ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ФИЛОСОФИЯ ИДЕАЛИСТОВ.РЕГИОНЫ"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2024 год, утвержденного приказом от 25.01.2024 № 8-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2024 год» проведен анализ соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (мониторинг безопасности), содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в ЕИСЖС. Порядок, способы, сроки и периодичность размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в системе, а также состав сведений, относящихся к такой информации, утверждены Постановлением Правительства РФ от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». Застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Философия идеалистов. Регионы» (ИНН 6678135084, ОГРН 1246600004397) (далее – застройщик) в ЕИСЖС размещены: - 12.04.2024 проектная декларация № 66-001538, включающая информацию о строительстве объекта: «Многоквартирный жилой дом № 6 со встроенными помещениями общественного назначения (1 этап)» (ID 58925); - 03.05.2024 проектная декларация № 66-001553, включающая информацию о строительстве объекта: «Многоквартирный жилой дом № 5 со встроенными помещениями общественного назначения (2 этап)» (ID 59379). В проектных декларациях № 66-001538 и № 66-001553 указаны сведения о финансовом результате застройщика за 1 квартал 2024 года. Застройщик, привлекающий денежные средства участников долевого строительства, обязан раскрывать в ЕИСЖС документы, указанные в ч. 5 ст. 3 Закона о долевом строительстве, в том числе и промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность в срок не позднее тридцати календарных дней после окончания соответствующего промежуточного отчетного периода (п. 7 ч. 2 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). В соответствии с пп. и) п. 9 Правил, застройщик размещает в системе жилищного строительства промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал, первое полугодие и 9 месяцев каждого года, в течение которого был начат и продолжает осуществляться проект строительства, информация о котором раскрыта в составе каждой размещенной в системе жилищного строительства проектной декларации. В нарушение перечисленных требований застройщик не разместил в ЕИСЖС промежуточную бухгалтерскую (финансовую) отчетность за I квартал 2024 года. В соответствии с п. 5 ч. 2 ст.3.1 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан размещать проект договора участия в долевом строительстве или проекты таких договоров, используемые застройщиком для привлечения денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости, отвечающие требованиям Закона о долевом строительстве. В ЕИСЖС размещены проекты договоров участия в долевом строительстве объектов - ID 58925 (проектная декларация № 66-001538) и ID 59379 (проектная декларация № 66-001553). К отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником доле-вого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной настоящим Федеральным законом (ч. 4 ст. 9 Закона о долевом строительстве). Включение в договор условий ущемляющих права потребителей является нарушением за-кона (ст. 16 Закона РФ от 07.02.1992 № 2300-1 «О защите прав потребителей»). В тексте проекта договора участия в долевом строительстве (абз. 1 п. 8.7. ) содержится условие: «Стороны установили, что наличие незначительных недостатков объекта долевого строительства: мелкие сколы и царапины на стенах, полу и потолке, окнах, подоконниках, дверях и дверных наличниках, трещины возникающие по определенным причинам на поверхностях железобетонных стен и плит перекрытий при нормальной эксплуатации здания, а также иных, не препятствующих использованию объекта долевого строительства по назначению недостатков не может служить основанием для правомерного отказа участника долевого строительства от прием-ки объекта долевого строительства и подписания акта приема – передачи объекта долевого строи-тельства». Указанные пункты договора долевого участия не соответствуют положениям ч. 5 ст. 8 Закона о долевом строительстве согласно которой: участник долевого строительства до подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства вправе потребовать от застройщика составления акта, в котором указывается несоответствие объекта долевого строительства требованиям, указанным в части 1 статьи 7 настоящего Федерального закона, и отказаться от подписания передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства до исполнения застройщиком обязанностей, предусмотренных частью 2 статьи 7 настоящего Федерального закона. Согласно ч. 2 ст. 7 Закона о долевом строительстве в случае если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч. 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: 1) безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков. Таким образом, учитывая положения Закона о долевом строительстве, участник долевого строительства вправе не принимать объект долевого строительства ненадлежащего качества и потребовать безвозмездного устранения недостатков в нем вне зависимости от того, являются они существенными по мнению застройщика или нет, а застройщик обязан такие недостатки устранить, в том числе и при наличии возможности использования такого объекта по прямому назначению. Дольщик является первоначальным пользователем объекта долевого строительства и имеет законное право на получение нового, без видимых недостатков качества, объекта долевого строительства. Вопросы о принятии объекта долевого строительства с какими-либо отступлениями от потребительских свойств, могут быть и должны разрешаться сторонами в рамках передачи объекта с отражением решения в акте приема-передачи и (или) дополнительном соглашении. Установлено, что застройщиком в ЕИСЖС 13.05.2024 размещены сведения о заключении первого договору ДДУ по объекту ID 59379. Информация в раздел 19.7 «О количестве заключенных договоров (общая площадь объектов долевого строительства и цена договора) с указанием вида объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение, машино-место),с указанием в том числе количества договоров, заключенных при условии уплаты обязательных отчислений (взносов) в компенсационный фонд или с использованием счетов эскроу» в проектной декларацию № 66-001553 отсутствует. В соответствии ч. 4 ст. 19 Закона о долевом строительстве застройщик обязан вносить в проектную декларацию с использованием ЕИСЖС изменения, касающиеся сведений о застройщике и проекте строительства, фактов внесения изменений в проектную документацию, ежемесячно не позднее 10-го числа месяца, следующего за отчетным. Указанные выше действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: ч. 5 ст. 3, п. 7 ч. 2 ст. 3.1, ч. 5 ст. 8, ч. 4 ст. 19 Закона о долевом строительстве, пп. «и» п. 9 Правил, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства».