ООО СЗ "КОМПАНИЯ ДЕЛЬТА"

В ходе реализации Главным управлением государственного строительного и технического надзора Смоленской области (далее – Главное управление) мероприятий по контролю «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости посредством анализа информации, обязанность по раскрытию которой возложена на застройщика в соответствии с законодательством об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости»; «наблюдение за соблюдением застройщиком обязательных требований законодательства об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к составу, порядку, способам, срокам и периодичности размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства в информационно-телекоммуникационной сети «Интернет» без взаимодействия Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области с юридическими лицами при осуществлении государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и иных объектов недвижимости на территории Смоленской области», проведенных на основании задания от 29.09.2023 № 23, утвержденного приказом Главного управления государственного строительного и технического надзора Смоленской области от 29.12.2023 № 971/ОД, выявлены признаки ненадлежащего соблюдения застройщиком ООО СЗ «Компания Дельта» обязательных требований Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Федеральный закон № 214-ФЗ). В соответствии с ч. 4 ст. 23.3 Федерального закона № 214-ФЗ застройщики обязаны размещать в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС) информацию, раскрытие которой предусмотрено указанным федеральным законом, а также правоустанавливающие документы на земельный участок, на котором в соответствии с указанным федеральным законом осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости. Информация, подлежащая размещению застройщиком в ЕИСЖС, предусмотрена ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и «Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства», утвержденными постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства» (далее – Правила). Данная информация размещается застройщиком в ЕИСЖС в электронном виде с использованием подсистемы «Личный кабинет застройщика». В соответствии с п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «л» п. 9 Правил застройщик обязан размещать фотографии строящихся (создаваемых) застройщиком с привлечением денежных средств участников долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, отражающие текущее состояние их строительства (создания). В ходе анализа информации, размещенной застройщиком в ЕИСЖС, установлено, что по объектам: «32-х квартирный, 4-х этажный жилой дом, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. Первомайская, уч. 4», «33-х квартирный, 3-х этажный жилой дом, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. Революционная», «24-х квартирный, 4-х этажный жилой дом, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. Ленина, между жилыми домами № 32 и № 36» застройщиком в декабре 2023 года не размещены в ЕИСЖС фотографии вышеуказанных объектов, отражающие их текущее состояние (в соответствии с ч. 3.2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ фотографии подлежат размещению в единой информационной системе ежемесячно). В соответствии с п. 3 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «г» п. 9 Правил застройщик обязан размещать в ЕИСЖС проектную декларацию с внесенными в нее изменениями. В соответствии с ч.1 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ проектная декларация включает в себя информацию о застройщике и информацию о проекте строительства. Согласно ч. 1 ст. 20 Федерального закона № 214-ФЗ информация о застройщике должна содержать информацию: 1) о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства; 2) о государственной регистрации застройщика; 3) об учредителях (участниках) застройщика, которые обладают пятью и более процентами голосов в высшем органе управления этого юридического лица, с указанием фирменного наименования (наименования) юридического лица - учредителя (участника), фамилии, имени и (при наличии) отчества физического лица - учредителя (участника) и процента голосов, которым обладает каждый такой учредитель (участник) в высшем органе управления этого юридического лица, а также о физических лицах с указанием фамилии, имени и (при наличии) отчества, которые в конечном счете прямо или косвенно (через подконтрольных им лиц) самостоятельно или совместно с иными лицами вправе распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставный капитал застройщика (далее - бенефициарный владелец); 3.1) об учредителях (участниках) и бенефициарных владельцах застройщика с указанием следующих сведений: а) сведения, позволяющие идентифицировать учредителя (участника) и бенефициарного владельца (для физического лица - страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера), для юридического лица - основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика); б) доля учредителя (участника), акций, контролируемых бенефициарным владельцем, в уставном капитале застройщика; в) описание обстоятельств (оснований), в соответствии с которыми лицо является бенефициарным владельцем; 3.2) о физических и (или) юридических лицах, входящих в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком, с указанием следующих сведений: а) сведения, позволяющие идентифицировать лицо (для физического лица - фамилия, имя, отчество (при наличии), страховой номер индивидуального лицевого счета в системе обязательного пенсионного страхования, идентификационный номер налогоплательщика (при наличии такого номера), гражданство, для юридического лица - организационно-правовая форма, основной государственный регистрационный номер и идентификационный номер налогоплательщика); б) основание, по которому лицо входит в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком; 4) о проектах строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в которых принимали участие застройщик и (или) его основное общество или дочерние общества такого основного общества в течение трех лет, предшествующих опубликованию проектной декларации, с указанием места нахождения указанных объектов недвижимости, сроков ввода их в эксплуатацию; 5) о членстве застройщика в саморегулируемых организациях в области инженерных изысканий, архитектурно-строительного проектирования, строительства, реконструкции, капитального ремонта объектов капитального строительства и о выданных застройщику свидетельствах о допуске к работам, которые оказывают влияние на безопасность объектов капитального строительства, а также о членстве застройщика в иных некоммерческих организациях (в том числе обществах взаимного страхования, ассоциациях), если он является членом таких организаций и (или) имеет указанные свидетельства; 6) о финансовом результате текущего года, размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату; 7) о соответствии застройщика требованиям, установленным частями 1.1 и 2 статьи 3 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ информация о проекте строительства одного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости либо нескольких многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в пределах одного разрешения на строительство должна соответствовать документации по планировке территории (за исключением случаев, если в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации допускается строительство указанных объектов недвижимости при отсутствии документации по планировке территории), проектной документации и содержать информацию: 1) о видах строящихся в рамках проекта строительства объектов капитального строительства, о виде договора, для исполнения которого застройщиком осуществляется реализация проекта строительства (в случае заключения такого договора), в том числе договора, предусмотренного законодательством о градостроительной деятельности, о лицах, выполнивших инженерные изыскания, архитектурно-строительное проектирование, о результатах экспертизы проектной документации и результатах инженерных изысканий, о результатах государственной экологической экспертизы, если требование о проведении таких экспертиз установлено федеральным законом, а также коммерческое обозначение, индивидуализирующее объект (группу объектов) капитального строительства (в случае строительства многоквартирных домов - наименование жилого комплекса), если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение (наименование жилого комплекса) в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства, о генеральном подрядчике, выполняющем работы в соответствии с договором строительного подряда, заключенным с застройщиком; 2) о разрешении на строительство (дата, номер, срок действия, наименование органа, выдавшего разрешение на строительство); 3) о правах застройщика на земельный участок, на котором осуществляется строительство (создание) многоквартирного дома либо многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в том числе о реквизитах правоустанавливающего документа на земельный участок, о собственнике земельного участка (в случае, если застройщик не является собственником земельного участка), о кадастровом номере и площади земельного участка; 4) о планируемых элементах благоустройства территории и предельных параметрах разрешенного строительства; 5) о местоположении и характеристиках строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, сумме общей площади всех жилых и нежилых помещений; 6) о планируемом подключении (технологическом присоединении) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости к сетям инженерно-технического обеспечения, размере платы за такое подключение и планируемом подключении к сетям связи; 7) о количестве в составе строящихся (создаваемых) в рамках проекта строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости жилых помещений и нежилых помещений, а также об их характеристиках, о наличии и площади частей жилого помещения и нежилого помещения; 8) о составе общего имущества в строящемся (создаваемом) в рамках проекта строительства многоквартирном доме (перечень помещений общего пользования с указанием их назначения и площади, перечень технологического и инженерного оборудования, предназначенного для обслуживания более чем одного помещения в данном доме); 9) о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости; 9.1) о сроке передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства в соответствии со статьей 6 настоящего Федерального закона; 10) о планируемой стоимости строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 10.1) о размере подлежащих осуществлению платежей, указанных в пунктах 7 и 8 части 1 статьи 18 настоящего Федерального закона; 11) о банке, в котором участниками долевого строительства должны быть открыты счета эскроу в случае привлечения денежных средств участников долевого строительства в порядке, предусмотренном статьей 15.4 настоящего Федерального закона; 11.1) о целевом кредите (целевом займе), в том числе об информации, позволяющей идентифицировать кредитора, о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату, сроке исполнения обязательств заемщика в полном размере в соответствии с договором кредита (займа); 11.2) о количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место), с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу; 12) об иных соглашениях и о сделках, на основании которых привлекаются денежные средства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, за исключением привлечения денежных средств участников долевого строительства; 13) о размере полностью оплаченного уставного капитала застройщика. В ходе анализа проектной декларации № 67-000439 (ред. от 24.12.2023) по объекту «24-х квартирный, 4-х этажный жилой дом, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. Ленина, между жилыми домами № 32 и № 36» выявлены следующие нарушения: - В подраздел 3.4 раздела 3 проектной декларации не внесена информация о бенефициарном владельце – Пугачеве Василии Владимировиче, имеющем право распоряжаться пятью и более процентами голосов, приходящихся на голосующие акции (доли), составляющие уставной капитал застройщика; - В подраздел 3.1 раздела 3.1 проектной декларации дважды внесена информация о физическом лице, входящем в соответствии с законодательством Российской Федерации о защите конкуренции в одну группу лиц с застройщиком – Пугачеве Василии Владимировиче; - В подраздел 6.1 проектной декларации не внесена информация о финансовом результате текущего года, о размерах кредиторской и дебиторской задолженности на последнюю отчетную дату – 30.09.2023 (внесена информация на 31.12.2022); - В графе 9.3.1 проектной декларации неверно указана сумма общей площади всех жилых помещений - 1 176,32 м2. Согласно разделу проектной документации «Архитектурные решения» сумма общей площади всех жилых помещений – 1 345,92 м2. - В графу 9.3.2 проектной декларации ошибочно внесена информация о сумме общей площади всех нежилых помещений. Согласно проектной документации нежилые помещения, в отношении которых могут быть заключены договора участия в долевом строительстве, в составе объекта отсутствуют; - В графе 9.3.3 проектной декларации неверно указана сумма общей площади жилых и нежилых помещений – 1 568,00 м2. В связи с отсутствием в составе проекта нежилых помещений сумма общей площади жилых и нежилых помещений составляет 1 345,92 м2; - В графе 10.4.1 проектной декларации неверно указан вид заключения экспертизы от 20.12.2023 № 67-2-1-3-078947-2023 – положительное заключение экспертизы проектной документации (правильно – положительное заключение экспертизы проектной документации и результатов инженерных изысканий); - В проектной декларации ошибочно заполнены графы 12.1.8 – 12.1.11. Указанные графы заполняются в случае предоставления земельного участка в собственность без договора или иного документа. Земельный участок с кадастровым номером предоставлен застройщику в аренду; - В графу 12.2.1 проектной декларации внесена недостоверная информация о собственнике земельного участка – «иное юридическое лицо, кроме застройщика». Земельный участок с кадастровым номером 67:17:0010333:0064 находится в публичной собственности; - В подразделе 12.2 проектной декларации не размещена схема планировочной организации земельного участка (вместо схемы планировочной организации земельного участка прикреплена выписка из единого государственного реестра недвижимости); - В графе 13.3.2 проектной декларации неверно указана площадь земельного участка с кадастровым номером 67:17:0010333:0064 – 2 061,00 м2. Согласно выписке из единого государственного реестра недвижимости площадь земельного участка с кадастровым номером 67:17:0010333:0064 составляет 2 601,00 м2; - В графе 13.1.2.1 проектной декларации неверно указано планируемое количество гостевых машино-мест на объекте строительства – 19. Согласно разделу проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» проектом на объекте предусмотрено 9 гостевых машино-мест; - В графе 13.1.3.1.2 проектной декларации ошибочно внесена информация о скамье парковой в описании игрового оборудования; - В графе 13.1.3.2.2 проектной декларации ошибочно внесена информация о скамье парковой в описании спортивного оборудования; - В графу 13.1.5 проектной декларации в составе мероприятий по озеленению ошибочно внесена информация об устройстве детских и спортивных площадок, проездов, автомобильных стоянок, не внесена информация о планируемом высаживании клена и газоне посевном; - В графу 13.1.6.3 проектной декларации не внесена информация об иных мероприятиях по созданию безбарьерной среды для маломобильных лиц. Согласно разделу проектной