ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "НИЖНЕИСЕТСКИЙ ПРУД"

Застройщик ООО «Специализированный застройщик «Нижнеисетский пруд» (ИНН 6685119693) осуществляет строительство объекта «Две секции многоквартирного жилого дома со встроенными помещениями общественного назначения, ДОО, крышной газовой котельной и подземной автостоянкой в осях А-К/22-32/13п-22п/П5-П10 (№ 1.1, 1.2 по ПЗУ) – 1 этап строительства», с привлечением денежных средств участников долевого строительства, в отношении которого в системе размещена ПД 66-001511. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст.3.1 Закона о долевом строительстве, застройщик размещает проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве. Застройщиком в ЕИСЖС размещен проект договора участия в долевом строительстве объекта, отраженного в проектной декларации № 66-001511. В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем проведения анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве на предмет соответствия положениям действующего законодательства установлено следующее: 2. П. 7.3. Проекта договора участия в долевом строительстве содержит условие: «В случае нарушения Участником долевого строительства срока приемки Объекта долевого строительства, указанного в п. 4.1. настоящего договора, Застройщик вправе потребовать уплаты Участником долевого строительства штрафной неустойки в размере 0,05% от Цены долевого участия в строительстве, согласно п. 3.1. Договора за каждый день просрочки». Указанное условие договора участия в долевом строительстве не соответствует ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве, в соответствии с которой, если иное не установлено договором, при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. Указанные меры могут применяться только в случае, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с частью 4 настоящей статьи либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. Согласно ч. 1 ст. 10 Закона о долевом строительстве, в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств по договору сторона, не исполнившая своих обязательств или ненадлежаще исполнившая свои обязательства, обязана уплатить другой стороне предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором неустойки (штрафы, пени), проценты и возместить в полном объеме причиненные убытки сверх таких неустоек (штрафов, пеней), процентов. Со стороны договора, не исполнившей своих обязательств по договору или ненадлежащее исполнившей свои обязательства по договору, не могут быть взысканы неустойки (штрафы, пени), проценты, не предусмотренные настоящим Федеральным законом и договором. 3. П. 7.5. Проекта договора участия в долевом строительстве содержит условие: «Стороны не несут ответственность за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему договору, когда такое неисполнение вызвано форс-мажорными обстоятельствами». Форс-мажорными обстоятельствами по условиям договора являются, в том числе, -«запретительные меры государственных органов или органов местного самоуправления (объявление карантина, запрещение перевозок, запрет торговли и другие обстоятельства); -неправомерные действия и бездействия государственных органов и органов местного самоуправления, повлекшие несвоевременное исполнение Застройщиком обязательств по настоящему договору перед Участником долевого строительства. Указанное условие договора участия в долевом строительстве не соответствует п. 3. ст. 401 Гражданского кодекса Российской Федерации, согласно которой, если иное не предусмотрено законом или договором, лицо, не исполнившее или ненадлежащим образом исполнившее обязательство при осуществлении предпринимательской деятельности, несет ответственность, если не докажет, что надлежащее исполнение оказалось невозможным вследствие непреодолимой силы, то есть чрезвычайных и непредотвратимых при данных условиях обстоятельств. К таким обстоятельствам не относятся, в частности, нарушение обязанностей со стороны контрагентов должника, отсутствие на рынке нужных для исполнения товаров, отсутствие у должника необходимых денежных средств. 4. П. 7.8. Проекта договора участия в долевом строительстве содержат условие: «Застройщик не несет ответственности за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства, если такое нарушение вызвано действиями или бездействием государственных органов и учреждений. П. 7.9. «Застройщик не несет ответственности за нарушение срока передачи Объекта долевого строительства, если такое нарушение вызвано нарушением третьими лицами сроков подключения Жилого дома к городским инженерным сетям». Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи. В соответствии с ч. 2. ст. 6 Закона о долевом строительстве в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере. Учитывая указанные положения Закона о долевом строительстве, на застройщика возложена императивная обязанность передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором, а при нарушении срока передачи - уплатить участнику долевого строительства неустойку (пени) за нарушение срока передачи. Вышеуказанные условия рассматриваемого проекта договора, размещенного застройщиком в ЕИСЖС, ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом о защите прав потребителей, а, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение.