ООО "ОРИОН"

В адрес комитета государственного жилищного надзора и контроля Ленинградской области (далее-Комитет) поступили обращения по адресу: Ленинградская область, Всеволожский район, ул. Горная, д. 13, к. 6 и д. 21, к. 11. Согласно реестру лицензий Ленинградской области, многоквартирные дома, расположенные по адресу: обл. Ленинградская, р-н Всеволожский, д. Мистолово, ул. Горная, д. 13, к. 6, литер А, и д. 21, к. 11, литер А, были включены в перечень многоквартирных домов, деятельность по управлению которыми осуществляет лицензиат – общество с ограниченной ответственностью «Орион» (далее – ООО «Орион») на основании постановления администрации МО «Бугровское сельское поселение» от 29.12.2023 № 604 «Об определении управляющей организации» в соответствии с ч. 17 ст. 161 ЖК РФ, Постановлением Правительства Российской Федерации от 21.12.2018 № 1616 «Об утверждении Правил определения управляющей организации для управления многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, и о внесении изменений в некоторые акты Правительства Российской Федерации». Как следует из ч. 1 ст. 161 ЖК РФ управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме. В связи с чем, ООО «Орион» начисляет плату за содержание жилого помещения, включающую в себя плату за услуги, работы по управлению многоквартирным домом, за содержание и текущий ремонт общего имущества в многоквартирном доме по тарифам, установленным решением совета депутатов от 18.12.2019 № 34 «Об установлении размера платы за содержание и ремонт жилых помещений для нанимателей по договорам социального найма жилых помещений государственного и муниципального жилого фонда МО «Бугровское сельское поселение» и для собственников жилых помещений, не принявших решение о размере платы за содержание и ремонт жилых помещений на общем собрании многоквартирного жилого дома на 2020 год». В вышеуказанном решении отсутствуют дополнительные работы/услуги по содержанию и охране земельного участка поселка. Сообщаю, что если земельный участок не сформирован и в отношении него не проведен государственный кадастровый учет, земля под многоквартирным домом находится в собственности соответствующего публично-правового образования. Вместе с тем по смыслу ч. 3 и 4 ст. 16 Федерального закона № 189-ФЗ собственник не вправе распоряжаться этой землей в той части, в которой должен быть сформирован земельный участок под многоквартирным домом. В свою очередь, собственники помещений в многоквартирном доме вправе владеть и пользоваться этим земельным участком в той мере, в какой это необходимо для эксплуатации ими многоквартирного дома, а также объектов, входящих в состав общего имущества в таком доме. При определении пределов правомочий собственников помещений в многоквартирном доме по владению и пользованию указанным земельным участком необходимо руководствоваться ч. 1 ст. 36 ЖК РФ (п. 67 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 № 10/22). Таким образом, собственники помещений в многоквартирном доме являются законными владельцами земельного участка под многоквартирный дом независимо от проведения государственного кадастрового учета земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом. Факт расположения многоквартирного дома на земельном участке предполагает, что собственники пользуются данным участком и уполномочены на принятие мер по его содержанию (ч. 1, 2 ст. 39 ЖК РФ, ч. 1 ст. 158 ЖК РФ). По смыслу ст. 246 и ст. 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, распоряжение, владение и пользование имуществом, находящимся в долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. При не достижении участниками согласия по вопросам владения и пользования имуществом, находящимся в долевой собственности, владение и пользование таким имуществом осуществляется в порядке, устанавливаемом судом. С учетом изложенного сообщаю, что рассмотрение вопросов, связанных с распоряжением, владением и пользованием земельным участком, имеющим кадастровый номер: 47:07:0713002:444, к компетенции общего собрания собственников помещений многоквартирного дома не относится. Соответствующие вопросы должны рассматриваться при участии всех собственников земельного участка. Учитывая положения ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, работы/услуги по содержанию и охране земельного участка поселка не входят в состав услуг по содержанию и текущему ремонту общего имущества многоквартирного дома. Таким образом, предоставление вышеуказанных услуг осуществляется по договорам гражданско-правового характера. В ходе рассмотрения обращений усматривается, что плата за вышеуказанные услуги включена в платежные документы по оплате жилищно-коммунальных услуг собственникам помещений многоквартирных домов. В соответствии с ч. 2 ст. 155 ЖК РФ, плата за жилое помещение и коммунальные услуги вносится, в том числе, на основании платежных документов (платежных документов в электронной форме, размещенных в системе), представленных не позднее первого числа месяца, следующего за истекшим месяцем, если иной срок не установлен договором управления многоквартирным домом либо решением общего собрания членов товарищества собственников жилья, жилищного кооператива или иного специализированного потребительского кооператива. Требования к платежному документу установлены п. 69 – 71 Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.05.2011 №354 «О предоставлении коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов» (далее – Правила № 354). Перечень сведений и информации, подлежащей размещению в квитанциях, установлен положениями п. 69 Правил № 354. По смыслу п. 69 правил № 354, включение в квитанции на оплату за жилищно-коммунальные услуги платы за услуги, предоставленные собственникам помещений многоквартирного дома по договорам гражданско-правового характера неправомерно. В связи с чем, ООО "Орион" необходимо исключить из платежных документов по оплате жилищно-коммунальных услуг, выставляемых собственникам помещений многоквартирных домов, плату за содержание земельного участка поселка и охрану.