ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПРАВОБЕРЕЖНЫЙ. НОВЫЙ ГОРОД"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год, утвержденного приказом от 27.12.2024 № 158-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2025 год» проведен анализ соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (мониторинг безопасности), содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства. Застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе (ч. 1 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). ООО «Специализированный застройщик «Правобережный. Новый Город» (ИНН 6671284224) разместил в ЕИСЖС проектную декларацию № 66-001624 на строительство объектов с ID 62304, 62305, 66236. Застройщик в ЕИСЖС по объектам ID 62304, 62305, 66236 разместил проект договора участия в долевом строительстве (далее – ДДУ), содержащий противоречащие требования законодательства. Анализ содержания проекта ДДУ на предмет соответствия действующего законодательства показал следующее: 1) Пункт 1.6.2 проекта ДДУ: «После получения Застройщиком разрешения на ввод Дома в эксплуатацию, Застройщик направляет Участнику сообщение о завершении строительства Дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче. Сообщение направляется по почте заказным письмом с описью вложения и уведомлением о вручении по указанному Участником при заключении настоящего Договора почтовому адресу или вручается Участнику лично под расписку». В соответствии с ч. 4 ст. 8 Закона о долевом строительстве застройщик не менее чем за месяц до наступления установленного договором срока передачи объекта долевого строительства или в случае, если договором предусмотрен срок начала передачи и принятия объекта долевого строительства, не менее чем за четырнадцать рабочих дней до наступления срока начала передачи и принятия обязан направить участнику долевого строительства сообщение о завершении строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости в соответствии с договором и о готовности объекта долевого строительства к передаче, а также предупредить участника долевого строительства о необходимости принятия объекта долевого строительства и о последствиях бездействия участника долевого строительства. 2) Пункт 1.6.2 проекта ДДУ: «Стороны признают, что незначительные дефекты Объекта долевого строительства, не связанные с несоответствием Объекта долевого строительства условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и иным обязательным требованиям, которые не делают Объект долевого строительства непригодным для использования по назначению, такие как мелкие сколы, царапины на стенах, полу и потолке, окнах и подоконниках, дверях и дверных наличниках, трещины на поверхностях штукатурного слоя железобетонных стен и плит перекрытий при нормальной эксплуатации здания, царапины на санфаянсе (ванна, унитаз, раковина), сантехнической арматуре, пыль и грязь, в т.ч. на оконных конструкциях, и т.п., не являются недостатками Объекта долевого строительства, не являются препятствиями для использования Объекта долевого строительства и основанием для отказа от приемки Объекта долевого строительства и подписания акта приема-передачи Объекта долевого строительства». Указанный пункт договора долевого участия не соответствуют положениям ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве согласно которой: участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в ч. 1 ст. 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных ч. 2 ст. 7 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, учитывая положения Закона о долевом строительстве, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными по мнению застройщика или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению. Дольщик является первоначальным пользователем объекта долевого строительства и имеет законное право на получение нового, без видимых недостатков качества, объекта долевого строительства. Вопросы о принятии объекта долевого строительства с какими-либо отступлениями от потребительских свойств, могут быть и должны разрешаться сторонами в рамках передачи объекта с отражением решения в акте приема-передачи и (или) дополнительном соглашении. 3) Пункт 1. 6. 4 проекта ДДУ: «Сообщение о завершении строительства Дома и о готовности Объекта долевого строительства к передаче, а также иная почтовая корреспонденция, направляемая Участнику долевого строительства в связи с исполнением настоящего Договора, считается доставленным Участнику долевого строительства на следующий рабочий день после поступления сообщения в почтовое отделение Участника долевого строительства». В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве, корреспонденция, направляемая участнику долевого строительства, считается доставленной, если застройщик обладает сведениями о получении участником долевого строительства сообщения в соответствии с ч. 4 ст. 8 либо оператором почтовой связи заказное письмо возвращено с сообщением об отказе участника долевого строительства от его получения или в связи с отсутствием участника долевого строительства по указанному им почтовому адресу. 4) Пункт 2.1.5 проекта ДДУ: «Передать Участнику Объект долевого строительства по акту приема-передачи не позднее установленного Договором срока, при условии полной оплаты Участником цены Договора, включая уплату возможных штрафных санкций и компенсации Застройщику расходов по коммунальному и техническому обслуживанию Объекта долевого строительства и Дома, и выполнения иных обязательств по Договору». Принимая во внимание нормы действующего законодательства, становясь участником долевого строительства и подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, гражданин имеет право на гарантии и защиту Закона об участии в долевом строительстве и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). В соответствии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными (ничтожными). Нормами действующего законодательства не предусмотрено взыскание с участников долевого строительства штрафа, кроме случая просрочки периодических платежей по договору. 