ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "НИЖНЕИСЕТСКИЙ ПРУД"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент) в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента на 2023 год, утвержденного приказом от 29.12.2022 № 199-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства, требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов и информации (данных), содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона Российской Федерации от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. Свободный доступ к информации (раскрытие информации) обеспечивается путем размещения информации в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе (ч. 1 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). Застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Нижнеисетский пруд» (ИНН 6685119693, ОГРН 1169658108839) в ЕИСЖС размещена проектная декларация № 66-001139 по проекту строительства ЖК «Большой каретный». 1. В силу п. 5 ч. 2 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан разместить в ЕИСЖС в том числе проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям настоящего Федерального закона. Установлено, что размещенный 21.09.2022 застройщиком в ЕИСЖС проект договора участия в долевом строительстве содержит следующие условия: - в п. 5.2.7. проекта договора застройщиком предусмотрено, что «в случае если Участником долевого строительства были произведены изменения конструктивных элементов или произведены указанные работы, Участник долевого строительства обязан своими силами и за свой счет в течение 10(Десяти) рабочих дней с момента получения соответствующего требования Застройщика вернуть Объект долевого строительства, фасад Жилого дома, места общего пользования в первоначальное состояние и уплатить Застройщику штраф в размере 50 (Пятидесяти) процентов от цены Договора, указанной в п.3.1. настоящего Договора. В случае нарушения срока, установленного настоящим пунктом, Застройщик вправе самостоятельно привести Объект долевого строительства, фасад Жилого дома, места общего пользования в первоначальное состояние, при этом помимо штрафа, установленного настоящим пунктом, Участник долевого строительства обязан возместить Застройщику убытки, вызванные возвращением Объекта долевого строительства, фасада Жилого дома, мест общего пользования в первоначальное состояние». До ввода объекта в эксплуатацию объект не находится в распоряжении участника долевого строительства. Участник долевого строительства имеет доступ к объекту долевого строительства и имуществу общего пользования, и местам общего пользования только после передачи объекта долевого строительства. Правоотношения между участником долевого строительства и застройщиком возникают на основании договора участия в долевом строительстве условия которого регулируют правоотношения сторон по привлечению средств, строительству объекта и передаче его дольщику с соблюдением гарантий о надлежащем качестве объекта долевого строительства. Перечисленная в п. 5.2.7 ситуация (условия) не относится к предмету правоотношений, регулируемых законодательством о долевом строительстве и договором участия в долевом строительстве. Установленное в данном пункте условия является грубым нарушением закона и ущемляет права дольщика (потребителя). Застройщик не является лицом, которое вправе устанавливать штрафные санкции за порчу общего имущества собственниками жилого дома после ввода его в эксплуатацию. Такие отношения находятся за рамками правоотношений между застройщиком и дольщиком по договору участия в долевом строительстве. Собственниками общего имущества жилого дома являются сами дольщики, которые вправе решать вопросы о порядке пользования таким имуществом и лицами обладающими субъективным правом на возмещение убытков в судебном порядке. Застройщик таким лицом не является и не вправе устанавливать никакие штрафные санкции по данного рода вопросам. - в п. 5.2.8. проекта договора застройщик указал, что «Уступка Участником долевого строительства прав требований по настоящему Договору допускается с письменного согласия Застройщика, при этом Участник долевого строительства оплачивает услуги Застройщика по переоформлению в размере 50 000 (Пятьдесят тысяч) рублей. Письменное согласие выдается Застройщиком только после уплаты Участником долевого строительства цены Договора или одновременно с переводом долга на третье лицо в порядке, установленном Законом об участии в долевом строительстве». В соответствии с п. 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами. Согласно п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения. В соответствии с ч. 9 ст. 4 Закона о долевом строительстве к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином – участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом. Возможность изменять положения диспозитивных норм закона в договорных отношениях с участием потребителя ограничена правилом п. 1 ст. 16 Закона РФ от 7 февраля 1992 года № 2300-1 «О защите прав потребителей», запрещающим ухудшение положения потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами (п. 3 информационного письма Президиума ВАС РФ от 13 сентября 2011 г. № 146, определение Верховного Суда РФ от 10 июля 2018 г. № 301-АД18-9015 по делу № А43-35877/2017). Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, в соответствии с п.п. 3, 6 ч. