ТСЖ "МИЛЮТИНСКИЙ - 3"

Поступили сведения о следующих действиях (бездействии): о признаках нарушения ТСЖ «Милютинский-3» при проведении общего собрания членов ТСЖ «Милютинский-3». ТСЖ «Милютинский-3» создано в многоквартирном доме по адресу: г. Москва, Милютинский пер., д.3. Управление многоквартирным домом осуществляет ГБУ «Жилищник Красносельского района» на основании протокола заседания ТСЖ «Милютинский-3» от 01.12.2020. Частью 1 статьи 36 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее - ЖК РФ) определен состав общего имущества в многоквартирном доме, принадлежащий собственникам помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности. При определении состава общего имущества используются содержащиеся в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - Реестр) сведения о правах на объекты недвижимости, являющиеся общим имуществом, а также сведения, содержащиеся в государственном земельном кадастре. В случае расхождения (противоречия) сведений о составе общего имущества, содержащихся в Реестре, документации государственного технического учета, бухгалтерского учета управляющих или иных организаций, технической документации на многоквартирный дом, приоритет имеют сведения, содержащиеся в Реестре. Таким образом, паркинги, детские и спортивные площадки, зоны отдыха и т.д., расположенные в границах земельного участка, на котором расположен многоквартирный дом, являются общим имуществом собственников помещений в многоквартирном доме. При этом машино-места, расположенные в паркинге исходя из положений пункта 29 статьи 1 Градостроительного кодекса Российской Федерации, пункта 1 статьи 130 Гражданского кодекса Российской Федерации, имеют статус нежилого помещения в многоквартирном доме, предназначены только для размещения транспортного средства, являются самостоятельным объектом гражданских прав. В случае, если помещения, в которых расположены машино-места, входят в состав общего имущества, то все расходы, связанные с содержанием такого помещения, включаются в состав платы за содержание общего имущества. Законодательство Российской Федерации не устанавливает каких-либо исключений по оплате расходов по содержанию общего имущества вне зависимости от того пользуется фактически собственник этим имуществом или нет. Так как машино-места являются нежилыми помещениями, то собственники таких машино-мест участвуют в общем собрании многоквартирного дома наравне с собственниками жилых и нежилых помещений в многоквартирных домах. Согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме проводится в целях управления многоквартирным домом путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование. Компетенция общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме определены ч. 2 ст. 44 ЖК РФ. Общее собрание членов товарищества собственников жилья является высшим органом управления товарищества и созывается в порядке, установленном уставом ТСЖ (ч. 1 ст. 145 ЖК РФ). Согласно ст. 147 ЖК РФ руководство деятельностью товарищества собственников жилья осуществляется правлением товарищества. Правление товарищества собственников жилья вправе принимать решения по всем вопросам деятельности товарищества, за исключением вопросов, отнесенных к исключительной компетенции общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме и компетенции общего собрания членов товарищества собственников жилья. Общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме является органом управления многоквартирным домом, проводится в целях управления многоквартирного дома путем обсуждения вопросов повестки дня и принятия решений по вопросам, поставленным на голосование, согласно ч. 1 ст. 44 ЖК РФ. В силу ч. 2 ст. 161 ЖК РФ, управление ТСЖ — это один из трех возможных способов управления, поэтому вопрос создания товарищества обсуждается именно на общем собрании собственников (ч. 1 ст. 136 ЖК РФ). Таким образом, к компетенции общего собрания членов ТСЖ относятся вопросы, касающиеся деятельности ТСЖ по управлению МКД. Положения статей 45 и 48 ЖК РФ распространяются на порядок проведения как общего собрания собственников помещений в МКД, так и общего собрания членов ТСЖ, в соответствии с ч. 1.1 ст. 146 ЖК РФ. Согласно ст. 144 ЖК РФ общее собрание членов ТСЖ и правление ТСЖ являются органами управления товарищества. Однако именно общее собрание членов ТСЖ является высшим органом управления ТСЖ, в силу ч. 1 ст. 145 ЖК РФ. Собственники вправе на общем собрании принять решение о сборе дополнительных средств для финансирования предстоящих работ, если возникает необходимость проведения каких-либо незапланированных работ по текущему или капитальному ремонту общедомового имущества. В соответствии с положениями ст. 246, 247 Гражданского кодекса Российской Федерации, ч. 2 ст. 36 ЖК РФ владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в общей долевой собственности, осуществляется по соглашению всех ее участников. Данные нормы законодательства в силу своей диспозитивности не лишают собственников помещений в многоквартирном доме права установить дополнительные условия несения бремени расходов к имеющимся правилам, закрепленным в статье 158 ЖК РФ. Однако подобный целевой сбор не может рассматриваться как увеличение тарифа на содержание и ремонт общедомового имущества, утвержденного общим собранием собственников на текущий год, и поэтому он должен учитываться в платежном документе отдельной строкой. Дополнительные целевые средства, собранные собственниками помещений многоквартирного дома для финансирования работ по ремонту общего имущества, не поименованы в структуре платы за жилое помещение, согласно статье 154 ЖК РФ). Следовательно, плата за выполнение дополнительных работ относится к прочим целевым сборам и должна включаться в платежном документе в перечень услуг отдельной строкой. Таким образом, общее собрание собственников помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о дополнении перечня работ и (или) услуг по управлению многоквартирным домом, и соответственно включению в платежные документы суммы к оплате за такие работы и/или услуги. Нарушения по организации проведения собрания, влияющее на волеизъявление участников собрания, могут привести к оспоримости решений собрания в судебном порядке. Соблюдение требований законодательства при организации, проведении и оформлении результатов собраний является обязательным как при проведении общих собраний собственников помещений, так и при проведении общих собраний членов товарищества.