документации «Мероприятия по обеспечению доступа инвалидов» проектом предусмотрены решения, обеспечивающие свободное передвижения маломобильных лиц, на автостоянке выделено одно машино-место для инвалидов); - В графу 13.1.7 проектной декларации не внесена информация о наличии наружного освещения дорожных покрытий, пространств в транспортных и пешеходных зонах; - В графу 13.1.8 проектной декларации не внесена информация об иных планируемых элементах благоустройства. Разделом проектной документации «Схема планировочной организации земельного участка» предусмотрена установка урн, скамьи и стола на игровой и спортивных площадках и площадке для отдыха; - В графу 13.2.2 проектной декларации ошибочно внесена информация о минимальной высоте многоквартирного дома (данный параметр разрешенного строительства не установлен градостроительным регламентом); - В графе 13.2.4 проектной декларации неверно указан максимальный процент застройки в границах земельного участка – 20%. В соответствии со ст. 38 «Градостроительного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 № 190-ФЗ максимальный процент застройки в границах земельного участка определяется как отношение суммарной площади земельного участка, которая может быть застроена, ко всей площади земельного участка (514,08 м2 (S застройки) / 2601,00 м2 (S зем. участка) х 100% = 19,76 %); - В подраздел 14.1 проектной декларации не внесена в полном объеме информация о панируемом подключении (технологическом присоединении) к сетям инженерно-технического обеспечения. Согласно проектной документации объект будет подключен к сетям водоснабжения и водоотведения (технические условия МУП «Водоканал» от 30.11.2023 № 42), к электрическим сетям (технические условия ПАО «Россети Центр» – «Смоленскэнерго» от 08.122023 № 20770212); - В подраздел 14.2 проектной декларации не внесена информация о панируемом подключении к сетям связи. Согласно проектной документации объект будет подключен к сетям связи: телефонизация, телевидение, интернет (технические условия ПАО «Ростелеком» от 30.11.2023 № 01/17/29525/23); - В подразделе 15.2 проектной декларации общая площадь жилых помещений указана без учета площади лоджий. Согласно пояснениям к заполнению формы проектной декларации в подразделе 15.2 проектной декларации указывается сумма площадей всех отапливаемых помещений (жилых комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения бытовых и иных нужд) и всех помещений (лоджий, балконов, веранд, террас, холодных кладовых и тамбуров) без понижающего коэффициента); - В подраздел 16.1 проектной декларации не внесена информация о помещениях общего пользования. Согласно разделу проектной документации «Архитектурные решения» проектом в строящемся доме предусмотрены следующие помещения общего пользования: лестничные площадки, внеквартирные коридоры, узел ввода, электрощитовая, подсобное помещение, чердак; - В подраздел 16.2 проектной декларации не внесена информация о технологическом и инженерном оборудовании, предназначенном для обслуживания более чем одного помещения в данном доме; - В подразделе 17.1 проектной декларации неверно указан планируемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 4 квартал 2024 года. Согласно разделу проектной документации «Проект организации строительства» общая продолжительность строительства объекта составляет 13 месяцев, разрешение на строительство получено 07.12.2023, т.е. планируемый срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию – 1 квартал 2025 года. В соответствии с ч. 4 ст.19 Федерального закона № 214-ФЗ застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием единой информационной системы жилищного строительства изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. В ходе анализа проектных деклараций по объектам: «33-х квартирный, 3-х этажный жилой дом, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. Революционная», «24-х квартирный, 4-х этажный жилой дом, расположенный по адресу: Смоленская область, г. Сафоново, ул. Ленина, между жилыми домами № 32 и № 36» установлено, что застройщик не внес в подраздел 19.7 проектной декларации информацию о зарегистрированных договорах участия в долевом строительстве. Согласно уведомлениям Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Смоленской области от 29.12.2023 КУВД-001/2023-61970249 и от 29.12.2023 КУВД-001/2023-62121618 по указанным объектам 29.12.2023 были зарегистрированы договора участия в долевом строительстве с первыми участниками долевого строительства. Сведения о зарегистрированных в декабре 2023 года договорах участия в долевом строительстве необходимо было внести в проектную декларацию до 10.01.2024, фактически застройщиком данные сведения не внесены до настоящего времени. Таким образом, ООО СЗ «Компания Дельта» не разместило в ЕИСЖС информацию, размещение которой предусмотрено п. 8 ч. 2 ст. 3.1 Федерального закона № 214-ФЗ и п.п. «л» Правил, разместило в ЕИСЖС проектную декларацию, содержащую недостоверные сведения о застройщике и проекте строительства, тем самым нарушив требования ч. 1 ст. 20 и ч. 1 ст. 21 Федерального закона № 214-ФЗ, и не внесло в проектные декларации изменения в сроки, установленные ч. 4 ст. 19 Федерального закона № 214-ФЗ.