ООО "УК ЖКХ"

В Департамент государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее - Департамент) поступили сведения о причинении вреда (ущерба) или об угрозе причинения вреда (ущерба) охраняемым законом ценностям (вх. от 20.12.2023 № 29-01-40-33974/2), согласно которым не обеспечено надлежащее содержание общего имущества многоквартирного дома, расположенного по адресу: Свердловская область, г. Верхняя Салда, ул. Энгельса, д. 93, корпус 1, а именно: длительное время в подъезде № 8 не проводился текущий ремонт. Департаментом по результатам рассмотрения ранее поступившего обращения в адрес общества с ограниченной ответственностью «Управляющая компания жилищно-коммунального хозяйства» (далее - ООО «УК ЖКХ», управляющая компания) направлено требование о неукоснительном соблюдении положений действующего законодательства, а именно: провести необходимые работы по текущему ремонту подъезда № 8 многоквартирного дома № 93, корп. 1 по ул. Энгельса в г. Верхняя Салда, в соответствии со степенью физического износа здания, с предоставлением информации в Департамент до 15.12.2023. От ООО «УК ЖКХ» поступил ответ на требование Департамента, согласно которому в связи с расторжением договора выполнения работ общестроительного назначения с генеральным подрядчиком МУП «Гор.УЖКХ» в 2023 году, план работ по ремонту подъездов был изменен. В настоящее время управляющей компанией проводятся мероприятия по подбору подрядной организации для выполнения работ по косметическому ремонту подъездов, а также в адрес собственников готовится предложение по софинансированию указанного вида работ в связи с отсутствием средств на финансово-лицевом счете многоквартирного дома. В соответствии с ч. 2 ст. 162 Жилищного Кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ) по договору управления многоквартирным домом одна сторона (управляющая организация) по заданию другой стороны (собственников помещений в многоквартирном доме, органов управления товарищества собственников жилья, органов управления жилищного кооператива или органов управления иного специализированного потребительского кооператива, лица, указанного в п. 6 ч. 2 ст. 153 ЖК РФ, либо в случае, предусмотренном ч. 14 ст. 161 ЖК РФ, застройщика) в течение согласованного срока за плату обязуется выполнять работы и (или) оказывать услуги по управлению многоквартирным домом, оказывать услуги и выполнять работы по надлежащему содержанию и ремонту общего имущества в таком доме, предоставлять коммунальные услуги собственникам помещений в таком доме и пользующимся помещениями в этом доме лицам, осуществлять иную направленную на достижение целей управления многоквартирным домом деятельность. В соответствии с п. 10 Правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 13.08.2006 № 491 (далее – Правила № 491) общее имущество должно содержаться в состоянии, обеспечивающем соблюдение характеристик надежности и безопасности многоквартирного дома, безопасность для жизни и здоровья граждан, сохранность имущества физических или юридических лиц, государственного, муниципального и иного имущества. Согласно ст. 36 Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений» управляющая организация должна проводить: техническое обслуживание многоквартирного дома, осмотры, контрольные проверки, текущий ремонт. В соответствии с Правилами и нормами технической эксплуатации жилищного фонда, утвержденных постановлением Государственного комитета Российской Федерации по строительству и жилищно-коммунальному хозяйству от 27.09.2003 № 170, а именно: - п. 3.2.2 - организация по обслуживанию жилищного фонда должна обеспечить: требуемое санитарное состояние лестничных клеток; - п. 3.2.9 - периодичность ремонта подъездов должна быть соблюдена один раз в пять или три года в зависимости от классификации зданий и физического износа; - п. 4.8.1 - неисправное состояние лестниц (коррозия металлических косоуров, повышенные прогибы площадок и маршей, неплотное прилегание площадок и маршей к стенам, трещины, выбоины, отслоения пола в лестничных площадках и ступенях, углубления в ступенях от истирания, ослабление крепления ограждений, поручней и предохранительных сеток, повреждение перил, загнивание древесины, недостаточная прочность креплений тетив к подкосоурным балкам и т.п.) следует устранять по мере их появления и не допускать дальнейшего разрушения; - п. 4.8.6 - деревянные поручни, имеющие трещины и искривления, следует заменять новыми. Мелкие повреждения (заусенцы, неровная поверхность) следует устранять путем зачистки поверхности или замены отдельных негодных частей вставками с последующей отделкой поручня; - п. 4.8.12 - входные двери должны иметь плотные притворы, уплотняющие прокладки, самозакрывающие устройства (доводчики, пружины), ограничители хода дверей (остановы). Как разъяснено в Постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.09.2010 № 6464/10, все текущие, неотложные, обязательные сезонные работы и услуги считаются предусмотренными в договоре в силу норм содержания дома как объекта и должны осуществляться управляющими организациями независимо от того, упоминаются ли в договоре соответствующие конкретные действия и имеется ли по вопросу необходимости их выполнения особое решение общим собранием собственников. Таким образом, управляющие организации обязаны проводить текущий ремонт в многоквартирном доме за счёт средств ежемесячно собираемых с жителей дома. Также суды делают вывод о том, что действующее законодательство не ставит обязанность по содержанию жилищного фонда в состоянии, пригодном для проживания, в зависимость от принятия или непринятия собственниками имущества в многоквартирном доме решения о проведении тех или иных ремонтных работ, поэтому непринятие решения не является препятствием для проведения неотложных, текущих работ, направленных на исполнение обязательных требований по обеспечению нормативно установленного уровня содержания общего имущества многоквартирного дома, которые должны быть исполнены управляющей организацией независимо от решения общего собрания (определение Первого кассационного суда общей юрисдикции от 30.07.2020 № 88-19653/2020 по делу N 2-4049/2019; определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 25.06.2020 по делу № 88-13542/2020; постановление Первого кассационного суда общей юрисдикции от 21.01.2022 № 16-436/2022; Определение Шестого кассационного суда общей юрисдикции от 15.07.2021 № 88-14177/2021). Объявляю предостережение о недопустимости нарушения обязательных требований и предлагаю При содержании общего имущества в многоквартирном доме, расположенного по адресу: г. Верхняя Салда, ул. Энгельса, д. 93, корп. 1, принять меры для проведения необходимых работ по текущему ремонту подъезда № 8 в соответствии со степенью физического износа здания.