ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ПИК-УРАЛ"

Департаментом государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год, утвержденного приказом от 29.12.2022 № 199-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон о долевом строительстве) застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства. Застройщиком ООО Специализированный застройщик «ПИК-Урал» (ИНН 7610105896) в ЕИСЖС размещена проектная декларация № 66-001099 содержащая информацию о застройщике и проекте строительства. 1) Проект договора участия в долевом строительстве, размещенный в ЕИСЖС, по объекту, указанному в проектной декларации № 66-001099 содержит пункт 1.3. в котором «проектная общая площадь объекта долевого строительства – площадь по проекту в соответствии с ч. 5 ст. 15 «Жилищного кодекса Российской Федерации» от 29.12.2004 г. № 188-ФЗ без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером, имеющим действующую квалификационный аттестат кадастрового инженера». Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регламентируются только положениями Федерального закона, но не нормами Жилищного кодекса Российской Федерации. Для целей регулирования правоотношений по договорам участия в долевом строительстве нормы жилищного законодательства применяться не могут. Понятие общей приведенной площади с учетом коэффициентов (при наличии в помещении лоджий, балконов, террас), дано в ст. 5 Закона о долевом строительстве. 2) Согласно п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве изменение общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, может быть установлено в договоре в размере не более пяти процентов от указанной площади. Таким образом, законодателем установлено требование согласно которому возможность изменения цены договора по соглашению сторон может быть предусмотрена с условием отклонения площади значение которого определяется в процентном отношении. Указание допустимого отклонения от проектной площади в кв.м. может создать ситуацию превышения допустимого предела, установленного законом, например, в квартирах-студиях. Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: п. 2 ч. 1.1 ст. 9 Закона о долевом строительстве. 3) В пунктах 4.5. и 4.6. проектов договоров установлено, что «4.5. Если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет больше Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м, то УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА доплачивает возникшую разницу в течение 10 (Десяти) рабочих дней после надлежащего уведомления его ЗАСТРОЙЩИКОМ. 4.6. Если Общая приведенная площадь Объекта долевого строительства в соответствии с обмерами кадастрового инженера будет меньше Проектной общей приведенной площади более чем на 0,5 (Ноль целых пять десятых) кв.м, то Цена Договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой, указанной в п. 4.1. настоящего Договора и рассчитанной исходя из Общей приведенной площади Объекта долевого строительства согласно данным экспликации технического плана здания.» Застройщик в пункте 4.5 установил срок оплаты для гражданина, но срок возврата денежных средств для застройщика не установлен. Отсутствие срока удовлетворения права на соразмерное уменьшение цены нарушает права граждан, нарушает принцип равенства сторон договора в аналогичной ситуации. 4) Проекты договоров участия в долевом строительстве, размещенный в ЕИСЖС по объекту содержат пункт 9.5 согласно которому «В случае наличия на плане (приложение № 1 к настоящему договору) обозначений межкомнатных стен/перегородок, окон и дверей, ванн, унитазов, умывальников, раковин, электрических щитков, вентиляционных и иных шахт и прочего оборудования, их расположенное будет носить условный характер и может быть изменено застройщиком в одностороннем порядке без дополнительного уведомления участника долевого строительства». В приложении № 2 «Описание объекта долевого строительства» к проекту договора по объектам проектная декларация № 66-001099 указано, что «настоящее описание является ориентировочным и может быть изменено (дополнено) подрядной организацией и/или Застройщиком без предварительного согласования и уведомления Участника долевого строительства». В соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве договор долевого участия должен в обязательном порядке содержать определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. В договоре участия в долевом строительстве определяется объект, в соответствии с проектной документацией, в которой установлено положение оконных проемов, межкомнатных перегородок и т.д. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Объект долевого строительства должен соответствовать договору и проектной документации. Условие о возможности изменения характеристик объекта, являющихся обязательными условиями в одностороннем порядке, содержащееся в п. пункте 9.5 и приложении № 2 проекта договора участия в долевом строительстве создает угрозу нарушения п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве. 5) п. 5.7 проектов договоров участия в долевом строительстве предусмотрено «В случае уклонения УЧАСТНИКА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА от принятия Объекта долевого строительства, УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА обязан уплатить ЗАСТРОЙЩИКУ неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от Цены Договора за каждый день просрочки принятия Объекта долевого строительства, а кроме того УЧАСТНИК ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА обязан возместить затраты ЗАСТРОЙЩИКА на содержание общего имущества Объекта недвижимости и Объекта долевого строительства пропорционально доле Участника долевого строительства, за период с момента получения уведомления о завершении строительства Объекта недвижимости до момента подписания Передаточного Акта, либо составления ЗАСТРОЙЩИКОМ одностороннего акта о передаче Объекта долевого строительства.» В соответствии с ч. 6 ст. 8 Закона о долевом строительстве при уклонении участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства в предусмотренный частью 4 настоящей статьи срок или при отказе участника долевого строительства от принятия объекта долевого строительства (за исключением случая, указанного в части 5 настоящей статьи) застройщик по истечении двух месяцев со дня, предусмотренного договором для передачи объекта долевого строительства участнику долевого строительства, вправе составить односторонний акт или иной документ о передаче объекта долевого строительства (за исключением случая досрочной передачи объекта долевого строительства, указанного в части 3 настоящей статьи). При этом риск случайной гибели объекта долевого строительства признается перешедшим к участнику долевого строительства со дня составления предусмотренных настоящей частью одностороннего акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства. 6) Застройщик в первоначальной редакции проектной декларации № 66-001099 на момент заключения договоров участия в долевом строительстве, планировал достигнуть строительной готовности 20% в 3 квартале 2023 года, но строительная готовность объекта по информации отдела строительного надзора за объектами жилья составляет 15%. Отставание от примерного графика производства работ составляет 2 месяца, что подтверждено, размещенными застройщиком фотографиями, отображающими ход строительства объекта в ЕИСЖС. К информации о проекте строительства согласно п. 9 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве относятся, в том числе сведения о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации. В соответствии с ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Отставание от графика работ по строительству объекта создает угрозу нарушения прав граждан участников долевого строительства и неисполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства в сроки, установленные договорами участия в долевом строительстве.