ООО "ПИК-КОМФОРТ"

В сентябре 2017 года прошел конкурс в Префектуре ТиНАО (извещение 310517/3202277/01), который установил тариф для жилых помещений. На момент проведения конкурса паркинг в многоквартирном доме по вышеуказанному адресу не был передан застройщиком в эксплуатацию. В конкурсной документации открытого конкурса по выбору управляющей организации для заключения договоров управления многоквартирным домом, расположенного по адресу: г. Москва, г. Щербинка, ул. Барышевская Роща, дом 2 (лот 1, 2) отражена площадь 8952, 0 кв.м и 3204, 9 кв.м, что соответствует общей площади жилых помещений/квартир (без учета лоджий/балконов/террас) и соответствует площади указанных помещений отраженных в техническом паспорте МКД. Основание установления платы за услугу «Содержание и ремонт» машиноместа - договор между управляющей организацией и Застройщиком на техническую приемку и обслуживание объектов строительства. На основании договора с застройщиком были рассчитаны экономистами тарифы на охрану и содержание паркинга. Собственникам машиномест были предоставлены договоры на содержание и обслуживание. Начисление платы за услугу «Содержание и ремонт» машиноместа собственникам, которые не подписали данный договор, производится на основании актов приема-передачи машиномест от застройщика. Основание установления платы за услугу «Охрана» машиноместа – договор между управляющей организацией и Застройщиком на техническую приемку и обслуживание объектов строительства. На основании договора с застройщиком были рассчитаны экономистами тарифы на охрану и содержание паркинга. Договор управления заключен по результатам конкурсных процедур, проведенных в соответствии с Правилами проведения органом местного самоуправления открытого конкурса по отбору управляющей организации для управления многоквартирным домом, утвержденным Постановлением Правительства Российской Федерации от 06.02.2006 № 75 (далее – Правила № 75). Размер платы за содержание и ремонт общего имущества многоквартирного дома и плата за управление многоквартирным домом установлены в Приложении №3 к Договору управления, в размере, который указан в извещении о проведении конкурса и конкурсной документации, в соответствии с п. 71 Правил 75. С целью управления МКД УО по результатам открытого конкурса проведенного органом МСУ, проект договора управления МКД, составляется в соответствии со ст. 162 ЖК РФ и является составной частью конкурсной документации открытого конкурса по отбору УО для управления МКД. Это предусмотрено пп. 16 п. 41 Правил №75, в связи с чем внести изменения в проект договора невозможно. В типовом Договоре управления МКД по адресу: г. Москва, г. Щербинка, ул. Барышевская Роща, д. 2 (раздел 4 - Цена Договора, размер платы за помещение и коммунальные услуги, порядок ее внесения), п. 4.2 предусмотрено, что цена Договора определяется: - общей стоимостью работ и услуг по содержанию и ремонту общего имущества в год приведенной в приложениях № 3 к настоящему Договору. В приложении 3 к договору определена работ и услуг дифференцированно по подъездам 1, 5-6 (с размером платы СиР 37, 29 руб./кв.м) и по подъездам 2-4 (с размером платы СиР 38, 47 руб./кв.м) Указание на общую стоимость работ и услуг по содержанию и ремонту для собственников иных помещений приложение № 3 к Договору не содержит, что соответствует имеющейся информации поскольку на момент проведения конкурса паркинг не был передан застройщиком в эксплуатацию. Согласно пп. 4 п. 41 Правил 75, конкурсная документация утверждаемая организатором конкурса, должна включать в себя, в том числе перечень работ и услуг, устанавливаемый организатором конкурса в зависимости от уровня благоустройства, конструктивных и технических параметров многоквартирного дома, включая требования к объемам, качеству, периодичности каждой из таких работ и услуг, сформированный из числа работ и услуг, указанных в минимальном перечне услуг и работ, необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденном постановлением Правительства Российской Федерации от 3 апреля 2013 № 290, по форме согласно приложению № 2. При этом организатор конкурса в соответствии с перечнем работ и услуг самостоятельно определяет расчетную стоимость каждой из работ и услуг. Как установлено п. 4.1 Договора управления, размер платы для Собственника устанавливается - по ценам и ставкам за содержание и ремонт жилого помещения за 1 кв. метр в