ООО "БАЛТИЙСКИЙ ДОМ"

В адрес комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (далее – Комитет) поступили обращения по адресу: Ленинградская область, г. Кудрово, пр-кт. Европейский, д. 13, к. 6 по вопросу начисления платы за содержание и текущий ремонт общего имущества многоквартирного дома. В соответствии с ч. 1 ст. 161 ЖК РФ (далее – ЖК РФ), управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме При этом ч. 7 ст. 156 ЖК РФ установлено, что размер платы за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в котором не созданы товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, определяется с учетом предложений управляющей организации и устанавливается на срок не менее чем один год на общем собрании собственников помещений в таком доме, которое проводится в порядке, установленном ст. 45 – 48 ЖК РФ. Минимальный перечень работ и услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме утвержден Постановлением Правительства Российской Федерации от 03.04.2013 № 290. Согласно п. 3 Постановления Правительства Российской Федерации от 03.042013 № 290, перечень услуг и работ в отношении каждого многоквартирного дома определяется с учетом: а) конструктивных элементов многоквартирного дома, в том числе конструкций и (или) иного оборудования, предназначенного для обеспечения условий доступности для инвалидов помещения многоквартирного дома; б) наличия и состава внутридомовых инженерных систем, обеспечивающих предоставление потребителям коммунальных услуг тех видов, которые могут быть предоставлены с использованием таких внутридомовых инженерных систем; в) наличия земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, с элементами озеленения и благоустройства, иными объектами, предназначенными для обслуживания и эксплуатации этого дома; г) геодезических и природно-климатических условий расположения многоквартирного дома Виды работ и услуг, включенные в Минимальный перечень (с учетом конструктивных особенностей многоквартирного дома), обязательны к выполнению организацией, осуществляющей деятельность по управлению указанным многоквартирным домом. При этом согласно ч. 1 ст. 156 ЖК РФ, плата за содержание жилого помещения устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Кроме работ, включенных в Минимальный перечень, собственники помещений многоквартирного дома на общем собрании могут приять решение о включении в перечень работ и услуг, предоставляемых управляющей организацией в рамках договора управления, дополнительных услуг. Согласно сведениям, размещенным в ГИС ЖКХ, по состоянию на 14.03.2023 деятельность по управлению многоквартирным домом, расположенным по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, г. Кудрово, пр. Европейский, д. 13, корп. 6 (далее – МКД) осуществляет ООО «Балтийский Дом» на основании Договора управления, существенные условия которого утверждены на общем собрании собственников помещений, результаты которого оформлены Протоколом от 07.05.2018 № 1/2018. На указанном общем собрании также был утвержден перечень работ и услуг по договору управления и их стоимость. Положения п. 5.5. Договора управления предусматривают, что размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества на второй и последующие годы действия договора ежегодно индексируется на уровень инфляции (потребительских цен) который устанавливается на каждый предстоящий год при утверждении федерального бюджета на соответствующий год. По информации, предоставленной управляющей, организацией в период с 07.11.2024 по 07.12.2024 проводилось общее собрание собственников помещений МКД в очно-заочной форме. В повестку дня указанного собрания был включен вопрос об утверждении перечня и стоимости работ и услуг по договору управления МКД. Кворум отсутствовал, указанное собрание не состоялось. Однако протокол указанного общего собрания собственников помещений в Комитет не предоставлен. В ГИС ЖКХ указанный протокол не размещен. В период с 11.11.2024 по 11.12.2024 в МКД проводилось общее собрание собственников помещений. Результаты указанного собрания оформлены Протоколом от 17.12.2024 № 5. На указанном общем собрании собственниками было принято решение об утверждении перечня и стоимости работ и услуг по договору управления многоквартирным домом с ООО «Балтийский дом», утверждении перечня работ и стоимости дополнительных услуг. Не согласившись с вышеуказанным решением общего собрания собственников помещений МКД ввиду того, что размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД был утвержден на общем собрании собственников помещений (Протокол от 17.12.2024 № 5) без учета предложений управляющей организации, ООО «Балтийский Дом» в феврале 2025 года применило для расчета платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД размер платы 39,98 руб./кв.м., установленный Решением совета депутатов Заневского городского поселения Всеволожского района Ленинградской области пятого созыва от 28.11.2024 № 29 для многоквартирных домов без лифта, с мусоропроводом, централизованным холодным водоснабжением, водоотведением, горячим водоснабжением, отоплением и газоснабжением. Кроме того, в квитанции за февраль 2025 года ООО «Балтийский дом» осуществило перерасчет за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД исходя из вышеуказанного размера платы за период с 10.12.2024 по 31.01.2025. Существенные условия договора управления МКД установлены ч. 3 ст. 162 ЖК РФ. Согласно пп. 2 и пп. 3 ч. 3 ст. 162 ЖК РФ, перечень работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, услуг и работ по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, порядок изменения такого перечня, порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения являются существенными условиями договора управления. В силу п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) договор считается заключенным, если между сторонами в требуемой в подлежащих случаях форме достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Решение общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме является волеизъявлением только одной стороны договора управления таким домом. Управляющая организация, являющаяся второй стороной договора управления многоквартирным домом, вправе как согласиться с предложениями собственников помещений об условиях договора управления, так и отказаться. Императивной обязанности управляющей организации исполнять решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об условиях договора управления, в том числе императивной обязанности заключать договор управления МКД на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений в МКД, законом не установлено. В случае согласия управляющей организации на заключение договора управления МКД, такой договор заключается на условиях, утвержденных решением общего собрания собственников помещений в МКД. В случае отказа управляющей организации от заключения договора управления МКД на условиях, предложенных собственниками помещений в МКД, договор управления МКД не может считаться заключенным, поскольку не выполнено требование п. 1 ст. 432 ГК РФ. Аналогичная позиция изложена в письме Минстроя от 21.02.2025 № 4791-ОГ/00. Таким образом, размер платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД не может определяться исходя из размера платы за такие услуги, утвержденному на общем собрании, результаты которого оформлены Протоколом от 17.12.2024 № 5. В применении тарифа ООО «Балтийский дом» для расчета платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества МКД, уставленного Решением совета депутатов Заневского городского поселения Всеволожского района Ленинградской области пятого созыва от 28.11.2024 № 29 также усматриваются нарушения действующего законодательства, ввиду того что в Комитет не представлены документы подтверждающие проведение общего собрания собственников помещений МКД в период с 07.11.2024 по 07.12.2024. Расчет платы за услуги по содержанию и текущему ремонту общего имущества в МКД должен осуществляться исходя из размера платы за такие услуги, установленного договором управления МКД, существенные условия которого утверждены Протоколом от 07.05.2018 № 1/2018. Обращаю внимание, что Комитетом может быть рассмотрен вопрос о проведении внеплановой документарной проверки в отношении ООО «Балтийский Дом». В связи с чем, предлагаю руководствоваться нормами действующего законодательства при осуществлении начисления платы за содержание и текущий ремонт общего имущества собственникам помещений многоквартирного дома.