ООО "СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК "ЭТАЛОН РАУТА"

В соответствии со ст. 23, 23.5 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве), п. 1 Положения о Департаменте государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области (далее – Департамент), утвержденного постановлением Правительства Свердловской области от 27.05.2015 № 431-ПП «Об утверждении Положения, структуры, предельного лимита штатной численности и фонда по должностным окладам в месяц Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области», Департамент является исполнительным органом государственной власти Свердловской области, уполномоченным на осуществление регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на территории Свердловской области. Департаментом, в соответствии с пунктом 20-2 плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год, утвержденного приказом от 29.12.2022 № 199-А «Об утверждении Плана работы Департамента государственного жилищного и строительного надзора Свердловской области на 2023 год» (мониторинг безопасности), проведен мониторинг соблюдения застройщиками, осуществляющими деятельность на территории Свердловской области с привлечением денежных средств участников долевого строительства требований действующего законодательства о раскрытии (размещении) документов, и информации (данных) содержащихся в единой информационной системе жилищного строительства (далее –ЕИСЖС). Мониторинг включает в себя анализ соблюдения и соответствия застройщика требованиям Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон о долевом строительстве) при размещении застройщиками сведений и информации, обязательной к размещению, и соблюдение Правил размещения информации субъектами, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации в единой информационной системе жилищного строительства, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 № 319 «О единой информационной системе жилищного строительства». В соответствии с ч. 3.1 ст. 23.3 Закона о долевом строительстве застройщик, привлекающий средства участников долевого строительства, является субъектом размещения информации в единой информационной системе жилищного строительства (далее – ЕИСЖС). Застройщик обеспечивает свободный доступ к информации (раскрывает информацию) путем размещения ее в ЕИСЖС. Информация считается раскрытой после ее размещения в указанной системе (ч. 1 ст. 3.1 Закона о долевом строительстве). Застройщиком ООО «Специализированный застройщик «Эталон Раута» (ИНН 6686131319) в ЕИСЖС размещены проектные декларации № 66-001013 (ID 41776) и № 66-001284 (ID 48254). К информации о проекте строительства согласно п. 9 ч. 1 ст. 21 Закона о долевом строительстве относятся, в том числе сведения о примерном графике реализации проекта строительства, включающем информацию об этапах и о сроках его реализации, в том числе предполагаемом сроке получения разрешения на ввод в эксплуатацию строящихся (создаваемых) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (раздел 17.1 формы проектной декларации, утвержденной Приказ Минстроя России от 04.04.2022 № 239/пр «Об утверждении формы проектной декларации»). В рамках регионального государственного контроля (надзора) в области долевого строительства путем мониторинга данных, содержащихся в ЕИСЖС, установлено следующее: 1) Застройщик в п. 17.1 проектной декларации № 66-001284 планировал достигнуть строительной готовности 20 % в 1 квартале 2023 года. Строительная готовность объекта ID 48254, по информации отдела строительного надзора за объектами жилья, составляет 2%. Отставание от примерного графика производства работ составляет 2 месяца, что подтверждено, размещенными застройщиком фотографиями, отображающими ход строительства объекта в ЕИСЖС. Отставание от примерного графика реализации проекта строительства объекта (ID 48254) создает угрозу нарушения прав граждан участников долевого строительства и неисполнения обязательств по передаче объектов долевого строительства в сроки, установленные договорами участия в долевом строительстве. Согласно ч. 1 ст. 6 Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Договорами участия в долевом строительстве предусмотрен срок передачи объектов долевого строительства до 31.12.2024. Согласно ч. 3 ст. 8 Закона о долевом строительстве после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. 2) Застройщик в пункте 4.3.1 проекта договора участия в долевом строительстве объекта ID 48254, размещенного в ЕИСЖС, указано следующее условия «Проектное и/или фактическое изменение: площади Объекта, в том числе общего имущества в нем, Квартиры; места расположения инженерных сетей, элементов фасада и декора; проекта благоустройства прилегающей территории, площади и границ земельного участка, на котором осуществляется строительство Объекта, в т.ч. в связи с его разделом или выделом из него иных земельных участков и т.д. 4.3.2. Проектное (фактическое)». В соответствии с ч. 1 ст. 7. Закона о долевом строительстве застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Одним из существенных условий договора участия в долевом строительстве, в соответствии с п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, является определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщиком после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в том числе план объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) расположение по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства жилого помещения (комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас) или частей являющегося объектом долевого строительства нежилого помещения, местоположение объекта долевого строительства на этаже строящихся (создаваемых) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, с указанием сведений в соответствии с проектной документацией о виде, назначении, о количестве этажей, общей площади многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости (далее - основные характеристики многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости), назначении объекта долевого строительства (жилое помещение, нежилое помещение), об этаже, на котором расположен такой объект долевого строительства, о его общей площади (для жилого помещения) или площади (для нежилого помещения), количестве и площади комнат, помещений вспомогательного использования, лоджий, веранд, балконов, террас в жилом помещении, наличии и площади частей нежилого помещения, а также условный номер такого объекта долевого строительства в соответствии с проектной декларацией. В договоре участия в долевом строительстве определяется объект, в соответствии с проектной документацией, которая содержит сведения о расположении по отношению друг к другу частей являющегося объектом долевого строительства (комнат, помещений вспомогательного использования) с указанием их площади и выводами сетей инженерно-технического обеспечения. План объекта долевого строительства, отображающий в графической форме (схема, чертеж) не только части комнат, но и расположение инженерных коммуникаций. Изменение мест расположения инженерных (вентиляционных, водоотводящих и т.д.) сетей в проектной документации, может послужить в дальнейшем изменением площади составляющих частей объекта долевого строительства. В соответствии с ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Объект долевого строительства должен в полном объеме по всем согласованным сторонами условиям соответствовать договору и проектной документации. Условие о возможности изменения характеристик объекта, являющихся обязательными условиями в одностороннем порядке, содержащееся в пункте 4.3.1 проекта договора участия в долевом строительстве создает угрозу нарушения п. 1 ч. 4 ст. 4 Закона о долевом строительстве, ч. 1 ст. 7 Закона о долевом строительстве. Изменение предусмотренного договором существенного условия осуществляется в порядке, установленном Гражданским кодексом Российской Федерации (ч. 1 ст. 452 ГК РФ, ч .2 ст. 164 ГК РФ). Указанные действия (бездействие) могут привести/приводят к нарушениям следующих обязательных требований: п. 1 ч. 4 ст. 4, ч. 1 ст. 6, ч. 1 ст. 7, ч. 3 ст. 8 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». В соответствии с ч. 1 ст. 49 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 248-ФЗ «О государственном контроле (надзоре) и муниципальном контроле в Российской Федерации»/