5) Пункт 2.2.6 проекта ДДУ: «Принятие Объекта долевого строительства осуществляется только Участником лично или его представителем на основании нотариально удостоверенной доверенности». Порядок приема передачи объектов долевого строительства в настоящее время регулируется Постановлением Правительства РФ от 29.12.2023 № 2380 «Об установлении особенностей передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства» (далее – Постановление Правительства № 2380), изменение положений которого в сторону, ухудшающую права и нарушающую законные интересы дольщиков (потребителей), не допускается. Согласно закону, передать объект застройщик обязан дольщику, при невозможности присутствия лично – лицом по доверенности. Передача объекта долевого строительства осуществляется по передаточному акту, подписываемому участником долевого строительства и застройщиком или представителями сторон по доверенности. Требования наличия нотариально удостоверенной доверенности перечислены в ч. 1 и ч. 2 ст. 185.1 ГК РФ, в перечне котором отсутствует обязанность дольщика на ее оформление при приемке квартиры. Установление необходимости предоставления нотариальной доверенности от дольщика при приёмке квартиры не является общепринятой практикой и не установлено законодательством Российской Федерации. 6) Пункт 2.2.6 ДДУ: «С момента приемки Объекта долевого строительства от Застройщика, либо в случае необоснованного уклонения от приемки Объекта долевого строительства в установленный срок - на следующий день после составления одностороннего акта передачи объекта, нести все расходы по содержанию Объекта долевого строительства, в том числе компенсировать затраты Застройщика по оплате коммунальных услуг и техническому обслуживанию». С момента подписания акта приема-передачи объекта долевого строительства участник владеет и пользуется жилым помещением и несет бремя содержания (ст. 153 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)). Принимая во внимание нормы действующего законодательства, становясь участником долевого строительства и подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, гражданин имеет право на гарантии и защиту Закона об участии в долевом строительстве и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 Закона о защите прав потребителей. В соответствии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными (ничтожными). Нормами действующего законодательства не предусмотрено взыскание с участников долевого строительства штрафа, кроме случая просрочки периодических платежей по договору. Условия договора о компенсации участником долевого строительства затрат Застройщика по оплате коммунальных услуг и техническому обслуживанию нарушают нормы действующего законодательства. 7) Пункт 2.2.7 проекта ДДУ: «Права и обязанности участника … заключить в порядке, установленном Жилищным кодексом Российской Федерации, Договор с управляющей организацией либо непосредственно с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности». В соответствии со ст. 4 Закона о долевом строительстве, предметом договора участия в долевом строительстве является только передача объекта долевого строительства. В силу п. 5 ч. 2 ст.16 Закона Российской Федерации от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей» к недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся условия, которые обусловливают приобретение одних товаров обязательным приобретением иных товаров, в том числе предусматривают обязательное заключение иных договоров, если иное не предусмотрено законом (к отношениям, вытекающим из ДДУ применяется законодательство РФ о защите прав потребителей в части, не урегулированной специальным законом (ч. 9 ст. 4 Законом о долевом строительстве). Таким образом, застройщик не вправе обязывать дольщиков заключать иные договоры, не связанные с предметом договора участия в долевом строительстве. 8) Пункт 2.2.12 проекта ДДУ: «Участник может уступить право требования по настоящему Договору только с письменного согласия Застройщика, и только после полной оплаты цены Договора и предусмотренных Договором и/или законодательством санкций (при наличии нарушения Участником своих обязательств по Договору). Участник возмещает Застройщику все затраты, связанные с юридическим оформлением договора уступки права требования». В нарушение ст. 11 Закона о долевом строительстве, согласно которому уступка по договору допускается только после уплаты им цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства, Застройщик ограничил право участника долевого, включив в ДДУ условие об уступке исключительно после полной оплаты и письменного согласия застройщика, что прямо противоречит положениям федерального законодательства и является недопустимым. 9) Пункт 4.2 проекта ДДУ: «Гарантийный срок на объекты благоустройства, элементы отделки, комплектующие изделия, детали, узлы и агрегаты Дома и Объекта долевого строительства (включая, но не ограничиваясь: двери, дверные ручки, оконные ручки, в т.ч. фурнитура, радиаторы отопления, кондиционеры, полотенцесушители (если устройство полотенцесушителей предусмотрено проектной документацией), электропроводку, электрические/водные счетчики, трубы, шланги и иные соединительные элементы и т.п.) не устанавливается». В соответствии с ч. 5.1 ст. 7 Закона о долевом строительстве гарантийный срок на технологическое и инженерное оборудование, входящее в состав передаваемого участникам долевого строительства объекта долевого строительства, устанавливается договором и не может составлять менее чем три года. Указанные гарантийные сроки для объектов долевого строительства являются специальными, не содержат исключений в их применении. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Учитывая положения Закона о долевом строительстве, при обнаружении участником долевого строительства недостатков объекта долевого строительства на застройщика возложена обязанность о принятии мер для устранения недостатков в рамках гарантийного срока. Условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.