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей относятся, в частности, условия, которые устанавливают для потребителя штрафные санкции или иные обязанности, препятствующие свободной реализации права, установленного статьей 32 настоящего Закона; условия, которые предусматривают выполнение дополнительных работ (оказание дополнительных услуг) за плату без получения согласия потребителя. Согласно ч. 1 ст. 11 Закона о долевом строительстве уступка участником долевого строительства прав требований по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ. Никаких дополнительных условий для потребителя закон не предусматривает, диспозитивность в правоотношениях с потребителями как указывается выше, ограничена правилом о недопустимости ухудшения его положения. Условие о возможности уступки только при условии подготовки уступки застройщиком не основано на законе и является ущемляющим права участника долевого строительства (потребителя). Кроме того, в соответствии с ч. 10 ст. 48 Федерального закона от 13 июля 2015 года № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» государственная регистрация соглашения (договора), на основании которого производится уступка прав требований участника долевого строительства по договору участия в долевом строительстве, осуществляется по заявлению сторон договора о такой уступке (цедента и цессионария). Для государственной регистрации договора об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве также необходимы: 1) договор об уступке прав требований по договору участия в долевом строительстве; 2) справка, подтверждающая полную или частичную уплату цены договора участия в долевом строительстве цедентом застройщику, выступающему стороной договора участия в долевом строительстве, с указанием размеров и сроков внесения платежей и выданная таким застройщиком или банком, через который осуществлялись указанные платежи. Из положений ст. 11 Закона о долевом строительстве и ст. 48 Закона о регистрации следует, что уступка участником долевого строительства прав требований по договору согласно закону, не требует согласия иных участников данного договора. Право на установление иных условий договора не может рассматриваться как основание к ограничению предусмотренных законом прав потребителя. Диспозитивность специальных норм, регулирующих отношения в области долевого строительства, направлена прежде всего на защиту более слабой стороны отношений в строительстве, в частности физического лица – участника долевого строительства, и может применяться в этих целях, устанавливая для указанных лиц больший объем прав, чем предусмотрено законодательством о защите прав потребителей, улучшая тем самым положение потребителя, а не ухудшая его положение (определение ВС РФ от 14 августа 2020 г. № 307-ЭС19-24320). В связи с чем условия, содержащиеся в пунктах 5.2.7, 5.2.8 проекта договора на участие в долевом строительстве, установлены неправомерно. 2. Форма проектной декларации утверждена приказом Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации» (далее – приказ 239/пр). В проектной декларации в графе 19.6.1.5 «Сумма задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату» указывается сумма задолженности по средствам кредита (займа) или кредитной линии на последнюю отчетную дату (по состоянию на последнюю календарную дату прошедшего отчетного месяца). В случае, если по кредиту (займу) или кредитной линии внесены дополнительные платежи, сумма задолженности указывается за вычетом досрочных погашений на последнюю отчетную дату (по состоянию на последнюю календарную дату прошедшего отчетного месяца). В проектной декларации в графе 19.6.1.6 «Неиспользованный остаток по кредиту (займу) на указанную дату» указывается неиспользованный остаток по предоставленной застройщику кредитной линии на последнюю отчетную дату (по состоянию на последнюю календарную дату прошедшего отчетного месяца). В случае использования средств целевого кредита (займа) необходимо заполнить значением «0». Согласно п. <79> приказа 239/пр в графе 19.6.1.4 «Сумма кредита (займа) в соответствии с условиями договора» указывается значение, равное сумме значений граф 19.6.1.5 и 19.6.1.6, в случае если по кредиту (займу) внесены дополнительные платежи, сумма кредита (займа) в графе 19.6.1.4 подраздела 19.6.1 указывается за вычетом досрочных погашений. Согласно п. 11.1 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве застройщик обязан ежеквартально вносить и размещать в системе изменения в проектную декларацию, касающиеся сведений о сумме кредита (займа) в соответствии с условиями договора кредита (займа), сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату и неиспользованном остатке по кредиту (займу) на указанную дату. В соответствии ч. 4 ст. 19 Закона о долевом строительстве застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Установлено, что сведения о сумме задолженности по договору кредита (займа) на последнюю отчетную дату не внесены и не опубликованы, сведения о неиспользованном остатке по кредиту (займу) на последнюю отчетную дату не обновлены. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований, установленных ч. 4 ст. 19, п. 11.1 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве, п. <79> приказа 239/пр, п. 3 ч. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. В соответствии с ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации» ОБЪЯВЛЯЮ ПРЕДОСТЕРЕЖЕНИЕ о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю: ООО «Специализированный застройщик «Нижнеисетский пруд» (ИНН 6685119693) обеспечить соблюдение обязательных требований, предусмотренных ч. 4 ст. 19, п. 11.1 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве, п. <79> приказа 239/пр, п. 3 ч. 2 ст. 16 Закона о защите прав потребителей. Вы вправе подать возражение на данное предостережение в порядке, установленном Положением о региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области, утвержденным Постановлением Правительства Свердловской области от 08.09.2021 № 558-ПП. Информацию о принятых мерах прошу направить в Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области к 17.07.2023.