месяц, устанавливаемым уполномоченным государственным (муниципальным) органом (если на общем собрании собственников помещений не принято решение о размере платы за содержание и ремонт жилого помещения. Данные о принятии ОСС решения об установлении ставки «содержание и ремонт» - отсутствуют. В соответствии с ч. 4 ст. 161 ЖК РФ - орган местного самоуправления в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. В течение двадцати дней со дня выдачи в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности, разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома орган местного самоуправления размещает извещение о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации на официальном сайте в сети "Интернет" и не позднее чем в течение сорока дней со дня размещения такого извещения проводит в соответствии с частью 4 настоящей статьи открытый конкурс, за исключением случая, предусмотренного частью двадцать пятой статьи 7.3 Закона Российской Федерации от 15 апреля 1993 года N 4802-1 "О статусе столицы Российской Федерации. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом. (ч. 13, ст. 161 ЖК РФ). Положениями ч. 3 ст. 162 ЖК РФ установлено в договоре управления многоквартирным домом должен быть указан порядок определения цены договора, размера платы за содержание и ремонт жилого помещения и размера платы за коммунальные услуги, а также порядок внесения такой платы. Указанное является существенным условием договора. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией (ч. 9 ст. 161 ЖК РФ). Условия договора управления многоквартирным домом устанавливаются одинаковыми для всех собственников помещений в многоквартирном доме (ч. 4 ст. 162 ЖК РФ). В силу ч. 2 ст. 154 ЖК РФ плата за жилое помещение и коммунальные услуги для собственника помещения в многоквартирном доме включает в себя: плату за содержание и ремонт жилого помещения, в том числе плату за услуги и работы по управлению многоквартирным домом, содержанию, текущему ремонту общего имущества в многоквартирном доме; взнос на капитальный ремонт; плату за коммунальные услуги. Иные услуги, не предусмотренные ч. 2 ст. 154 ЖК РФ, являются дополнительными, и подлежат утверждению на общем собрании собственников в порядке, предусмотренном ст. ст. 44-48 ЖК РФ, либо согласовывается с собственниками помещений при подписании соответствующего договора, заключаемого в порядке ст. 421 ГК РФ. Услуга «охрана» не относится к коммунальным услугам, перечисленным в ч. 4 ст. 154 ЖК РФ, не относится к содержанию или ремонту жилого помещения, является дополнительной услугой. Частью 2, статьи 421 ГК РФ предусмотрено, стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом и иными правовыми актами. В соответствии с ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством. Сведения о заключении соглашения о предоставлении услуги «охрана» по машино-месту № 35 а так же данные об утверждении указанной услуги ОСС – отсутствуют. Структура платы за жилое помещение (жилищные услуги) и коммунальные услуги определена ст. 154 ЖК РФ. Размер платы за содержание и ремонт жилого помещения в соответствии с ч.1 ст. 156 ЖК РФ устанавливается в размере, обеспечивающем содержание общего имущества в многоквартирном доме в соответствии с требованиями законодательства. Требования по содержанию общего имущества в многоквартирном доме установлены ст.39 ЖК РФ и утвержденными в соответствии со ст.39 и ст. 156 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 13.08.2006 г. N 491 «Правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме». Размер платы за коммунальные услуги определяется в соответствии со ст. 157 ЖК РФ и утвержденными в соответствии со ст.157 ЖК РФ Постановлением Правительства РФ от 06.05.2011 № 354 «Правилами предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домов». На основании ч.1 ст. 158 ЖК РФ собственники помещений в многоквартирном доме обязаны нести расходы на содержание принадлежащих им помещений, а также участвовать в расходах на содержание общего имущества в многоквартирном доме соразмерно своей доле в праве общей собственности на это имущество путем внесения платы за содержание и ремонт жилого помещения и взносов на капитальный ремонт. Нормы ЖК РФ не обязывают собственников помещений в многоквартирном доме, нести какие-либо иные расходы путем внесения платежей, не установленных разделом VII ЖК РФ «Плата за жилое помещение и коммунальные услуги» (ст. 153-158)