ООО СЗ "ЛИТЕРАТУРНЫЙ"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент) с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2024 год, утвержденного приказом от 25.01.2024 № 8-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2024 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). Мониторинг включает в себя анализ соблюдения и соответствия застройщика требованиям Закона о долевом строительстве при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 1 ст. 3.1 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе. В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. Установлено, что застройщиком ООО СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ЛИТЕРАТУРНЫЙ» (ОГРН 1225000105330, ИНН 5012108463) (далее – ООО СЗ «ЛИТЕРАТУРНЫЙ», застройщик) организовано строительство объекта: Клубный дом «Литературный» (Многофункциональный комплекс общественно-жилого назначения с подземной автостоянкой (№ 1 по ПЗУ), по адресу: г. Екатеринбург, ул. Первомайская, д. 7. Застройщиком в ЕИСЖС размещена проектная декларация № 66-001459, включающая в себя информацию о строительстве объекта: ID 54875. К информации о проекте строительства согласно п. 9 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве относятся, в том числе сведения о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (раздел 17.1 формы проектной декларации, утвержденной Приказ Минстроя России от 04.04.2022 N 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»). В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем мониторинга информации и сведений, размещенных застройщиком в ЕИСЖС, установлено следующее: По ПД № 66-001459 (ID 54875), первоначально размещенной в ЕИСЖС 11.10.2023, застройщик планировал достигнуть в 4 квартале 2024 - 80 %, получение разрешения на ввод объекта в эксплуатацию в 1 квартале 2025 года, срок передачи объектов долевого строительства 30.09.2025. Впоследствии (30.01.2024), застройщиком внесены изменения в раздел 17.1 «О примерном графике реализации проекта строительства» проектной декларации, а именно: срок получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию перенесен на 4 квартал 2025 года, срок передачи объектов долевого строительства перенесен на 30.09.2026. Принимая во внимание условия договора долевого участия, ввод жилого дома в эксплуатацию в срок не позднее 31 декабря 2025 года (п. 3.4. договора), передача объектов участникам в срок не позднее 30 сентября 2026 г. (п. 3.5. договора). Вместе с тем разделы 17.1 (2) – 17.1 (4) содержат сведения о примерном графике реализации проекта строительства без учета изменений о переносе сроков завершения строительства (ранее, уже в 4 квартале 2024 г. застройщик планировал достигнуть 80 % готовности). Согласно фотографиям, размещенным застройщиком в ЕИСЖС, отображающим ход строительства объекта, строительная готовность объекта ID 54875 составляет 10% . Принимая во внимание пункты 17.1 (2) – 17.1 (4) раздела 17.1 проектной декларации наблюдается отставание от примерного графика производства работ. Проектная декларация, размещенная застройщиком в ЕИСЖС, является полной и официальной информацией о проекте строительства и сроках его реализации. Информация, размещаемая застройщиком в ЕИСЖС должна быть достоверной. Согласно условиям проекта договора долевого участия, размещенного застройщиком в ЕИСЖС, объекты долевого строительства застройщик обязан предать участникам не позднее 30.09.2026. Указанные сведения в проектной декларации № 66-001459 о сроках реализации проекта и примерном графике строительства объекта ID 54875 вводят в заблуждение участников долевого строительства и потенциальных покупателей объектов недвижимости, создают угрозу нарушения прав участников долевого строительства. В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем проведения анализа условий проекта договора участия в долевом строительстве на предмет соответствия положениям действующего законодательства, установлено: Проект договора участия в долевом строительстве по объекту ID 54875 содержат пункты следующего содержания: п. 3.8. «В случае уклонения Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства в предусмотренный настоящим Договором срок, нарушения срока принятия Объекта долевого участия или при отказе Участника долевого строительства от принятия Объекта долевого строительства Участник долевого строительства обязан уплатить Застройщику неустойку в размере 0,1% (ноль целых одна десятая процента) от цены настоящего Договора за каждый день просрочки». п. 4.3.9. «Участник долевого строительства не вправе производить строительные, отделочные и иные виды работ в Объекте долевого строительства (в том числе производить замену входной двери), либо вносить какие-либо иные изменения в Объект долевого строительства до момента передачи Объекта долевого строительства Участнику долевого строительства. В случае, если Участником долевого строительства в нарушение настоящего пункта были произведены изменения в Объекте долевого строительства, Участник долевого строительства обязан своими силами и за свой счет в 10-дневный срок с момента получения соответствующего требования Застройщика вернуть Объект долевого строительства в первоначальное состояние и уплатить Застройщику штраф в размере 10% от цены настоящего Договора. В случае неисполнения в срок Участником долевого строительства требования Застройщика по приведению Объекта долевого строительства в первоначальное положение, Застройщик вправе самостоятельно привести Объект долевого строительства в первоначальное состояние, при этом помимо штрафа, установленного настоящим пунктом, Участник долевого строительства обязан возместить Застройщику убытки, вызванные необходимостью приведения Объекта долевого строительства в первоначальное состояние». п. 10.3. «Уступка Участником долевого строительства прав требования по возмещению убытков и (или) неустойки (штрафов, пеней), возникших вследствие неисполнения, либо ненадлежащего исполнения обязательств Застройщиком, не допускается без предварительного письменного согласия Застройщика. В случае нарушения данного пункта Застройщик имеет право требовать от Участника долевого строительства уплаты штрафа в размере 300 000 руб». Принимая во внимание нормы действующего законодательства, становясь участником долевого строительства и подписывая договор участия в долевом строительстве с застройщиком, гражданин попадает под защиту Закона об участии в долевом строительстве и Закона Российской Федерации от 07.02.1992 N 2300-1 «О защите прав потребителей» (далее – Закон о защите прав потребителей). Нормами действующего законодательства не предусмотрено взыскание с участников долевого строительства неустойки и штрафов, предусмотренных условиями договора, указанных в договоре условия ущемляют права потребителей - участников долевого строительства. В соответствии со статьей 16 Закона о защите прав потребителей все положения договора, которые прямо или косвенно ущемляют права потребителей, являются недействительными. Указанные условия рассматриваемого проекта договора долевого участия ограничивают права потребителя, гарантированные ему Законом о долевом строительстве и Законом о защите прав потребителей, и, соответственно, ущемляют права потребителя - участника долевого строительства. Вместе с тем номер телефона, указанный в карточке застройщика и в п. 1.4.1 проектной декларации № 66-001459, как контактный, не работает, дозвонится до застройщика по указанному телефону не представляется возможным. Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно ч. 3 ст. 8 Закона о долевом строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. В соответствии с п. 1 ч. 1 ст. 20 Закона о долевом строительстве информация о застройщике должна содержать информацию о фирменном наименовании (наименовании) застройщика, месте нахождения застройщика, режиме его работы, номере телефона, адресе официального сайта застройщика и адресе электронной почты, фамилии, об имени, отчестве (если имеется) лица, исполняющего функции единоличного исполнительного органа застройщика, а также об индивидуализирующем застройщика коммерческом обозначении, если застройщик планирует использовать такое коммерческое обозначение в рекламе, связанной с привлечением денежных средств участников долевого строительства.