийский Дом», обусловленных конструктивными особенностями многоквартирного дома, утверждении перечня и стоимости дополнительных услуг. По вопросам № 5 и № 6 собственники помещений МКД проголосовали против. В свою очередь ООО «Балтийский Дом» обратилось в адрес Администрации МО «Заневское городское поселение» Всеволожского района Ленинградской области по вопросу об установлении тарифов за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД. В ходе рассмотрения Вашего обращения от 27.06.2025 №01-04/08-15606 (№47-2025-56246) ООО «Балтийский Дом» в качестве обоснования правомерности применения размера платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД 39,42 руб./кв.м., установленного Решением совета депутатов Заневского городского поселения Всеволожского района Ленинградской области пятого созыва от 28.11.2024 №29, предоставлен ответ Администрации МО «Заневское городское поселение» Всеволожского района Ленинградской области исх. от 25.04.2025 №2510-02-03. Необходимо отметить, что в ответе на обращение управляющей организации Администрация МО «Заневское городское поселение» указало на возможность применения ООО «Балтийский дом» применения вышеназванного размера платы за услуги по содержанию и текущему ремонту, в случае если обственниками на общем собрании не приято решение, предусмотренное ч. 7 ст. 156 ЖК РФ. Учитывая изложенное, а также что на общем собрании собственников помещений МКД (Протокол от 14.12.2024 №2/2024) собственники помещений проголосовали против согласовании и заключении договора управления с ООО «Балтийский Дом» в новой редакции и утверждения перечня и стоимости работ и услуг по договору управления многоквартирным домом с ООО «Балтийский Дом», обусловленных конструктивными особенностями многоквартирного дома, утверждении перечня и стоимости дополнительных услуг, что расчет платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД должен осуществляться исходя из размера платы, предусмотренного договором управления МКД от 01.09.2017, проект и существенные условия которого утверждены на общем собрании собственников помещений МКД, результаты которого оформлены Протоколом от 08.09.2017 №1. Из материалов, предоставленных ООО «Балтийский Дом» усматривается, что с февраля 2025 года управляющая организация осуществляет расчет платы за услуги по содержанию и текущему ремонту с применением размера платы 39,42 руб./кв.м., установленного Решением совета депутатов Заневского городского поселения Всеволожского района Ленинградской области пятого созыва от 28.11.2024 №29. Кроме того, в квитанции за февраль 2025 года ООО «Балтийский Дом» осуществило перерасчет за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД исходя из вышеуказанного размера платы за период с 15.12.2024 по 31.01.2025.